Ich bekomme regelmäßig Anrufe von Eigentümern, die ihr Mehrfamilienhaus mit dem Quadratmeterpreis der Nachbarschaft hochgerechnet haben — und dann irritiert sind, wenn die ersten Gebote 20 oder 30 Prozent darunter liegen. Das ist kein Verhandlungstrick der Käufer. Es ist ein anderes Bewertungsverfahren. Ein Mehrfamilienhaus wird über seinen Ertrag bewertet, nicht über seine Fläche. Und der Ertrag hängt an Dingen, die die meisten Verkäufer nie geprüft haben: Bestandsmieten aus den Neunzigern, ein Zählerschrank von 1968, eine fehlende Legionellenprüfung, eine Nebenkostenabrechnung, die niemand mehr findet. Dieser Ratgeber sortiert das — in der Reihenfolge, in der es beim Verkauf tatsächlich relevant wird.
Nicht der Quadratmeterpreis. Der Faktor.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen in einer einzigen Kennzahl: dem Kaufpreisfaktor — auch Rohertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt. Er beschreibt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis beträgt. Ein Objekt mit 60.000 € Jahresmiete und einem Faktor von 15 kostet 900.000 €.
Dieser Faktor ist keine Verhandlungssache. Er ergibt sich aus Lage, Zustand, Mieterstruktur und dem Liegenschaftszinssatz, den der örtliche Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kauffällen ableitet. Was Sie beeinflussen können, ist die andere Seite der Gleichung: den Rohertrag — und die Frage, ob ein Käufer ihn Ihnen glaubt.
Der wichtigste Satz dieses Ratgebers: Beim Mehrfamilienhaus verkaufen Sie keine Immobilie, sondern eine belegbare Ertragslage. Alles, was nicht belegt ist, wird abgezogen.
Warum Ihr Mehrfamilienhaus anders bewertet wird als Ihr Einfamilienhaus.
Ein Einfamilienhaus wird im Vergleichswertverfahren bewertet: Man sucht ähnliche verkaufte Objekte in ähnlicher Lage und leitet daraus den Wert ab. Beim Mehrfamilienhaus funktioniert das nicht — es gibt zu wenige vergleichbare Verkäufe, und die Objekte unterscheiden sich zu stark in Größe, Zuschnitt und Mieterstruktur.
Stattdessen greift das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Vereinfacht: Vom Jahresrohertrag (alle Ist-Nettokaltmieten × 12) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Es bleibt der Reinertrag. Davon wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, weil der Grund und Boden separat bewertet wird. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Barwertfaktor multipliziert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt. Am Ende kommt der Bodenwert wieder hinzu.
Der Sachwert — also was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten — spielt beim Mehrfamilienhaus nur eine Nebenrolle. Er dient der Plausibilisierung, nicht der Preisfindung. Wer die Unterschiede zwischen den drei Verfahren im Detail nachlesen will, findet sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung und ihren Verfahren.
Die praktische Konsequenz: Zwei identische Häuser nebeneinander in Wuppertal-Barmen können sich im Wert um sechsstellige Beträge unterscheiden — allein wegen der Mietverträge, die darin laufen.
Vom Rohertrag zum Ertragswert — was in welche Richtung wirkt.
Fünf Größen entscheiden über den Ertragswert. Bei vier davon können Sie vor dem Verkauf noch etwas tun — bei einer nicht. Genau diese eine wird von Verkäufern regelmäßig unterschätzt.
Jahresrohertrag
Nicht die Marktmiete, die Sie erzielen könnten
Ist-Nettokaltmiete × 12
Steigt mit jedem sauber dokumentierten Mietvertrag
Bewirtschaftungskosten
Pauschalen nach ImmoWertV; Käufer rechnen konservativ
ca. 20–27 % des Rohertrags
Sinkt bei nachweisbar niedrigem Instandhaltungsstau
Liegenschaftszinssatz
Wird vom Gutachterausschuss je Stadt und Teilmarkt abgeleitet — kein landesweiter Einheitswert
Aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet, nicht geschätzt
Je höher, desto niedriger der Ertragswert
Restnutzungsdauer
Der Hebel mit der größten Wirkung — und dem meisten Nachweisbedarf
Gesamtnutzungsdauer minus Alter, verlängert durch Modernisierung
Steigt durch dokumentierte Sanierungen
Bodenwert
Abrufbar über BORIS NRW
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Fix
Vereinfachte Darstellung nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV 2021 · Liegenschaftszinssätze und Faktoren sind objekt- und stadtspezifisch und werden von den örtlichen Gutachterausschüssen abgeleitet
Der größte Bestand — und die größte Spreizung.
Wuppertal hat den mit Abstand größten Mehrfamilienhausbestand im Städtedreieck, geprägt vom Gründerzeitbau entlang der Talachse. Wer hier ein Mehrfamilienhaus besitzt, besitzt in aller Regel ein Gebäude aus der Zeit vor 1930 — mit dem entsprechenden Sanierungsprofil: Holzbalkendecken, Schieferbehang, nachträglich eingebaute Bäder, Etagenheizungen aus drei verschiedenen Jahrzehnten.
Die Spreizung innerhalb der Stadt ist erheblich. Objekte in Briller Viertel und Zoo-Viertel werden anders gehandelt als vergleichbare Häuser in Oberbarmen, Wichlinghausen oder Heckinghausen — bei gleichem Baujahr und gleicher Wohnfläche. Der Unterschied liegt nicht am Gebäude, sondern an der erwarteten Mietentwicklung und am Mietausfallrisiko, das der Käufer einpreist.
Das Wuppertaler Kernproblem beim Verkauf: Viele Bestandsmieten liegen weit unter dem, was am Markt erzielbar wäre — teils seit zwanzig Jahren nicht angepasst. Das drückt den Rohertrag und damit den Ertragswert. Käufer sehen darin ein Potenzial, zahlen dafür aber nicht: Sie kaufen die Ist-Miete und behalten das Potenzial für sich. Wer noch zwölf bis achtzehn Monate Zeit hat, sollte prüfen lassen, welche Anpassungen rechtlich sauber möglich sind — das ist der wirksamste Werthebel überhaupt.
Hinzu kommt der Leerstand: Wuppertal hat über 11.000 leerstehende Wohnungen, ein erheblicher Teil davon strukturell. Was das für Eigentümer konkret bedeutet, steht im Ratgeber Leerstand im Bergischen Land. Aktuelle Preisniveaus finden Sie unter Marktpreise Wuppertal.
Für die Bewertung heißt das: In Wuppertal entscheidet der Stadtteil stärker über den Faktor als der Gebäudezustand. Zwei bauähnliche Häuser, drei Kilometer voneinander entfernt, werden von Investoren mit spürbar unterschiedlichen Faktoren gerechnet. Eine Zahl für „Wuppertal" gibt es deshalb nicht — nur eine für Ihre Straße.
Der engste Markt — und der beste Zeitpunkt zum Verkaufen.
Solingen ist im Städtedreieck der Markt mit dem geringsten Wohnungsleerstand — bei Mietwohnungen unter zwei Prozent. Für Verkäufer eines Mehrfamilienhauses ist das die günstigste Ausgangslage der drei Städte: Käufer rechnen mit einem niedrigeren Mietausfallwagnis, kalkulieren kürzere Wiedervermietungszeiten und akzeptieren dadurch höhere Faktoren.
Gefragt sind vor allem Objekte in Ohligs — wegen der S-Bahn-Anbindung nach Köln und Düsseldorf — sowie in Wald und Solingen-Mitte. Die Käuferschicht ist hier breiter als in Wuppertal oder Remscheid: Neben regionalen Bestandshaltern treten Investoren aus dem Rheinland auf, denen Solingen als günstigere Alternative zum Düsseldorfer Umland gilt.
Die Solinger Besonderheit: Viele Mehrfamilienhäuser im Innenstadtbereich haben ein Ladenlokal im Erdgeschoss, das seit Jahren leer steht oder unter Wert vermietet ist. Das ist ein zweischneidiger Posten — es drückt den Rohertrag, eröffnet aber Fördermöglichkeiten. Wie sich Ladenlokale in Wohnraum überführen lassen, steht im Ratgeber Gewerbe zu Wohnen 2026. Ist der Gewerbeanteil dominierend, gelten andere Regeln — siehe Gewerbeimmobilie verkaufen.
Preisniveaus: Marktpreise Solingen.
Für die Bewertung heißt das: Solingen wird von Investoren derzeit mit den höchsten Faktoren im Städtedreieck gerechnet. Das ist kein Automatismus für Ihr Objekt — aber ein gut dokumentiertes Solinger Mehrfamilienhaus findet heute schneller einen Käufer als ein vergleichbares in den Nachbarstädten. Wer ohnehin verkaufen will, hat hier gerade den ruhigeren Zeitpunkt.
Niedrigere Faktoren, klarere Käufer.
Remscheid wird im Ertragswertverfahren mit niedrigeren Faktoren gehandelt als Solingen — bei einer Leerstandsquote von 5,7 Prozent preisen Käufer ein höheres Mietausfallwagnis ein. Für Verkäufer heißt das nicht automatisch „schlechter Zeitpunkt", sondern: andere Käufer.
Wer in Alt-Remscheid oder Remscheid-Süd ein Mehrfamilienhaus verkauft, verkauft in der Regel nicht an einen Kapitalanleger, der eine ruhige Bestandsimmobilie sucht, sondern an einen Entwickler: jemanden, der saniert, neu vermietet und den Ertrag selbst herstellt. Diese Käufergruppe rechnet härter, entscheidet aber auch schneller — und sie stört sich weniger an Sanierungsstau, solange er vollständig offengelegt ist. Verschwiegene Mängel sind bei dieser Gruppe der sicherste Weg, einen Deal in der Due Diligence zu verlieren.
In Lennep gelten eigene Regeln — Altstadtlage, teils Denkmalschutz, teils über zehn Prozent Leerstand auf engem Raum. Wer dort ein historisches Objekt hält, sollte den Ratgeber Historische Immobilien in Remscheid verkaufen zuerst lesen.
Preisniveaus: Marktpreise Remscheid.
Für die Bewertung heißt das: Der Faktor liegt niedriger, die Verhandlung dafür oft kürzer. Wer in Remscheid alles offenlegt, verkauft häufig schneller als jemand, der andernorts um den letzten Prozentpunkt pokert. Der Fehler in Remscheid ist nicht der niedrige Preis — es ist die Erwartung eines Solinger Faktors.
Ihr eigentliches Exposé ist eine Tabelle.
Bei einem Einfamilienhaus entscheidet das erste Foto. Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidet die Mietaufstellung — eine Tabelle mit einer Zeile pro Einheit. Wenn diese Tabelle unvollständig, widersprüchlich oder erkennbar geschönt ist, ist das Gespräch beendet, bevor jemand das Haus gesehen hat.
Eine belastbare Mietaufstellung enthält pro Einheit: Lage im Haus, Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, Art des Mietvertrags (unbefristet, Staffel-, Indexmiete), Kautionshöhe und -form, letzte Mieterhöhung, offene Rückstände. Alles andere ist eine Schätzung — und Schätzungen werden abgezinst.
Ist-Miete schlägt Marktmiete. Der häufigste Konflikt in meinen Erstgesprächen: Der Eigentümer rechnet mit der Miete, die er „eigentlich nehmen könnte". Der Käufer rechnet mit der Miete, die tatsächlich auf dem Konto eingeht. Der Käufer hat recht — jedenfalls für die Preisfindung. Das Potenzial hat einen Wert, aber er landet im Kaufpreis nur, wenn Sie belegen können, dass es realisierbar ist: durch Vergleichsmieten, durch bereits vollzogene Anpassungen in vergleichbaren Einheiten, durch Wiedervermietungen der letzten zwei Jahre.
Leerstand einzelner Einheiten ist dabei nicht automatisch negativ. Eine frei gewordene, sanierte Wohnung kann sogar hilfreich sein, weil sie das erzielbare Mietniveau demonstriert. Eine seit drei Jahren leerstehende unsanierte Wohnung dagegen ist ein Preisabschlag mit Ansage.
Welche Unterlagen darüber hinaus zusammengetragen werden müssen, steht in der Checkliste Verkaufsunterlagen für das Bergische Land.
Ohne diese Unterlagen gibt kein Investor ein verbindliches Gebot ab.
Beim Einfamilienhaus reichen Grundriss, Grundbuchauszug und Energieausweis. Beim Mehrfamilienhaus ist die Liste länger — und jede Lücke wird als Risiko bepreist. Diese Unterlagen sollten vor dem ersten Gespräch vollständig vorliegen:
- Mietaufstellung und sämtliche Mietverträge inklusive Nachträgen, Staffel- und Indexvereinbarungen. Fehlende Originalverträge sind der häufigste Verzögerungsgrund im gesamten Prozess.
- Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre — sie zeigen dem Käufer die realen Bewirtschaftungskosten und die umlagefähigen Anteile. Ohne sie muss er pauschal und damit ungünstig für Sie kalkulieren.
- Nachweise über Mietkautionen: Höhe, Form, Anlageort. Kautionen gehen mit dem Eigentum über (§ 566a BGB) und müssen beim Notartermin sauber abgebildet sein.
- Grundbuchauszug, Flurkarte und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Bestandsobjekten im Bergischen sind Wege-, Leitungs- und Abstandsflächenbaulasten keine Seltenheit.
- Energieausweis für das Gesamtgebäude. Bei Wohngebäuden ab fünf Wohnungen besteht in der Regel Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis; bei kleineren älteren Gebäuden nicht.
- Instandhaltungs- und Sanierungshistorie mit Rechnungen: Dach, Heizung, Steigleitungen, Fenster, Elektrik, Fassade — jeweils mit Jahr. Das ist der Nachweis, mit dem Sie eine verlängerte Restnutzungsdauer begründen. Ohne Belege rechnet der Käufer mit dem Baujahr.
- Wartungs- und Prüfprotokolle: Heizungswartung, Schornsteinfeger, Legionellenuntersuchung, gegebenenfalls Aufzugsprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle.
- Gebäudeversicherungspolice und Schadenshistorie der letzten fünf Jahre. Häufige Leitungswasserschäden sind ein Preisthema — und werden ohnehin sichtbar, sobald der Käufer eine eigene Police anfragt.
- Bei aufgeteiltem Eigentum zusätzlich: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage.
Wenn Sie das Haus geerbt haben und ein Teil dieser Unterlagen nie existierte oder nicht auffindbar ist, ist das ein eigenes Thema — siehe Geerbte Immobilie verkaufen.
Vier Pflichten, die beim Mehrfamilienhaus gelten — und beim Einfamilienhaus nicht.
Sobald Sie vermieten, gelten Regeln, die für selbstgenutztes Wohneigentum nicht gelten. Käufer und deren Berater prüfen genau diese Punkte — und sie prüfen sie früh.
Fernablesbare Zähler. Nach der Heizkostenverordnung müssen Erfassungsgeräte fernablesbar sein; für Altgeräte im Bestand läuft die Nachrüstpflicht zum 31.12.2026 aus. Wer bis dahin nicht umgerüstet hat, riskiert Kürzungsrechte der Mieter bei der Abrechnung. Ein Käufer zieht die Umrüstkosten für das gesamte Haus vom Preis ab — und rechnet dabei nicht knapp.
Legionellenprüfung. Bei vermieteten Gebäuden mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung — grob: Speicher über 400 Liter oder mehr als drei Liter Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle — ist eine Untersuchung im Dreijahresrhythmus vorgeschrieben. Fehlende Protokolle sind ein klassischer Due-Diligence-Fund.
Rauchwarnmelder. In Nordrhein-Westfalen besteht die Ausstattungspflicht auch für Bestandsgebäude seit Ende 2016. Bei einem Zwölfparteienhaus ohne dokumentierte Ausstattung stellt sich der Käufer sofort die Frage, was sonst noch nicht erledigt wurde.
Elektrik und Allgemeinstrom. Das ist der Punkt, den ich als Elektrotechnikermeister zuerst anschaue — und der bei Bergischen Altbauten am häufigsten offen ist: Zählerschrank ohne Fehlerstromschutzschalter, klassische Nullung, Steigleitungen mit zu geringem Querschnitt, kein aktuelles Prüfprotokoll für die Anlagen im Allgemeinbereich. Bei einem Mehrfamilienhaus multipliziert sich das mit der Anzahl der Einheiten. Wie sich das konkret auf den Preis auswirkt, steht im Ratgeber Elektrik in alten Häusern.
Heizung. Ob und wann ein Austausch der Zentralheizung ansteht, richtet sich nach dem Gebäudeenergiegesetz und der kommunalen Wärmeplanung. Weil sich hier gerade Grundlegendes ändert, führen wir den Stand separat: GEG wird GModG 2026.
Die fünf Stellen, an denen der Preis am Ende verhandelt wird.
Kein Käufer verhandelt über den Gesamtpreis. Er verhandelt über Positionen — und legt für jede eine Zahl auf den Tisch. Das sind die fünf, die in meinen Verhandlungen im Bergischen praktisch immer auftauchen, in der Reihenfolge ihrer Wirkung.
Bestandsmieten deutlich unter Marktniveau
Wird nicht als Potenzial vergütet, sondern als Ist-Zustand bewertet
Größter Einzelhebel
Wirkt direkt auf den Rohertrag und damit auf jeden Faktor
Sanierungsstau am Dach
Bei Schieferdächern im Bergischen regelmäßig unterschätzt
Höchster Einzelbetrag
Käufer setzt Vollkosten an, nicht Ihre Restnutzungserwartung
Heizzentrale und Warmwasser
Fehlende Wartungs- und Legionellenprotokolle verstärken den Abzug
Hoch, weil regulatorisch getrieben
Steigt, je näher verbindliche Austauschfristen rücken
Elektrik im Allgemeinbereich
Zählerplatz, Steigleitungen, Fehlerstromschutz
Mittel, aber pro Einheit
Sinkt deutlich mit vorliegendem Prüfprotokoll
Unvollständige Unterlagen
Jede Lücke wird als Risiko bepreist, nicht als Formalie
Der vermeidbarste Posten
Verschwindet vollständig bei sauberer Vorbereitung
Erfahrungswerte aus Erstgesprächen und Verhandlungen im Bergischen Städtedreieck seit 2018 · keine statistischen Kennzahlen · die tatsächliche Wirkung hängt immer vom Einzelobjekt ab
Im Ganzen verkaufen oder vorher aufteilen?
Blockverkauf — der Regelfall
Ein Verkauf, ein Notartermin, ein Käufer. Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, die Kautionen gehen mit über, das Objekt bleibt eine wirtschaftliche Einheit. Für die meisten privaten Eigentümer im Bergischen ist das der saubere und schnelle Weg — und steuerlich der unkompliziertere.
Der Preis liegt niedriger als die Summe von Einzelwohnungen. Dafür entfallen Aufteilungskosten, Vermarktungsdauer, Zwischenfinanzierung und das komplette Risiko, mit einem halb verkauften Haus dazustehen.
Aufteilung in Wohnungseigentum
Die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann den Gesamterlös erhöhen. Die rechtlichen Hürden dafür sind im Bergischen Städtedreieck sogar niedriger als in weiten Teilen von Nordrhein-Westfalen — was die Sache nicht automatisch zur guten Idee macht.
Keine Umwandlungsgenehmigung nötig. § 250 BauGB erlaubt den Ländern, die Teilung bestehender Mietshäuser unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Nordrhein-Westfalen hat mit der Baulandmobilisierungsverordnung nur die Instrumente nach § 201a BauGB in Kraft gesetzt und dieses Umwandlungshindernis ausdrücklich ausgespart. In NRW ist für die Aufteilung eines bestehenden Wohngebäudes derzeit keine gemeindliche Genehmigung erforderlich — auch nicht in Wuppertal, Solingen oder Remscheid.
Kündigungssperrfrist: drei Jahre, nicht acht. Die NRW-Mieterschutzverordnung verlängert die Sperrfrist des § 577a BGB auf acht Jahre, aber nur in den 57 Kommunen ihrer Gebietskulisse. Keine der drei Städte des Städtedreiecks steht darauf. Hier bleibt es bei der gesetzlichen Grundfrist von drei Jahren. Anders im Kreis Mettmann: Erkrath, Hilden, Langenfeld und Ratingen sind erfasst — dort gelten acht Jahre, befristet bis zum 28. Februar 2030.
Vorkaufsrecht der Mieter. Das bleibt: Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung erstmals verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu.
Die eigentliche Bremse ist steuerlich. Ein Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt. Nach der Aufteilung zählt jede Wohnung einzeln. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei davon veräußert, gerät schnell in den gewerblichen Grundstückshandel — mit Gewerbesteuer und dem Verlust der privaten Veräußerungsfristen. Das ist im Bergischen die deutlich schärfere Hürde als das Baurecht, und sie gehört vor jeder Entscheidung auf den Tisch eines Steuerberaters.
Drei Punkte, die vor dem ersten Gespräch geklärt sein sollten.
Spekulationsfrist. Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum greift bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus nicht — auch nicht anteilig für eine selbst bewohnte Einheit, sofern die Voraussetzungen nicht sauber erfüllt sind. Bei geerbten Objekten läuft die Frist des Erblassers weiter; entscheidend ist dessen Anschaffungszeitpunkt.
Gewerblicher Grundstückshandel. Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler — mit der Folge, dass Gewinne unabhängig von Haltefristen steuerpflichtig werden und Gewerbesteuer anfällt. Die maßgeblichen Kriterien hat die Finanzverwaltung in einem eigenen Schreiben zusammengefasst. Relevant wird das vor allem bei vorheriger Aufteilung.
Abschreibung und Restnutzungsdauer. Auf der Käuferseite ist die Abschreibung ein zentrales Rechenelement — und damit indirekt ein Preisfaktor. Ein Gutachten zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die jährliche Abschreibung des Erwerbers deutlich erhöhen und ein Objekt für ihn attraktiver machen. Wie das funktioniert und wo die Grenzen liegen, bespreche ich im Podcast: Restnutzungsdauer-Gutachten und Abschreibung.
Zur Grundsteuer: Sie ist über die Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig, wirkt sich aber auf die Vermietbarkeit aus — und die Hebesätze im Bergischen sind bundesweit im oberen Bereich. Die aktuellen Werte stehen im Ratgeber Grundsteuer NRW.
Dieser Abschnitt gibt den allgemeinen Rahmen wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die konkrete Beurteilung Ihres Falls gehört zum Steuerberater.
Kauf bricht nicht Miete — und was das für Ihren Verkaufsprozess heißt.
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen, sie haben beim Verkauf des Gesamtobjekts kein Vorkaufsrecht — das entsteht erst mit einer Aufteilung — und sie können den Verkauf nicht verhindern. Rechtlich ist der Vorgang für sie folgenlos, abgesehen vom Wechsel des Vertragspartners und der Kontoverbindung.
Praktisch ist es trotzdem heikel. Sobald sich im Haus herumspricht, dass verkauft wird, entstehen Gerüchte über Eigenbedarf, Modernisierungsumlagen und Mieterhöhungen. Unruhige Mieter erschweren Besichtigungen, und ein Käufer, der bei seiner Runde durch das Haus auf Misstrauen trifft, kalkuliert vorsichtiger. Ein Mieter hat außerdem kein generelles Duldungsgebot für Besichtigungen — Termine müssen angekündigt und abgestimmt werden, in zumutbarem Umfang.
Was in der Praxis funktioniert: Besichtigungen bündeln statt einzeln durchs Haus zu laufen. Zuerst die Unterlagen und Zahlen zeigen, das Objekt erst bei ernsthaftem Interesse. Und die Mieter zu einem selbst gewählten Zeitpunkt sachlich informieren — nicht, nachdem sie es vom Nachbarn erfahren haben.
Wenn Ruhe im Haus oberste Priorität hat oder der Verkauf aus persönlichen Gründen nicht öffentlich werden soll, ist der diskrete Immobilienverkauf der passende Weg: Ansprache eines vorqualifizierten Käuferkreises ohne Portalinserat.
Falls Sie noch nicht entschieden haben, ob überhaupt verkauft werden soll: Die Abwägung zwischen Halten und Verkaufen behandelt der Ratgeber verkaufen oder vermieten. Und wenn das Objekt im Bestand bleiben soll, finden Sie unter Vermieten, was wir dabei übernehmen.
Der Ablauf — vom Entschluss bis zur Übergabe.
1 — Zahlenwerk sortieren
Mietaufstellung erstellen, Verträge vollständig zusammentragen, drei Jahre Nebenkostenabrechnungen sichten, Kautionen belegen. Erst danach lohnt es sich, über einen Preis zu sprechen. Dauer: zwei bis sechs Wochen, je nachdem, wie gut das Archiv geführt wurde.
2 — Wert ermitteln, nicht schätzen
Ertragswert auf Basis der Ist-Mieten, Sachwert zur Plausibilisierung, Abgleich mit den tatsächlichen Kauffällen des örtlichen Gutachterausschusses. Bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder Auseinandersetzungen kann ein förmliches Gutachten sinnvoll sein — warum drei Parteien dabei zu drei Werten kommen, erklärt die Podcastfolge zum Verkehrswertgutachten.
3 — Technik und Pflichten klären
Heizung, Dach, Elektrik, Zähler, Legionellen, Rauchwarnmelder. Ziel ist nicht, alles zu sanieren — sondern alles zu kennen und zu belegen. Ein offengelegter Mangel kostet Preis. Ein entdeckter Mangel kostet den Käufer.
4 — Käufergruppe festlegen und ansprechen
Bestandshalter, Entwickler oder Selbstnutzer mit Vermietungsabsicht — das sind drei verschiedene Ansprachen und drei verschiedene Unterlagenpakete. Erst danach entscheidet sich, ob offen inseriert oder diskret vermarktet wird.
5 — Prüfung, Notar, Übergabe
Der Käufer prüft Unterlagen und Objekt, danach Kaufvertragsentwurf und Beurkundung. Beim Mehrfamilienhaus kommt die Übergabe hinzu, die es beim Einfamilienhaus nicht gibt: Übertragung der Kautionen, Stichtagsabgrenzung der Nebenkosten, Übergabe laufender Abrechnungszeiträume, Information der Mieter über den Eigentümerwechsel. Wer das sauber vorbereitet, verhindert den häufigsten Streit nach dem Notartermin.
Was Ihr Mehrfamilienhaus im Bergischen heute wert ist.
Für eine belastbare Einschätzung brauche ich drei Dinge: die Mietaufstellung, das Baujahr mit der Sanierungshistorie und die Adresse. Daraus lässt sich sagen, in welcher Größenordnung sich Ihr Objekt bewegt und welche zwei oder drei Punkte den Preis am stärksten beeinflussen. Ohne Vertrag, ohne Alleinauftrag, ohne dass Sie sich zu irgendetwas entscheiden müssen.
Was ich seit 2018 im Bergischen immer wieder sehe.
Der typische Fall sieht so aus: Ein Sechsparteienhaus in einer Wuppertaler Seitenstraße, geerbt oder seit den Achtzigern im Familienbesitz. Die Mieten sind über die Jahre kaum angepasst worden, weil das Verhältnis zu den Mietern gut war. Das Dach ist alt, aber dicht. Der Zählerschrank stammt aus der Bauzeit. Und die Unterlagen liegen in drei verschiedenen Ordnern, von denen einer nicht mehr auffindbar ist.
Was solche Eigentümer erwarten, ist eine Zahl. Was sie brauchen, ist eine Reihenfolge. Denn zwischen „Haus so verkaufen, wie es ist" und „ein Jahr Vorbereitung investieren" liegen im Bergischen regelmäßig erhebliche Beträge — und welcher Weg der richtige ist, hängt nicht vom Haus ab, sondern von der Lebenssituation. Wer das Geld in sechs Monaten braucht, sollte nicht sanieren. Wer Zeit hat, sollte nicht überstürzt verkaufen.
Am häufigsten falsch eingeschätzt wird nicht der Zustand des Hauses. Es ist die Wirkung der Bestandsmieten. Ich habe Eigentümer erlebt, die drei Jahre auf einen besseren Markt gewartet haben — während in derselben Zeit die Mieten unverändert blieben und damit auch der Ertragswert. Der Markt hat sich bewegt. Ihr Objekt nicht.
Und noch etwas: Der günstigste Zeitpunkt, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, ist selten der, an dem es dringend wird. Wenn Sanierungsstau, Alter und Regulierung gleichzeitig Druck machen, verhandeln Sie aus der schwächeren Position. Deshalb lohnt sich das Gespräch bevor es eilt.
Wenn der Verkauf bereits unter Druck steht — Finanzierung, Rückstände, drohende Verwertung — ist der strukturierte Notverkauf der eigene Weg. Und was ein Makler in einem solchen Prozess tatsächlich leistet, steht unter Was ein Makler wirklich macht.
Falls Sie kaufen statt verkaufen wollen.
Dieser Ratgeber ist aus der Sicht von Eigentümern geschrieben, die verkaufen. Wenn Sie auf der anderen Seite stehen und ein Mehrfamilienhaus im Bergischen erwerben möchten, gelten dieselben Kennzahlen — nur mit umgekehrtem Vorzeichen.
Was Sie als Käufer im Städtedreieck erwartet: niedrigere Faktoren als im Rheinland, ein hoher Anteil sanierungsbedürftiger Vorkriegssubstanz, deutliche Unterschiede zwischen den drei Städten und ein erheblicher Anteil an Objekten, deren Bestandsmieten unter Marktniveau liegen. Die Rendite entsteht hier selten aus dem Einkauf allein, sondern aus der Entwicklung — und damit aus der Frage, ob Sie Sanierung und Neuvermietung tatsächlich stemmen können.
Die regionale Einordnung dazu steht im Ratgeber Immobilien als Geldanlage in Wuppertal und Remscheid. Aktuelle Objekte finden Sie unter Immobilienangebote. Und was bei der Besichtigung eines Bestandsobjekts im Bergischen wirklich zu prüfen ist, zeigt die Podcastfolge Sanierung im Bestand.
“Beim Mehrfamilienhaus verkaufen Sie keine Immobilie, sondern eine Zahlenreihe. Wer sie nicht belegen kann, verhandelt nicht über den Preis — er verhandelt über das Misstrauen des Käufers.”
Häufige Fragen
Was Eigentümer von Mehrfamilienhäusern am häufigsten fragen.
Die Fragen, die in meinen Erstgesprächen im Bergischen regelmäßig kommen.
Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses berechnet?
Über das Ertragswertverfahren. Ausgangspunkt ist der Jahresrohertrag aus den tatsächlichen Nettokaltmieten. Davon werden Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung abgezogen; der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Barwertfaktor aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer multipliziert, dann kommt der Bodenwert hinzu. Der Sachwert dient nur der Plausibilisierung. Der Quadratmeterpreis vergleichbarer Einfamilienhäuser ist für die Preisfindung ohne Bedeutung.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor im Bergischen Land?
Es gibt keine. Und wer Ihnen eine nennt, hat Ihr Haus nicht gesehen.
Der Kaufpreisfaktor hängt beim Mehrfamilienhaus so stark von Stadtteil, Baujahr, Zustand und Mietvertragsbestand ab, dass der Unterschied zwischen zwei Häusern in derselben Stadt größer sein kann als der Unterschied zwischen zwei Städten. Ein saniertes Objekt mit marktnahen Mieten am Wuppertaler Briller Viertel und ein unsaniertes mit Altmieten in Oberbarmen liegen faktorseitig weit auseinander — obwohl beide „Wuppertal" sind.
Belastbar ist nur zweierlei: die Auswertung des örtlichen Gutachterausschusses für den konkreten Teilmarkt, die aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet wird, und der Abgleich mit realen Verkäufen der letzten zwei Jahre in vergleichbarer Lage. Faustformeln aus überregionalen Portalen führen im Bergischen regelmäßig in die falsche Richtung, weil sie die Spreizung innerhalb der Städte nicht abbilden.
Was sich sagen lässt: Solingen wird derzeit mit den höchsten Faktoren der drei Städte gerechnet, Remscheid mit den niedrigsten. Das ist eine Rangfolge, keine Zahl — und für Ihr Objekt ersetzt sie keine Bewertung.
Müssen meine Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in die bestehenden Mietverhältnisse ein — Kauf bricht nicht Miete. Die Mieter müssen weder zustimmen noch informiert werden, um den Verkauf wirksam zu machen. Eine rechtzeitige, sachliche Information ist trotzdem sinnvoll: Unruhe im Haus erschwert Besichtigungen und wirkt sich auf die Verhandlung aus.
Haben meine Mieter ein Vorkaufsrecht?
Beim Verkauf des gesamten Hauses an einen Käufer: nein. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht erst, wenn das Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt und eine vermietete Wohnung anschließend erstmals einzeln verkauft wird. Genau deshalb ist die Frage „aufteilen oder im Block verkaufen" keine reine Preisfrage.
Kann ich verkaufen, wenn eine oder mehrere Wohnungen leer stehen?
Ja — und je nach Situation ist es sogar vorteilhaft. Eine frei gewordene, sanierte Wohnung zeigt dem Käufer das erzielbare Mietniveau. Eine seit Jahren leerstehende, unsanierte Wohnung dagegen mindert den Rohertrag und wird als Sanierungsposten eingepreist. Wichtig ist in beiden Fällen die Gebäudeversicherung: Längerer Leerstand gilt als Gefahrerhöhung und muss gemeldet werden.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufzuteilen?
Rechnerisch oft ja, praktisch häufig nein — aber aus anderen Gründen, als viele erwarten.
Baurechtlich steht Ihnen nichts im Weg. Nordrhein-Westfalen hat das Umwandlungshindernis des § 250 BauGB nie in Kraft gesetzt; eine gemeindliche Genehmigung für die Teilung ist im Bergischen nicht erforderlich. Und weil Wuppertal, Solingen und Remscheid nicht zur Gebietskulisse der NRW-Mieterschutzverordnung gehören, gilt hier die gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren statt der verlängerten acht.
Die Bremse ist steuerlich. Ein Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt — nach der Aufteilung zählt jede Wohnung einzeln. Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei veräußert, gerät in den gewerblichen Grundstückshandel, mit Gewerbesteuer und dem Verlust der privaten Veräußerungsfristen. Dazu kommen Aufteilungskosten, eine deutlich längere Vermarktungsdauer und das Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB.
Für private Eigentümer mit einem Objekt ist der Blockverkauf deshalb in den meisten Fällen der bessere Weg. Die Entscheidung gehört vorher zum Steuerberater.
Muss ich vor dem Verkauf die Heizung austauschen?
In aller Regel nicht allein wegen des Verkaufs. Austauschpflichten richten sich nach dem Gebäudeenergiegesetz, dem Alter der Anlage und der kommunalen Wärmeplanung — nicht nach dem Eigentümerwechsel. Relevant ist der Punkt trotzdem, weil Käufer die absehbaren Kosten einpreisen. Da sich die Rechtslage derzeit ändert, führen wir den aktuellen Stand separat im Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz.
Was passiert mit den Mietkautionen?
Sie gehen nach § 566a BGB auf den Erwerber über — unabhängig davon, ob Sie sie tatsächlich weiterreichen. Deshalb müssen Höhe, Anlageform und Verbleib jeder einzelnen Kaution bei der Beurkundung dokumentiert und im Kaufvertrag abgebildet sein. Fehlende Kautionsnachweise sind einer der häufigsten Streitpunkte nach dem Notartermin.
Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Liegt der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist ist er steuerpflichtig; die Ausnahme für Selbstnutzung greift bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus nicht. Bei geerbten Objekten zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, sollte zusätzlich den gewerblichen Grundstückshandel prüfen lassen. Keine Steuerberatung — die Beurteilung Ihres Falls gehört zum Steuerberater.
Wie verkaufe ich, ohne dass das ganze Haus davon erfährt?
Über eine diskrete Vermarktung: kein Portalinserat, keine Fotos der Einheiten im Netz, Ansprache eines vorqualifizierten Käuferkreises, gebündelte Besichtigungstermine nach vorheriger Unterlagenprüfung. Das verlängert den Prozess in der Regel, verhindert aber die Unruhe, die einen Verkauf teuer machen kann. Für Mehrfamilienhäuser mit langjährigen Mietverhältnissen ist das häufig der ruhigere Weg.
Quellen und Datenstand
Dieser Ratgeber gibt den Stand 09/2026 wieder. Rechtsgrundlagen aus dem amtlichen Volltext, Marktdaten aus den Berichten der örtlichen Gutachterausschüsse. Behörden und Gesetzestexte zuerst:
ImmoWertV 2021
Immobilienwertermittlungsverordnung — Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer
BGB § 566
Kauf bricht nicht Miete — Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis
BGB §§ 577, 577a
Vorkaufsrecht des Mieters und Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung
Heizkostenverordnung
Fernablesbare Erfassungsgeräte, Nachrüstpflicht im Bestand
Trinkwasserverordnung
Untersuchungspflicht auf Legionellen bei Großanlagen in vermieteten Gebäuden
Bauordnung NRW
§ 47 — Rauchwarnmelderpflicht, auch im Bestand
BORIS NRW
Bodenrichtwerte für die Ermittlung des Bodenwerts
Gutachterausschuss Wuppertal
Grundstücksmarktbericht — Kauffälle, Rohertragsfaktoren, Liegenschaftszinssätze
Gutachterausschuss Solingen
Grundstücksmarktbericht — Kauffälle und Faktoren Mehrfamilienhäuser
Gutachterausschuss Remscheid
Grundstücksmarktbericht — Kauffälle und Faktoren Mehrfamilienhäuser
Bundesfinanzministerium
Schreiben zum gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze)
Mieterschutzverordnung NRW
Kabinettsbeschluss vom 28.01.2025 mit der vollständigen Liste der 57 Kommunen — Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB
§ 250 BauGB
Umwandlungsgenehmigung nur in Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt — Nordrhein-Westfalen hat eine solche Verordnung bis heute nicht erlassen
Sie halten ein Mehrfamilienhaus im Bergischen?
Ich arbeite seit 2018 in Wuppertal, Solingen, Remscheid und im Umland — und kenne die Objekte, um die es hier geht: Gründerzeitbestand an der Talachse, Schieferhäuser in Hanglage, Mehrfamilienhäuser mit Ladenlokal im Erdgeschoss. Wenn Sie wissen wollen, wo Ihr Objekt steht und welche zwei Dinge den Preis am stärksten bewegen, schicken Sie mir Mietaufstellung, Baujahr und Adresse. Ein ehrliches Gespräch kostet nichts — und es endet nicht automatisch in einem Auftrag.