Als Makler im Bergischen Land sehe ich Leerstand jede Woche — und vor allem, wie unterschiedlich er sich auswirkt. Eine leerstehende Wohnung in Solingen-Ohligs ist eine Frage von Wochen, nicht von Jahren. Eine vergleichbare Wohnung in Wuppertal-Wichlinghausen kann den Eigentümer dagegen über Monate beschäftigen — und währenddessen frisst sie Geld. Dieser Ratgeber zeigt, was die Zahlen für Eigentümer konkret heißen, welche Kosten Leerstand wirklich verursacht und welche Wege aus der Situation funktionieren.
Mai 2026 — drei Märkte unter einer Postleitzahlen-Region
Das Bergische Städtedreieck wird in Statistiken oft als eine Region behandelt. Die Wohnungsmärkte in Wuppertal, Remscheid und Solingen funktionieren aber völlig unterschiedlich. Diese Unterschiede sind kein Detail für Insider — sie entscheiden, wie schnell sich eine Immobilie verkauft, wie hoch der Mietpreis ausfällt und ob Leerstand zum Wertverlust wird.
Was Eigentümer hier wirklich wissen müssen.
In diesem Ratgeber geht es um vier Dinge: die aktuelle Leerstandslage in den drei Städten mit Zahlen, die viele überraschen werden — die konkreten finanziellen, baulichen und rechtlichen Folgen für Eigentümer — den Trading-Down-Effekt, der zeigt, dass Leerstand nicht nur Ihr Problem ist, sondern auch das Ihrer Nachbarschaft — und am Ende konkrete Handlungsoptionen, von der Grundsteuererlass-Beantragung bis zum strategischen Verkauf.
Wer eine Immobilie im Bergischen besitzt und gerade nicht weiterweiß, findet hier den regionalen Rahmen, in dem die eigene Situation einzuordnen ist. Düsseldorfer oder Kölner Maßstäbe taugen für unsere Märkte selten.
Drei Städte, drei völlig unterschiedliche Märkte.
Das Bergische Städtedreieck ist zwischen 2014 und 2024 um 4,3 Prozent gewachsen — auf knapp über 630.000 Einwohner. Trotzdem stehen in Wuppertal und Remscheid zehntausende Wohnungen leer, während in Solingen kaum etwas zu haben ist. Die Erklärung ist nicht Demografie. Es ist Substanz — und Lage.
Wuppertal
ca. 11.437 Wohnungen leer, strukturell
5,7 %
rückläufig (2012: 6,8 %)
Remscheid
ca. 3.535 Wohnungen leer, Sub-Märkte angespannt
5,7 %
über Vollauslastungs-Niveau (4 %)
Solingen
gute Objekte oft in Tagen vermittelt
unter 2 %
Mietmarkt sehr angespannt
Quellen: Wohnungsleerstandsanalyse Stadt Wuppertal · stadtteilbezogene Auswertung Stadt Remscheid · Marktbericht Solingen Q3/2025
Struktureller Leerstand bei wachsender Bevölkerung.
Die offizielle Wohnungsleerstandsanalyse zeigt für 2022 rund 11.437 leerstehende Wohnungen bei einem Bestand von etwa 199.900 Einheiten — das entspricht einer Quote von 5,7 Prozent. Zum Vergleich: 2012 lag die Quote noch bei 6,8 Prozent, ist also rückläufig. Gleichzeitig ist die Bevölkerung im selben Zeitraum um 5,2 Prozent gewachsen.
Das ist der entscheidende Punkt: Wuppertal hat keinen demografischen Leerstand mehr. Wuppertal hat einen strukturellen Leerstand — getragen von nicht sanierten Altbauten, die nicht mehr marktfähig sind, von Schwerpunkten in bestimmten Quartieren entlang der Talachse und im Osten (in Wichlinghausen-Süd über 8 Prozent), und von einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Wohnungsangebot (oft 3–4 Zimmer, alt, unsaniert) und Nachfrage (kleine, energetisch saubere Einheiten).
Anders gesagt: Es stehen Wohnungen leer, aber kaum die, die jemand sucht.
5,7 Prozent Leerstand — und eine Stadt, die aktiv auf Eigentümer zugeht.
Remscheid weist mit einer Leerstandsquote von 5,7 Prozent und 3.535 nicht vermieteten Wohnungen eine ähnliche Größenordnung wie Wuppertal auf. Bedeutsam: Diese Quote liegt deutlich über der bei einem voll ausgelasteten Wohnungsmarkt zu erwartenden Quote von 4 Prozent.
Die Verteilung ist heterogen: Alt-Remscheid kommt auf 6,7 Prozent (rund 1.800 Wohnungen), Lüttringhausen auf 5,3 Prozent (etwa 450), Remscheid-Süd auf 5,2 Prozent (rund 670). In Lennep liegt der Schnitt bei 4,6 Prozent — in der Lenneper Altstadt aber über 10 Prozent.
Die Stadt Remscheid hat als Reaktion einen Leerstandsmelder eingeführt, über den Bürger ungenutzte Wohnungen melden können. Die Verwaltung nimmt dann aktiv Kontakt zu Eigentümern auf, vermittelt Mieter oder informiert über Modernisierungsförderung. Wer in Remscheid eine länger leerstehende Wohnung besitzt, sollte damit rechnen, dass die Stadt auf ihn zukommt.
Kaum Leerstand, hohe Nachfrage — und trotzdem nicht ohne Probleme.
Solingen ist der Kontrapunkt. Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt unter 2 Prozent, gut ausgestattete Objekte werden oft innerhalb weniger Tage neu vermietet. Lokale Genossenschaften melden seit Jahren „kaum Leerstand, immense Nachfrage".
Für Eigentümer heißt das: Mieten lassen sich gut platzieren, vor allem nach energetischer Sanierung. Verkaufspreise sind stabil bis steigend — Solingen profitiert von seiner Lage zwischen Köln, Düsseldorf und Wuppertal.
Aber: Auch Solingen hat Trading-Down-Probleme in der Innenstadt. Die Hauptstraße kämpft seit Jahren mit Ladenleerstand; die Stadt fördert mit Programmen wie „WIN" (Wagen-Investieren-Nutzen) den Wiederbezug von Ladenlokalen. Wohnen funktioniert hier — das Drumherum ist die Baustelle.
Wachstum trifft auf alte Substanz.
Das Bergische Städtedreieck wächst — Solingen um 5,6 Prozent, Remscheid um 4,4 Prozent, Wuppertal um 3,7 Prozent zwischen 2014 und 2024. Trotzdem stehen in Wuppertal und Remscheid zehntausende Wohnungen leer. Das ist kein Widerspruch der Statistik, sondern eine Aussage über die Substanz.
Ein Großteil der leerstehenden Wohnungen ist vor einer Vermietung erst sanierungsbedürftig. Wer im Bergischen eine Gründerzeit- oder Schieferhausimmobilie besitzt, kennt das Dilemma: Die Sanierungskosten sind hoch, die regulatorischen Anforderungen (Heizungstausch, Dämmung, künftig strengere bzw. veränderte Anforderungen an Energieausweis und Effizienzbewertung) steigen — und solange die Wohnung nicht modernisiert ist, finden sich keine zahlungskräftigen Mieter.
Das Resultat: Ein doppelt angespannter Markt. Sanierte, energieeffiziente Wohnungen sind knapp, unsanierte Altbauwohnungen häufen sich — und beide Tatsachen verstärken sich gegenseitig.
12.000 Euro im Jahr — am Beispiel einer 70-m²-Wohnung in Elberfeld.
Eine leerstehende Wohnung kostet weiter. Gerechnet auf eine 70-m²-Eigentumswohnung in mittlerer Lage Wuppertal-Elberfeld mit einer marktüblichen Kaltmiete von 9 €/m² sieht ein Jahr Leerstand so aus. Summe der laufenden Kosten ohne Miete: rund 4.360 € pro Jahr. Gesamtbelastung inklusive entgangener Mieteinnahmen: rund 11.920 € — fast 12.000 Euro für nichts.
Entgangene Kaltmiete
9 €/m² × 70 m²
630 € / Monat
7.560 € / Jahr
Grundsteuer (nach Reform 2025)
Wuppertaler Hebesatz
ca. 80–100 € / Monat
ca. 1.000 € / Jahr
Hausgeld (nicht umlagefähig + Rücklage)
bei Eigentumswohnung
ca. 200 € / Monat
2.400 € / Jahr
Gebäudeversicherung (Leerstandsaufschlag)
bei korrekter Anzeige
ca. 35 € / Monat
ca. 420 € / Jahr
Heizung Grundgebühr
Mindestbeheizung im Winter
ca. 45 € / Monat
ca. 540 € / Jahr
Durchschnittswerte für Wuppertal-Elberfeld 2026 · bei finanzierten Objekten kommen Zinszahlungen hinzu · Werte können je nach Objekt deutlich abweichen
Der unsichtbare Vermögensschaden.
Das eigentliche Risiko ist nicht der Cashflow. Es ist die Substanz. Leerstehende Immobilien verlieren überproportional schnell an Wert — und zwar aus drei technischen Gründen:
- Fehlende Beheizung im Winter: Frostschäden an Wasserleitungen sind das klassische Szenario. Ein einziger Rohrbruch in einem leerstehenden Objekt kann fünfstellige Schäden verursachen, weil er oft erst nach Tagen oder Wochen bemerkt wird.
- Fehlende Lüftung: Ohne regelmäßigen Luftaustausch entsteht Feuchtigkeit, die zu Schimmelbildung in Wänden, Decken und insbesondere im Bereich der Außenwände führt — im Bergischen mit seinem feucht-kühlen Klima ein besonders relevantes Problem.
- Fehlende soziale Kontrolle: Leerstehende Häuser ziehen Vandalismus, illegale Müllentsorgung und in extremen Fällen auch Hausbesetzungen an. Was bei einem bewohnten Gebäude sofort gemeldet würde, bleibt hier oft monatelang unentdeckt.
Wer Leerstand nicht meldet, verliert den Versicherungsschutz.
Viele Eigentümer wissen es nicht: Wer den Leerstand seiner Gebäudeversicherung nicht meldet, riskiert Deckungslücken. Versicherer betrachten Leerstand als „Gefahrerhöhung". Tritt im leerstehenden Objekt ein Schaden ein — Wasser, Brand, Vandalismus — und der Versicherer erfährt erst dann vom Leerstand, kann er die Leistung kürzen oder verweigern.
Die Konsequenz ist nicht hypothetisch. Ich sehe regelmäßig Fälle, in denen ein Wasserschaden in einer leerstehenden Wohnung zu einem Streit mit dem Versicherer führt — und der Eigentümer auf einem fünfstelligen Schaden sitzen bleibt.
Praxistipp: Wer eine Wohnung oder ein Haus länger als drei Monate nicht bewohnt, sollte die Versicherung schriftlich informieren. Höhere Prämien sind teurer als kein Versicherungsschutz im Schadensfall.
Wie aus einem leeren Haus ein Quartiersproblem wird.
Phase 1 — Erstleerstand
Ein oder zwei Häuser stehen leer, weil Erben sich nicht einig sind, Eigentümer überfordert sind oder Sanierungen unterlassen werden. Noch fällt es wenigen auf.
Phase 2 — Optische Abwertung
Heruntergekommene Fassaden, Graffiti, verwilderte Vorgärten verschlechtern das Straßenbild. Kaufpreise und Mieten der Nachbarimmobilien geraten unter Druck.
Phase 3 — Nutzungsverlagerung
Einzelhandel zieht ab, ersetzt durch Wettbüros, Spielhallen, Ein-Euro-Läden. Zahlungskräftige Bewohner ziehen weg, die Zusammensetzung des Quartiers kippt.
Phase 4 — Verödung
Investoren bleiben fern, Modernisierung lohnt sich nicht mehr, der Quartiersabstieg wird strukturell. Im Bergischen sehen wir Phase 2 und 3 in mehreren Quartieren: entlang der Wuppertaler Talachse, in Alt-Remscheid, teils in der Solinger Innenstadt.
Bis zu 50 Prozent Grundsteuer zurück — wenn Sie die Fristen kennen.
Eine oft übersehene Option: Wer unverschuldet Mietausfall oder Leerstand hatte, kann bis zu 50 Prozent der Grundsteuer erlassen bekommen. Rechtsgrundlage sind §§ 33 und 34 GrStG.
Voraussetzung ist, dass der Mietausfall nicht selbst verschuldet ist — Sie müssen nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen. Die Frist für den Antrag bei der Stadt (Steueramt / Kämmerei) endet am 31. März des Folgejahres. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist — nicht verlängerbar.
Was zählt als nachhaltige Vermietungsbemühung? Inserate in den einschlägigen Immobilienportalen (ImmoScout24, Immowelt und vergleichbare), Makleraufträge, Besichtigungstermine. Nicht ausreichend ist die Bewerbung nur auf der eigenen Website oder der Homepage des Maklers — das hat das OVG Rheinland-Pfalz klargestellt.
25 oder 50 Prozent — was steht Ihnen zu?
25 % Erlass
Wenn die tatsächlichen Mieteinnahmen um mehr als 50 Prozent unter der normalen Jahreskaltmiete lagen. Klassischer Fall: Sie haben die Wohnung einen Teil des Jahres vermietet, einen anderen Teil nicht — und der Ausfall war erheblich. Nachweispflicht trotzdem voll: Inserate, Korrespondenz, Belege.
50 % Erlass
Wenn gar keine Miete geflossen ist — Totalausfall über das gesamte Jahr. Auch hier brauchen Sie die Beweiskette der Vermietungsbemühungen: durchgehende Inserate, dokumentierte Anfragen, Besichtigungsprotokolle. Wie systematisch Sie das angehen, prüft der Leerstand-Schnellcheck weiter unten in Abschnitt 3.
Was sonst noch zählt — kurz und konkret.
Verkehrssicherungspflicht: Auch leerstehende Gebäude bleiben Ihre Verantwortung. Wer durch herabfallende Dachziegel, ungesicherte Eingänge oder verwilderte Grundstücke Dritte gefährdet, haftet voll. Das ist gerade in Schieferhäusern mit alter Bedachung ein realer Punkt — im Bergischen führen Stürme immer wieder zu Haftungsfällen.
Zweckentfremdung: Wuppertal, Remscheid und Solingen haben Stand 2026 keine Zweckentfremdungssatzung. In angespannten Märkten wie Köln, Düsseldorf und Bonn ist die zweckentfremdete Nichtnutzung von Wohnraum bußgeldbewehrt. Die politische Diskussion läuft auch im Bergischen, vor allem in Solingen. Wer hier längerfristig spekulativ leerstehen lässt, sollte die Entwicklung im Blick behalten.
Fünf Wege aus dem Leerstand.
A — Vermieten, wenn Substanz und Lage es hergeben
In Solingen, in den guten Wuppertaler Lagen (Briller Viertel, Zooviertel, Cronenberg) und in den besseren Remscheider Quartieren ist Vermietung meist die sinnvollste Option. Voraussetzung: Die Immobilie ist marktfähig, also mindestens grundsaniert.
B — Sanieren und neu vermieten
Für viele Altbauten im Bergischen führt kein Weg an einer energetischen Sanierung vorbei. Förderprogramme von KfW und BAFA können je nach Maßnahme, Effizienzstandard und individueller Konstellation einen erheblichen Teil der Kosten abfedern — die genaue Höhe hängt aber stark vom Einzelfall ab. Wer hier einsteigt, sollte vorab einen Energieberater einbinden und einen Fördermittelcheck machen lassen.
C — Umnutzen
Wo Wohnraum nicht mehr passt, kann eine Umnutzung sinnvoll sein — etwa zu Praxis-, Büro- oder Sondernutzungsräumen. Im Bergischen gibt es vor allem an den Talachsen Potenzial für Wohnen-plus-Arbeit-Konzepte.
D — Verkaufen, ggf. an strategische Käufer
Manchmal ist Verkauf die rationalste Option — vor allem bei geerbten Immobilien mit uneinigen Erben, Objekten mit hohem Sanierungsstau, Konstellationen mit Vorkaufsrechten oder Wohnrechten oder Scheidungsimmobilien, bei denen laufende Kosten beide Parteien belasten.
E — Komplexe Fälle: Wenn Standardwege nicht greifen
Manche Immobilien lassen sich weder einfach vermieten noch einfach verkaufen. Erbschaftsstreitigkeiten, Insolvenz, Zwangsversteigerung, ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder mehrere Vorbesitzer mit Ansprüchen — das sind die Konstellationen, die Standard-Maklerei überfordern. Für genau diese Fälle gibt es die Plattform Problem.immobilien.
Der Leerstand-Schnellcheck — wo stehen Sie wirklich?
21 Fragen, fünf Abschnitte, rund 15 Minuten. Der Schnellcheck führt Sie durch alle Bereiche, an denen sich in der Praxis zeigt, ob ein Leerstand gemanagt wird oder schleichend zum Problem: Substanz und Sicherheit · Versicherung und Verträge · Steuerliche Situation · Vermarktung · Eigene Klarheit. Am Ende haben Sie eine Punktzahl, eine ehrliche Einordnung Ihrer Lage und eine Top-3-Aktionsliste für die nächsten 30 Tage. Destilliert aus acht Jahren Erstgesprächen mit Eigentümern aus Wuppertal, Solingen und Remscheid. Kostenfrei, ohne Anmeldung, zum Selberausfüllen.
“Aus drei Monaten Leerstand werden leicht drei Jahre — und niemand hat es aktiv entschieden. Das ist das eigentliche Risiko: nicht der Leerstand, sondern das Nichtentscheiden.”
Häufige Fragen
Was Eigentümer am häufigsten fragen.
Die Fragen, die in meinen Gesprächen im Bergischen am häufigsten kommen.
Ab wann gilt eine Wohnung offiziell als leerstehend?
In der Immobilienpraxis spricht man von Leerstand, wenn eine Wohnung länger als drei Monate nicht vermietet ist. Steuerrechtlich und versicherungstechnisch gibt es keine einheitliche Definition — Versicherer betrachten Wohnungen oft schon ab 60 Tagen Nichtnutzung als „leerstehend". Im Zweifel früher als später bei der Versicherung melden.
Muss ich Leerstand bei der Stadt melden?
In Wuppertal, Remscheid und Solingen gibt es keine generelle Meldepflicht. Remscheid betreibt einen Leerstandsmelder, über den Bürger ungenutzte Wohnungen melden können — das ist aber keine Pflicht für Eigentümer, sondern ein Beratungsangebot. Anders in Städten mit Zweckentfremdungssatzung (Köln, Düsseldorf, Bonn) — davon ist das Bergische bislang nicht betroffen.
Was passiert, wenn ich die Gebäudeversicherung nicht über den Leerstand informiere?
Im Schadensfall kann der Versicherer die Leistung kürzen oder komplett verweigern. Leerstand gilt versicherungsrechtlich als „Gefahrerhöhung", die Sie unverzüglich anzeigen müssen. Folge: Bei einem Wasserschaden in einer leerstehenden Wohnung bleiben Sie auf dem fünfstelligen Schaden sitzen. Schriftlich melden, höhere Prämie akzeptieren — immer günstiger als der Streit hinterher.
Kann die Stadt mich zwingen, leerstehende Wohnungen zu vermieten?
Aktuell nicht — weder in Wuppertal, Remscheid noch Solingen. Aber: Wenn Ihre Immobilie durch fehlende Instandhaltung zur Gefahr wird (lose Dachziegel, einsturzgefährdete Bauteile), kann die Bauaufsicht Sicherungs- oder Sanierungsanordnungen erlassen. Im Extremfall — bei „Schrottimmobilien" — sind Ersatzvornahmen möglich, deren Kosten dem Eigentümer auferlegt werden.
Was tun, wenn ich eine leerstehende Immobilie geerbt habe?
Erster Schritt: Bestandsaufnahme — Zustand, Belastungen im Grundbuch, laufende Verträge, steuerliche Situation. Zweiter Schritt: Klärung innerhalb der Erbengemeinschaft — einig oder uneinig? Dritter Schritt: Entscheidung Sanieren / Vermieten / Verkaufen. Wichtig: Auch eine geerbte Immobilie löst sofort laufende Kosten aus. Wer hier sechs Monate abwartet, verliert leicht 5.000 Euro und mehr.
Lohnt sich eine Sanierung im Bergischen überhaupt noch?
Pauschal lässt sich das nicht beantworten — und genau das ist die Falle. Es kommt auf vier Faktoren an: Substanz (Schieferhaus, Gründerzeit, Nachkriegsbau?), Lage (Solinger Ohligs ist nicht Wuppertal-Oberbarmen), Förderkulisse (KfW/BAFA-Mittel können je nach Maßnahme und Konstellation einen erheblichen Teil der Kosten abfedern) und persönliche Situation. Eine seriöse Antwort braucht einen Vor-Ort-Termin und eine Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Wie nutze ich den Grundsteuererlass nach § 33/34 GrStG richtig?
Drei Dinge müssen stimmen: Erstens — die Ertragsminderung muss unverschuldet sein; Sie müssen aktive Vermietungsbemühungen nachweisen. Zweitens — die Bemühungen müssen über einschlägige Immobilienportale erfolgen, nicht nur über die eigene Website. Drittens — die Frist 31. März des Folgejahres ist eine Ausschlussfrist. Wer 2025 Leerstand hatte, muss bis spätestens 31.03.2026 den Antrag bei der Stadt gestellt haben.
Was ist der Unterschied zwischen marktaktiver und struktureller Leerstandsquote?
Die marktaktive Leerstandsquote umfasst nur Wohnungen, die tatsächlich am Markt verfügbar wären oder innerhalb von sechs Monaten verfügbar gemacht werden könnten. Die strukturelle Leerstandsquote umfasst auch dauerhaft leerstehende Wohnungen, die schlicht nicht mehr bewohnbar sind — etwa wenn die Sanierungskosten den Marktwert übersteigen würden. In Wuppertal ist ein erheblicher Teil der Leerstände strukturell — das verzerrt die offizielle Statistik nach oben.
Macht es Sinn, eine leerstehende Immobilie unsaniert zu verkaufen?
In vielen Fällen: ja. Es gibt eine aktive Investoren-Szene, die gezielt auf Sanierungsobjekte zielt — im Bergischen mit Schwerpunkt auf Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Altbauten. Der Verkaufspreis fällt entsprechend niedriger aus, aber die Alternative — Eigensanierung mit oft fünfstelliger Vorfinanzierung, Bauleitungs-Stress und Förder-Bürokratie — ist für viele Privatleute nicht der bessere Weg. Hängt vom Einzelfall ab. Ein guter Makler rechnet beide Szenarien durch, bevor er empfiehlt.
Quellen und Datenstand
Dieser Ratgeber gibt den Stand Mai 2026 wieder. Zahlen sind aus den offiziellen Erhebungen und Marktberichten der drei Städte. Belastbarste Quellen, Behörden zuerst:
Stadt Wuppertal
Wohnungsleerstandsanalyse 2023 (Stichprobe + WSW-Stromzählerdaten)
Stadt Remscheid
Stadtteilbezogene Leerstandsauswertung, Verwaltungsvorlage
Certa Gutachten
Marktbericht Solingen Q3/2025 — Leerstandsquote, Mietpreise
Bergische IHK
Demografische Entwicklung im Bergischen Städtedreieck 2014–2024
IVD Bundesverband
Erlass der Grundsteuer beantragen — Praxisleitfaden
OVG Rheinland-Pfalz
Urteil v. 02.05.2016, Az. 6 A 10971/15.OVG (Vermietungsbemühungen)
Sie haben eine leerstehende Immobilie im Bergischen?
Ich kenne die Märkte in Wuppertal, Solingen, Remscheid und im Umland — und die Besonderheiten, die hier zählen: die Schieferhäuser, die Hanglagen, die Quartiere, die regulatorischen Eigenheiten. Wenn Sie eine konkrete Situation einschätzen lassen möchten — ohne Verpflichtung, ohne Vertragsfalle — melden Sie sich. Ein ehrliches Gespräch kostet nichts und kann viel sparen.