Mischnutzung
Wohn- und Geschäftshaus
Erdgeschoss-Gewerbe plus Wohnen darüber – die klassische deutsche Mischnutzung. Käufer sind oft kleinere Bestandshalter, Family Offices, manchmal auch Investoren-Pools mit lokalem Bezug.
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilie verkaufen mit Investoren-Logik im gesamten Bergischen Land
Eine Gewerbeimmobilie wird nicht über Emotion verkauft, sondern über Zahlen. Faktor zur Jahresnettomiete, Mieterstruktur, Anschlussvermietbarkeit, Restnutzungsdauer – das sind die Punkte, die seriöse Investoren prüfen. Wir kennen die Sprache, das Netzwerk und die typischen Fallstricke und führen Sie sicher durch den Verkauf, vom Erstgespräch bis zum Notartermin.
8+
Jahre im bergischen Gewerbemarkt
100 %
Vertraulichkeit – schriftlich zugesichert
0 €"
Bewertung & Investoren-Vorgespräch
Google Bewertungen
★★★★★
4,9
aus über 250 Bewertungen
Von Eigentümern und Käufern aus Wuppertal und Umgebung empfohlen.
Worum es hier geht
Gewerbeverkauf ist Investorensprache, nicht Emotionssprache
Wer ein Wohn- und Geschäftshaus, eine Halle oder ein Bürogebäude verkauft, spricht mit einer Käufergruppe, die anders rechnet als Eigennutzer. Statt Bauchgefühl und Lebenstraum zählen Renditeerwartung, Mieterbonität, Anschlussvermietbarkeit und Steueroptimierung. Wir kommunizieren in dieser Sprache, bereiten die Unterlagen so auf, dass professionelle Käufer sie sofort einordnen können, und vermitteln vor allem an Investoren, die wir persönlich kennen – nicht über breit gestreute Plattform-Inserate.
Käufergruppe verstehen
Wer Gewerbeimmobilien kauft, denkt in Excel
Investoren – ob Family Office, kleiner Bestandshalter oder professioneller Käufer – haben einen klaren Bewertungsrahmen: Wie hoch ist der Faktor (Verhältnis Kaufpreis zu Jahresnettomiete)? Wie ist die Mieterstruktur, was sind die Bonitäten? Wie lang laufen die Verträge, wie sind die Indexierungsklauseln? Welche Sanierungsrücklagen sind notwendig? Welche Mietsteigerungspotenziale realistisch? Wir bereiten genau diese Punkte sauber auf, damit Ihre Immobilie schon im ersten Vorabexposé professionell wirkt – und Investoren ernst nehmen, was Sie anbieten.
Welche Gewerbeimmobilie?
Welche Art von Gewerbeobjekt möchten Sie verkaufen?
Jeder Typ hat eigene Käufergruppen, eigene Bewertungslogik und eigene Vermarktungswege.
Büro / Praxis
Bürogebäude oder Praxisräume
Reine Bürogebäude oder spezialisierte Praxisräume (Ärzte, Anwälte, Therapeuten) haben eigene Käufergruppen – meist eigennutzende Praxen oder spezialisierte Investoren.
Industrie
Halle / Logistik / Lager
Hallen, Logistik- und Produktionsflächen brauchen oft Eigennutzer-Käufer mit konkretem Bedarf. Wir kennen Unternehmen im Bergischen Land, die regelmäßig expandieren.
Wohninvest
Mehrfamilienhaus (rein wohnwirtschaftlich)
Reine Mehrfamilienhäuser ohne Gewerbeanteil sind beliebte Anlageobjekte. Wir vermarkten an Bestandshalter und kleinere Investoren – mit Faktor-Rechnung und Mietspiegel-Daten.
Unsere Methode
Investorensprache statt Eigennutzer-Romantik
Wir vermarkten Gewerbeimmobilien wie Investoren denken. Klare Zahlen, sauber dokumentierte Mieterstruktur, transparente Sanierungsrücklagen-Aufstellung, ehrliche Einschätzung der Anschlussvermietbarkeit. Diskret, falls gewünscht – und mit direktem Draht zu unserem Bestandsnetzwerk.
Faktor-Berechnung mit dokumentierter Methodik
Mieterstruktur-Aufstellung inkl. Bonitätsbewertung
Sanierungsrücklage-Plan und Restnutzungsdauer-Einschätzung
Diskrete Vermarktung an unser Investoren-Netzwerk möglich
Im direkten Vergleich
Eigennutzer- vs. Investor-Verkauf
Bewertungslogik
Quadratmeterpreis und Optik – wie bei Privatimmobilien
Bewertungslogik
Faktor zur Jahresnettomiete, Mieterstruktur, Mietsteigerungspotenzial – Investorensprache
Verkaufsdauer
Oft länger, weil Eigennutzer-Käufer rar sind
Verkaufsdauer
Oft kürzer und planbarer, weil Investoren schnell rechnen und schnell entscheiden können
Was zählt
Optik, Lage, Schule, Verkehrsanbindung
Was zählt
Mietverträge, Bonität der Mieter, Restnutzungsdauer, Sanierungsstau, geplante Sondereinflüsse
Diskretion
Schwer umsetzbar, weil Eigennutzer Plattformen brauchen
Diskretion
Standard-Option – Investoren erwarten oft sogar diskrete Vermarktung im ersten Schritt
So gehen wir vor
In vier Schritten zum Investoren-Abschluss
Diskret, sachlich, mit klaren Zahlen. Sie entscheiden in jedem Schritt, ob es weitergeht.
01
Vertrauliches Erstgespräch & Unterlagen-Sichtung
Wir besprechen Ihre Immobilie, Ihre Ziele, Ihren Zeithorizont – und sichten die wichtigsten Unterlagen: Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, ggf. Wirtschaftspläne, Energieausweis, Baulast.
02
Bewertung mit Faktor-Methodik
Wir bewerten auf Basis Ertragswertverfahren, dokumentieren Faktor und Begründung schriftlich. Wir prüfen Mieterbonität, Restnutzungsdauer, Sanierungsrücklagen und identifizieren Mietsteigerungs- oder Restrukturierungspotenziale.
03
Diskrete oder gezielte Vermarktung
Je nach Wunsch: diskrete Ansprache aus unserem Investoren-Netzwerk oder gezielte Vermarktung über Spezial-Plattformen. Vor jeder Vorstellung des Objekts unterschreiben Interessenten eine Vertraulichkeitsvereinbarung.
04
Verhandlung & Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, prüfen Bonität und Finanzierungsnachweis professioneller Käufer, koordinieren mit Notar und ggf. Steuerberatern beider Seiten – inklusive eventueller Sonderklauseln (z. B. Bestandsmieter-Schutz, Asset-Deal vs. Share-Deal-Strukturen).
Verkaufen oder vermieten
Beide Wege gehen wir mit Ihnen
Manche Eigentümer sind sich nicht sicher, ob Verkauf oder
langfristige Vermietung der bessere Weg ist. Beides hat seine
Logik – und die Antwort hängt von Ihrem Kapital-Bedarf, Ihrer
Steuersituation und Ihrer Sicht auf den Markt ab. Wir besprechen
beides offen und vermitteln auch reine Gewerbevermietungen, wenn
das die richtige Antwort ist. Vermietung ist nicht unser
Hauptgeschäft – aber wir sagen ehrlich, wann sie passt, und
begleiten Sie mit demselben Marktwissen wie beim Verkauf.
Bei Vermietung übernehmen wir typischerweise:
- Mietpreis-Einschätzung mit aktuellen Marktdaten
- Mietersuche und -vorqualifikation
- Mietvertragsgestaltung mit fairen Indexierungsklauseln
- Übergabe-Koordination
Erst Zahlen, dann Strategie
Vertrauliches Erstgespräch ohne Zeitdruck – telefonisch, persönlich oder per Videocall
Ein Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Wir sortieren mit Ihnen die Eckdaten Ihrer Immobilie, machen eine erste Faktor-Einschätzung und besprechen, ob diskrete oder gezielte Vermarktung der richtige Weg ist – auch dann, wenn Sie sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden.
Persönlicher Kontakt
Sascha Oertel
Geschäftsführer · Oertel Immobilien GmbH
• Persönliche Abstimmung statt Standardprozess
• Regionale Marktkenntnis im Bergischen Land
• Klare Begleitung von Bewertung bis Abschluss
Was wir bei Gewerbe konkret übernehmen
Vier Aufgaben, bei denen wir Investoren-Erfahrung mitbringen
Gewerbeverkauf ist Verwaltungs- und Verhandlungsarbeit auf B2B-Niveau. Diese vier Punkte sind bei uns Standard.
Faktor-Berechnung mit dokumentierter Methodik
Wir berechnen Faktor, Brutto-Cashflow und Netto-Cashflow auf Basis Ihrer Mietverträge und dokumentieren die Annahmen schriftlich. Investoren können das in ihre eigene Excel sofort übernehmen.
Mieterstruktur-Aufstellung
Wir erstellen eine professionelle Mieterliste mit Vertragslaufzeit, Indexierungsklauseln, Bonitätsbewertung und Mietausfallhistorie – die Punkte, die jeder seriöse Käufer als Erstes verlangt.
Sanierungsrücklage und Restnutzungsdauer
Wir machen den realistischen Sanierungsbedarf der nächsten 5–10 Jahre transparent und dokumentieren die Restnutzungsdauer-Einschätzung. Käufer wissen, was auf sie zukommt.
Vertraulichkeit auf Investoren-Niveau
Vertraulichkeitsvereinbarung pro Interessent ist Standard. Bei sensiblen Konstellationen (laufende Mieter, prominente Adresse) vermarkten wir komplett still aus unserem Bestandsnetzwerk.
Häufige Fragen
Was Gewerbeeigentümer typischerweise wissen wollen
Diese sechs Fragen kommen in fast jedem Erstgespräch zum Gewerbeverkauf – ehrlich beantwortet.
Welcher Faktor ist für meine Immobilie realistisch?
Das hängt von Lage, Mieterstruktur, Restnutzungsdauer und aktueller Marktphase ab. Im Bergischen Raum bewegen sich Wohn- und Geschäftshäuser typischerweise zwischen Faktor 14 und 22, Bürogebäude meist niedriger, reine MFH oft höher. Wir geben im Erstgespräch eine konkrete Einschätzung mit Begründung.
Was passiert mit den Bestandsmietern beim Verkauf?
Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter – der Käufer übernimmt die Vermieterstellung. Eigenbedarfskündigungen oder andere Eingriffe sind nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich. Wir kommunizieren mit den Mietern respektvoll und stellen sicher, dass ihre Privatsphäre gewahrt bleibt.
Asset-Deal oder Share-Deal – was ist sinnvoller?
Bei Privatpersonen meist Asset-Deal (direkter Verkauf der Immobilie). Bei Verkauf aus einer GmbH heraus kann ein Share-Deal steuerlich sinnvoll sein – muss aber vom Steuerberater geprüft werden. Wir vermitteln bei Bedarf an spezialisierte Steuerberater und besprechen die Konstellationen mit Ihnen vor der Vermarktung.
Wie diskret kann ein Gewerbeverkauf sein?
Sehr diskret. Gerade Investoren erwarten oft Diskretion – sie wollen nicht, dass jeder Mitbewerber sieht, dass sie kaufen. Wir vermarkten auf Wunsch komplett aus unserem Bestandsnetzwerk, ohne Online-Inserate, mit Vertraulichkeitsvereinbarung pro Anfrage. Das ist bei Gewerbe eher die Regel als die Ausnahme.
Wie lange dauert ein Gewerbeverkauf?
Bei klaren Konstellationen oft schneller als Privatimmobilien: 6 bis 16 Wochen. Bei komplexeren Strukturen (Bestandsmieter-Konstellationen, Sanierungsbedarf, mehrere Eigentümer, Share-Deal-Konstruktionen) kann es 4 bis 8 Monate dauern. Wir geben im Erstgespräch eine realistische Einschätzung.
Verkaufen oder lieber vermieten – was ist sinnvoller?
Das hängt von drei Faktoren ab: Ihrem Kapital-Bedarf (jetzt liquide werden oder lieber regelmäßige Einnahmen?), Ihrer Sicht auf die Marktentwicklung (Wertsteigerung erwartet oder Konsolidierung?) und Ihrer Steuersituation (Spekulationsfrist, Abschreibung, Erbschaftsfragen). Wir besprechen alle drei Punkte konkret und vermitteln auf Wunsch auch reine Gewerbevermietungen – auch wenn das nicht unser Hauptgeschäft ist.
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Nächster Schritt
Sprechen wir über Ihre Gewerbeimmobilie
Vertraulich, sachlich, mit klaren Zahlen. Ein erstes Gespräch verpflichtet zu nichts und gibt Ihnen einen marktrealistischen Eindruck, wo Ihre Immobilie steht.
Vertrauliches Investoren-Gespräch
Telefonisch, persönlich oder per Videocall – ganz nach Ihrer Präferenz. Wir sortieren die wichtigsten Eckdaten und geben eine erste Faktor-Einschätzung. Selbstverständlich vertraulich.
Vertraulichkeit ist bei uns Standard, nicht Premium.