Als Makler im Bergischen Land sehe ich leerstehende Läden jede Woche — in Elberfeld, an der Solinger Hauptstraße, in der Remscheider Innenstadt. Was sich verändert hat: Seit dem Frühjahr 2026 gibt es ein Bundesprogramm, das den Umbau solcher Flächen zu Wohnungen direkt bezuschusst — und zwar mit Geld, das nicht zurückgezahlt werden muss. In diesem Ratgeber erkläre ich, was gefördert wird, wie viel realistisch fließt, welche Bedingungen dranhängen — und für welche Bergischen Objekte sich der Umbau wirklich rechnet. Und genauso ehrlich: wann nicht.
Leere Flächen, fehlende Wohnungen — und 300 Millionen Euro dazwischen.
Das Bergische Städtedreieck hat ein doppeltes Problem, das eigentlich seine eigene Lösung ist. Auf der einen Seite stehen Ladenlokale leer — an der Solinger Hauptstraße seit Jahren, in Teilen von Elberfeld und Barmen, in der Remscheider Innenstadt. Geschäfte ziehen weg, Nachmieter kommen keine, und die Flächen verfallen. Auf der anderen Seite fehlt bezahlbarer Wohnraum, vor allem kleine, saubere Einheiten. Der Bund will beides zusammenbringen: Wer ein leerstehendes Gewerbeobjekt zu Wohnungen umbaut, bekommt ab Juli 2026 einen Zuschuss. Ich gehe in diesem Ratgeber durch, wie das Programm funktioniert, was es im Bergischen konkret bedeutet — und wo die Fallstricke liegen, über die in den Hochglanz-Broschüren niemand spricht.
„Gewerbe zu Wohnen" auf einen Blick.
Die wichtigsten Eckdaten — was, wie viel, ab wann.
Fördervolumen 2026
Bundesmittel
300 Mio. €
—
Zuschuss
kein Kredit
30 % der Umbaukosten
nicht rückzahlbar
Förderfähig je Wohneinheit
Bemessungsgrenze
max. 100.000 €
—
Max. Zuschuss je Wohneinheit
= 30 % von 100.000 €
30.000 €
—
Deckel je Unternehmen
De-minimis
300.000 €
—
Antragstart
Richtlinie
01.07.2026
befristet bis 31.12.2026
Abwicklung
Antrag vor Vorhabenbeginn
KfW-Programm 266
online
Stand Mai 2026 · Quelle: KfW (Programm 266) und BMWSB · Antragstrecke startet voraussichtlich 01.07.2026.
Vom Ladenlokal zur Wohnung — das deckt der Zuschuss ab.
Gefördert wird der Umbau von beheizten Gebäuden, die heute nicht zum Wohnen genutzt werden — also klassisch das Ladenlokal, das Büro, die Praxisfläche. Wichtig ist nur, dass am Ende mindestens eine neue Wohnung entsteht. Eine Mischnutzung ist erlaubt: Im Erdgeschoss kann weiter ein Laden bleiben, darüber entstehen Wohnungen. Bezuschusst werden die eigentlichen Umbaukosten — Grundrissänderung, Innenausbau, Erschließung. Und das Programm gilt bundesweit, ohne Einschränkung auf Großstädte. Heißt: Ein Objekt in Cronenberg, in Lennep oder an der Solinger Hauptstraße ist genauso förderfähig wie eines in Köln oder München.
Dämmung, Fenster, Heizung — nicht über dieses Programm.
Hier wird es technisch, aber der Punkt ist bares Geld wert: Die energetische Sanierung — Dämmung, neue Fenster, Heizungsanlage — wird NICHT über „Gewerbe zu Wohnen" gefördert. Dafür ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, KfW-Programm 261) zuständig. Beide Programme ergänzen sich, weil sie unterschiedliche Kostenblöcke abdecken — aber dieselbe Position darf man nicht doppelt abrechnen. Wer das von Anfang an sauber trennt, holt aus beiden Töpfen das Maximum. Wer es vermischt, riskiert Ärger bei der Abrechnung.
Fünf Bedingungen, die erfüllt sein müssen.
Das richtige Objekt
Ein beheiztes Gebäude, das bisher nicht zum Wohnen genutzt wird — Laden, Büro, Praxis. Durch den Umbau muss mindestens eine neue Wohnung entstehen.
Das Energieziel
Nach dem Umbau muss das Gebäude den Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen, bei Denkmälern Effizienzhaus Denkmal EE. Das ist die eigentliche Hürde — daran entscheidet sich, ob die Rechnung aufgeht.
Die Fachbegleitung
Ein Energieeffizienz-Experte von der dena-Liste muss eingebunden werden. Das ist Pflicht, kein Nice-to-have — und sollte früh passieren, nicht erst kurz vor Antrag.
Die Reihenfolge
Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt werden, also bevor Sie Liefer- oder Bauverträge abschließen. Planung und Beratung dürfen Sie vorher erledigen — die sind unschädlich. Ein vorzeitiger Bauvertrag kostet die komplette Förderung.
Das Bauamt
In aller Regel brauchen Sie eine baurechtliche Nutzungsänderung. Das ist oft der zeitkritische Pfad — klären Sie das früh mit der Bauaufsicht Ihrer Stadt. Den genehmigungsrechtlichen Teil vertiefe ich in einem eigenen Ratgeber.
Ladenlokal Solinger Hauptstraße → zwei Wohnungen.
Eine Modellrechnung für ein leerstehendes Ladenlokal mit Obergeschoss, umgebaut zu zwei Wohneinheiten.
Förderfähige Umbaukosten je WE
innerhalb 100.000-€-Grenze
90.000 €
—
Zuschuss je WE (30 %)
nicht rückzahlbar
27.000 €
—
Wohneinheiten
mind. 1 Pflicht
2
—
Zuschuss gesamt
unter 300.000-€-Deckel
54.000 €
—
Energetik (EH 85 EE)
getrennt rechnen
separat
über BEG / 261
Modellrechnung, Werte je Objekt abweichend. Maßgeblich ist die KfW-Richtlinie 266. Energetische Kosten sind separat über BEG/261 zu rechnen.
Clever kombinieren: drei Töpfe, die zusammenpassen.
„Gewerbe zu Wohnen" deckt den Umbau, andere Programme die Energie und den Erwerb. Die Regel: keine Doppelförderung derselben Kosten.
- KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen": der Kern — Umbaukosten, 30 % bis maximal 30.000 € je Wohneinheit, nicht rückzahlbar.
- BEG / KfW 261: die energetische Sanierung, die 266 ausdrücklich nicht abdeckt — Dämmung, Fenster, Heizung.
- „Jung kauft Alt" (KfW 308): für selbstnutzende Familien mit Kind, die einen sanierungsbedürftigen Bestand kaufen — interessant für den späteren Käufer der Wohnung.
- Kommunal und Land: kommunale Innenstadtprogramme in Solingen, Wuppertal und Remscheid sowie die NRW-Initiative „Zukunftsfähige Innenstädte und Ortszentren". Diese richten sich primär an die Städte — als Eigentümer profitieren Sie meist mittelbar, etwa über verbilligte Anmietung.
Wo das im Bergischen konkret wird.
Das Programm ist bundesweit, aber die spannenden Objekte liegen bei uns vor der Haustür. In Elberfeld und Barmen sinken die Ladenmieten seit Jahren, der Büroleerstand in Wuppertal lag zuletzt bei rund fünfeinhalb Prozent — Tendenz steigend. Der Kaufhof am Neumarkt steht vor der Schließung; die Stadt prüft, ob daraus ein Bildungscampus wird, eine Entscheidung soll bis in den Juli 2026 fallen. An der Solinger Hauptstraße lag der Leerstand zeitweise bei fast vierzig Prozent und ist durch aktives Gegensteuern auf rund ein Viertel gesunken. In Remscheid kämpft die Alleestraße mit etwa fünfzehn Prozent Leerstand, das Projekt Allee_21 soll gegenhalten. Das sind genau die Lagen, in denen sich die Frage lohnt: Wird aus dem toten Laden eine vermietbare Wohnung? (Alle Zahlen Stand Frühjahr 2026, regionale Erhebungen und Presse.)
Wann sich „Gewerbe zu Wohnen" NICHT lohnt.
Ich verkaufe Ihnen das Programm nicht schön. Es gibt Fälle, in denen es nicht passt. Wenn das Gebäude den Standard Effizienzhaus 85 EE technisch oder wirtschaftlich nicht erreichen kann — etwa bei sehr schlechter Substanz ohne Denkmalschutz — kippt die ganze Rechnung. Wenn Sie als Unternehmen mehr als rund zehn Wohneinheiten planen, stoßen Sie an den De-minimis-Deckel von 300.000 Euro. Und große Warenhäuser wie der Kaufhof oder die Clemens-Galerien sind keine Fälle für einen Einzelantrag, sondern fast immer kommunal getragene Mischprojekte aus Bildung, Kultur und Wohnen. Bevor Sie umbauen, sollten Sie immer auch den Verkauf durchrechnen — manchmal ist das die rationalere Entscheidung.
Sie haben ein leerstehendes Gewerbeobjekt im Bergischen?
Ob sich der Umbau zu Wohnraum lohnt, hängt von Substanz, Lage und Energiestand ab. Ich schätze Ihre Situation ehrlich ein — ohne Verpflichtung, ohne Vertragsfalle. Ein Gespräch kostet nichts und kann viel sparen.
Häufige Fragen
Was Eigentümer zur Förderung am häufigsten fragen.
Die Fragen, die in meinen Gesprächen im Bergischen gerade am häufigsten kommen.
Ab wann und wo kann ich „Gewerbe zu Wohnen" beantragen?
Voraussichtlich ab dem 1. Juli 2026 stellen Sie den Antrag online direkt bei der KfW unter dem Programm 266. Wichtig: erst beantragen, dann bauen — nicht umgekehrt.
Wie hoch ist der Zuschuss genau?
30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten. Förderfähig sind maximal 100.000 Euro je Wohnung, woraus sich ein Höchstzuschuss von 30.000 Euro pro Wohneinheit ergibt. Pro Unternehmen sind insgesamt bis zu 300.000 Euro möglich.
Muss ich das Geld zurückzahlen?
Nein. Es ist ein direkter Zuschuss, kein Kredit — es gibt keine Tilgung und keine Zinsen.
Werden Dämmung und Heizung mitgefördert?
Nicht über dieses Programm. Energetische Maßnahmen laufen über die BEG (KfW 261), lassen sich aber mit „Gewerbe zu Wohnen" kombinieren.
Brauche ich vorab eine Baugenehmigung?
In der Regel ist eine Nutzungsänderung erforderlich, die Sie mit dem Bauamt klären. Den Förderantrag müssen Sie aber vor Vorhabenbeginn stellen — Planung und Beratung dürfen vorher laufen.
Gilt das Programm auch in kleineren Bergischen Lagen?
Ja. Es gilt bundesweit ohne Gebietsbeschränkung — ein Objekt in Wermelskirchen oder Lennep ist genauso förderfähig wie eines in der Großstadt.
Was, wenn mein Gebäude Effizienzhaus 85 EE nicht schafft?
Dann wird es schwierig — der Standard ist Pflicht. In dem Fall lohnt sich ein Blick auf Alternativen: einzelne BEG-Maßnahmen, eine andere Nutzung oder der Verkauf. Ehrlich durchrechnen lassen.
Umbau oder lieber verkaufen?
Das hängt vom Einzelfall ab. Ein guter Makler rechnet beide Szenarien durch, bevor er empfiehlt — Umbau mit Förderung gegen Direktverkauf.
Was ist mit dem Kaufhof oder großen Warenhäusern?
Solche Objekte sind meist kommunal getragene Mischprojekte, kein Fall für den GzW-Einzelantrag. Hier ist die Stadt der richtige Ansprechpartner.
Quellen und Datenstand.
Stand Mai 2026. Behörden zuerst. Die KfW-Antragstrecke startet voraussichtlich am 1. Juli 2026 — operative Details aktualisieren wir mit Programmstart.
KfW — Förderprodukt „Gewerbe zu Wohnen (266)"
Offizielle Produktseite: Konditionen, Antragsweg, „Antrag vor Vorhabenbeginn".
Bundesregierung — FAQ „Aus Gewerbe wird Wohnraum"
BMWSB-Eckdaten: 300 Mio. €, mind. 1 Wohneinheit, Start Juli 2026.
07.04.2026
Förderrichtlinie „Gewerbe zu Wohnen"
Verbindliche Richtlinie, Bundesanzeiger BAnz AT 02.04.2026 B2.
02.04.2026
KfW — BEG Wohngebäude (261)
Kredit mit Tilgungszuschuss für die energetische Sanierung, kombinierbar mit 266.
NRW-Initiative „Zukunftsfähige Innenstädte und Ortszentren"
Landesprogramm (35 Mio. €), Baustein „Verfügungsfonds Anmietung". Primär kommunal.
Stadt Wuppertal — Wohnungsleerstandsanalyse 2023
Offizielle Erhebung (Stichprobe + WSW-Stromzählerdaten).
Bundesregierung — Bericht an den Bauausschuss
Büroleerstand Deutschland (2019 ~2 % → 2024 ~5,6 % / ~11 Mio. m²).
05.11.2025