Die neue Grundsteuer in NRW folgt dem Bundesmodell und gilt seit dem 1. Januar 2025. Drei Größen bestimmen die Höhe: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und der kommunale Hebesatz — und der Hebesatz macht den größten Unterschied. Für manche Eigentümer sinkt die Steuer, für andere steigt sie deutlich. Es lohnt sich, den Bescheid genau zu prüfen — besonders bei Gewerbe- und unbebauten Grundstücken, wo ein aktuelles Urteil Bewegung gebracht hat.
Was die Grundsteuer ist — und warum sie reformiert wurde
Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe auf Grundstücke und Gebäude. Eigentümer zahlen sie unabhängig davon, ob sie selbst nutzen oder vermieten; bei Vermietung ist sie weiter über die Betriebskosten umlagefähig. Mit den Einnahmen finanzieren Städte Straßen, Schulen, Kitas und Feuerwehr — sie ist eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen.
Reformiert wurde sie, weil das Bundesverfassungsgericht die alte Berechnung für verfassungswidrig erklärt hatte: Sie beruhte auf Einheitswerten, die teils noch aus den 1960er-Jahren stammten, sodass vergleichbare Immobilien ungleich besteuert wurden. Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Modell — NRW nutzt das Bundesmodell. Eigentümer mussten dafür bereits 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.
So wird die neue Grundsteuer berechnet
Die Höhe ergibt sich aus drei Schritten. Zuerst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert aus Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Baujahr, Immobilienart und statistischer Nettokaltmiete. Darauf wird die gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet — sie fällt niedriger aus als im alten System. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag. Im letzten Schritt legt die Kommune ihren Hebesatz an. Die Formel dahinter ist einfach — entscheidend ist der dritte Faktor:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Grundsteuerwert und Steuermesszahl gelten bundeseinheitlich nach festen Regeln; der Hebesatz ist die einzige Größe, die jede Stadt selbst bestimmt — und damit der Grund, warum die Steuer für vergleichbare Häuser von Stadt zu Stadt unterschiedlich ausfällt.
Drei Städte, drei Hebesätze — was das konkret bedeutet
Der Hebesatz ist der größte lokale Hebel — und im Bergischen Städtedreieck liegen die drei großen Städte weit auseinander. Bei gleichem Grundsteuermessbetrag zahlt man in Remscheid spürbar mehr als in Solingen. Wichtig: Der Hebesatz ist wegen der neuen, niedrigeren Steuermesszahl nicht mit dem alten Hebesatz vergleichbar — eine höhere Prozentzahl heißt nicht automatisch höhere Steuer als früher.
Solingen — Grundsteuer B
niedrigster der drei Städte
805 %
einheitlicher Hebesatz
Wuppertal — Grundsteuer B
bewusst kein Splitting (s.u.)
947 %
einheitlicher Hebesatz
Remscheid — Grundsteuer B
einer der höchsten in NRW
1.058 %
einheitlicher Hebesatz
Ø große NRW-Städte
Städte > 150.000 Einw.
~686 %
Referenzwert
Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) · Quelle: Bergische IHK, Stände der Städte 2025/2026. Hebesätze sind wegen geänderter Steuermesszahl nicht mit Werten vor 2025 vergleichbar.
Unterschiedliche Hebesätze für Gewerbe: Gericht setzt Grenzen
Seit 2025 dürfen NRW-Kommunen differenzierte Hebesätze festlegen — niedriger für Wohn-, höher für Nichtwohngrundstücke (Gewerbe, unbebaute Grundstücke). Rund jede dritte NRW-Kommune hat das genutzt. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4. Dezember 2025 entschieden: Höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke allein aus fiskalischen Gründen verstoßen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit — die betroffenen Bescheide (Essen, Bochum, Dortmund, Gelsenkirchen) wurden aufgehoben.
Stand der Dinge (Juni 2026): Die vier Städte haben Berufung beim OVG Münster eingelegt — das Urteil ist nicht rechtskräftig. Zudem hat das VG Düsseldorf am 10.03.2026 im Fall der Stadt Hilden zwar ebenfalls einen Bescheid aufgehoben, in der Begründung aber von Gelsenkirchen abgewichen: Es hält differenzierte Hebesätze grundsätzlich für zulässig. Die Rechtsprechung ist also uneinheitlich; eine Klärung durch das OVG Münster kann Jahre dauern. Bis dahin gilt: Rechtssicher ist die Grundsteuer B derzeit nur mit einheitlichen Hebesätzen erhebbar.
Was das praktisch heißt: Wer ein Gewerbe- oder unbebautes Grundstück in einer Kommune mit gesplittetem Hebesatz besitzt, sollte den Bescheid prüfen und ggf. fristgerecht Widerspruch einlegen, um ihn offenzuhalten — eine Einzelfallfrage für den Steuerberater.
Für das Bergische bemerkenswert: Wuppertal hat sich 2024 bewusst gegen differenzierte Hebesätze entschieden — gerade wegen der befürchteten Rechtsunsicherheit. Genau diese ist nun eingetreten. Solingen und Remscheid führen ebenfalls einheitliche Hebesätze. Wer hier ein Grundstück besitzt — ob Wohnen oder Gewerbe —, ist vom Streit um die Splitting-Hebesätze also nicht betroffen.
Für wen die Steuer sinkt — und für wen sie steigt
Eher Entlastung
Eigentümer in einfacheren Lagen, mit kleineren Grundstücken oder älteren, weniger werthaltigen Objekten zahlen teils weniger als zuvor. In Wuppertal profitiert nach Angaben der Stadt rund ein Drittel der Objekte — darunter viele Gewerbeimmobilien.
Eher Mehrbelastung
Wohnimmobilien in guten Lagen, große Grundstücke und gepflegte Einfamilienhäuser werden im Bundesmodell tendenziell höher bewertet. In Wuppertal wird es nach Stadtangaben für rund 65.000 Objekte teurer. Eine pauschale Aussage ist nicht möglich — der Einzelbescheid zählt.
Was Eigentümer jetzt prüfen sollten
Bescheid kontrollieren
Grundsteuerwert- und Grundsteuerbescheid auf Plausibilität prüfen: Fläche, Baujahr, Grundstücksgröße. Fehler hier wirken sich jedes Jahr aus.
Hebesatz und Grundstücksart prüfen
Welcher Hebesatz wurde angewendet? Bei Gewerbe-/unbebauten Grundstücken in Kommunen mit Splitting: höherer Satz als für Wohnen? Dann genauer hinsehen (vgl. VG-Gelsenkirchen).
Fristen einhalten
Gegen den Bescheid ist innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch/Widerspruch möglich. Versäumte Frist = Bestandskraft.
Laufende Kosten neu kalkulieren
Bei Vermietung Umlage anpassen; bei Verkaufs- oder Kaufüberlegung die laufenden Nebenkosten realistisch in die Gesamtrechnung nehmen.
Im Zweifel fachlich prüfen lassen
Bewertungsfragen klärt das Finanzamt, steuerliche Detailfragen der Steuerberater. Wir ordnen die Auswirkung auf den Immobilienwert ein.
Warum die Grundsteuer den Immobilienwert mit beeinflusst
Laufende Nebenkosten spielen für Käufer eine wachsende Rolle. Ein hoher Hebesatz — wie die 1.058 Prozent in Remscheid — erhöht die jährliche Belastung und fließt damit in Kauf- und Renditeüberlegungen ein. Bei vermieteten Objekten beeinflusst die umgelegte Grundsteuer die Gesamtmiete und damit die Attraktivität. Gerade bei Verkauf, Kauf oder Bewertung lohnt sich eine realistische Gesamteinschätzung der laufenden Kosten — nicht nur des Kaufpreises.
Was die Hebesätze für Eigentümer im Bergischen wirklich heißen
Ich lese die Bescheide, die mir Eigentümer in Erstgesprächen auf den Tisch legen — und sehe, wie unterschiedlich die Reform vor Ort ankommt. Die große Zahl auf dem Bescheid verunsichert viele, dabei ist der Hebesatz wegen der neuen Steuermesszahl mit früher nicht vergleichbar. Entscheidend ist nicht, ob „947 Prozent" hoch klingt, sondern was am Ende als Jahresbetrag herauskommt — und ob der Messbetrag stimmt.
Was ich Eigentümern rate: Bescheid nicht wegheften, sondern einmal in Ruhe nachrechnen. Bei Gewerbe- oder unbebauten Grundstücken lohnt nach dem Gelsenkirchener Urteil ein zweiter Blick. Und wenn ohnehin ein Verkauf im Raum steht, gehört die Grundsteuer in die ehrliche Gesamtrechnung — sie ist ein Kostenfaktor, den der Käufer mitkauft. Kein Grund zur Panik, aber ein Grund, genau hinzusehen.
Häufige Fragen
Grundsteuer in NRW — die häufigsten Fragen
Kurz und konkret beantwortet. Für Ihren Einzelfall melden Sie sich gern.
Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Wuppertal, Solingen und Remscheid?
Für die Grundsteuer B gelten Stand 2026: Wuppertal 947 %, Solingen 805 %, Remscheid 1.058 %. Alle drei Städte wenden einen einheitlichen Hebesatz an, also keinen gesplitteten Satz für Gewerbe. Wegen der neuen, niedrigeren Steuermesszahl sind diese Werte nicht mit den Hebesätzen vor 2025 vergleichbar.
Seit wann gilt die neue Grundsteuer?
Bundesweit seit dem 1. Januar 2025. NRW wendet das Bundesmodell an.
Wird die Grundsteuer jetzt teurer?
Für manche ja, für manche nein. Wohnimmobilien in guten Lagen und große Grundstücke werden tendenziell höher belastet, einfachere Lagen und viele Gewerbeobjekte teils entlastet. Die Reform soll je Kommune aufkommensneutral sein — die Verschiebung trifft aber die einzelnen Eigentümer unterschiedlich. Nur der eigene Bescheid gibt Gewissheit.
Was bedeutet das Urteil des VG Gelsenkirchen für mich?
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4.12.2025 höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus rein fiskalischen Gründen für rechtswidrig erklärt; die Städte haben Berufung beim OVG Münster eingelegt. Das VG Düsseldorf hat im März 2026 ähnlich entschieden, die Splitting-Hebesätze aber grundsätzlich für zulässig gehalten — die Rechtslage ist also noch offen. Betroffen sind nur Eigentümer von Gewerbe- oder unbebauten Grundstücken in Kommunen mit gesplittetem Hebesatz. Wuppertal, Solingen und Remscheid gehören mit ihren einheitlichen Sätzen nicht dazu. Bei betroffenen Bescheiden kann fristgerechter Widerspruch sinnvoll sein — das klärt im Detail der Steuerberater.
Kann ich Einspruch gegen den Bescheid einlegen?
Ja, innerhalb eines Monats nach Zustellung. Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts richtet sich der Einspruch ans Finanzamt, gegen den städtischen Grundsteuerbescheid der Widerspruch an die Stadt.
Muss ich erneut eine Grundsteuererklärung abgeben?
In der Regel nicht. Neue Angaben sind meist nur bei Veränderungen wie Neubau, Anbau oder Grundstücksteilung nötig.
Ist die Grundsteuer weiter auf Mieter umlagefähig?
Ja. Bei vermieteten Immobilien kann sie weiterhin über die Betriebskosten umgelegt werden.
Wie wirkt sich die Grundsteuer auf Ihre Immobilie aus?
Quellen und Datenstand
Allgemeine Orientierung, ersetzt keine Steuerberatung. Stand: Juni 2026.
Bergische IHK — Kommunale Steuern
Hebesätze Grundsteuer B Wuppertal/Solingen/Remscheid
Stadt Wuppertal — Hebesätze 2026
Grundsteuer B 947 %, A 309 %
Stadt Remscheid — Hebesätze 2026
Stadt Solingen— Hebesätze 2026
VG Gelsenkirchen — Urteile v. 04.12.2025
Differenzierte Hebesätze, Az. 5 K 2074/25 u.a.
04.12.2025
VG Düsseldorf — Urteil v. 10.03.2026
Hilden, abweichende Begründung, Az. 5 K 7062/25
Grundsteuergesetz (GrStG)
Bundesmodell, Berechnung, §§ 14/15
Finanzverwaltung NRW
Aufkommensneutrale Referenz-Hebesätze