Warum das Finanzamt fünfzig Jahre unterstellt – und wie man das ändert

Sascha Oertel 00:00

Heute bei Problem Immobilien: Patrick Hoffmann vom Sachverständigenbüro Köln. Wir lernen heute etwas über die Restnutzungsdauer von Immobilien und das Gutachten dazu. Patrick, schön, dass du der Einladung gefolgt bist — erzähl mal, wer du bist.

Gast 00:20

Vielen Dank für die Einladung in dein gemütliches Büro. Ich bin Patrick Hoffmann und schon viele Jahre in der Immobilienbranche — lange parallel zu meinem Hauptberuf bei der Bundeswehr. Über Weiterbildungen, die die Bundeswehr mitfinanziert hat, habe ich das Sachverständigenwesen aufgebaut. Ich investiere selbst in Immobilien, und daraus entstand die Idee: Wenn ich das bewerten kann, kann ich besser einschätzen, was eine angebotene Wohnung wirklich wert ist. So wurde daraus ein eigener Berufszweig.

Gast 01:19

Anfang letzten Jahres habe ich Christian Borsch kennengelernt. Wir waren gemeinsam auf mehreren Zertifizierungen, unter anderem in Dresden — und auf den langen Fahrten dorthin und zurück haben wir festgestellt, dass wir gleich ticken. Daraus entstand die Idee, gemeinsam ein Sachverständigenbüro zu gründen, auch um sich in Urlaubszeiten vertreten zu können. So ist das Sachverständigenbüro Köln entstanden, mit dem wir seit ein paar Jahren am Markt sind.

Sascha Oertel 02:30

Du bist im Bereich Restnutzungsdauer-Gutachten unterwegs. Was ist das?

Gast 03:00

Grundlage ist die Zertifizierung nach DIN EN ISO 17024 — eine Personenzertifizierung, die einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt ist. Beide werden von der Finanzverwaltung anerkannt, das ist wichtig.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten bewertet, wie lange eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Das ist ein relativ neues Produkt im Vergleich zum klassischen Verkehrswertgutachten, das den Wert einer Immobilie feststellt und etwa in Erbschafts- oder Zwangsversteigerungsverfahren gebraucht wird. Eine Immobilie lebt nicht ewig: Sie wird gebaut, genutzt, modernisiert und irgendwann abgerissen, wenn eine Modernisierung teurer wäre als ein Neubau. Genau diesen Zeitraum — die Restnutzungsdauer — ermitteln wir.

Gast 05:11

Für Vermietende ist das wichtig, weil das Finanzamt eine typisierte Nutzungsdauer unterstellt: Es geht grundsätzlich davon aus, dass eine gekaufte Immobilie ab dem Kauf noch fünfzig Jahre hält. Offensichtlich hält aber ein Gebäude von 1930 je nach Zustand nicht mehr so lange wie eines von 2010. Diese fünfzig Jahre sind eine vereinfachte Regelung — sie bedeuten, dass man den Gebäudeteil mit zwei Prozent pro Jahr abschreibt, die AfA.

Sascha Oertel 06:00

Wichtig zum Verständnis: Wer ein Objekt kauft, kauft Gebäude und Boden als einen Wert — und der muss aufgegliedert werden.

Gast 06:23

Genau, in Gebäudewert und Bodenwert. Der Boden ist nicht abschreibbar — nur das Gebäude. Das muss man wissen, denn nur der Gebäudeanteil ist die Basis für die Abschreibung.

Gast 07:01

Im Idealfall hat man die Aufteilung schon in den Notarvertrag geschrieben. Es gibt Möglichkeiten, sie zu berechnen — zum Beispiel die Excel-Tabelle, die das Finanzamt zur Verfügung stellt. Die liefert einen Orientierungswert; Grundstücke sind oft individuell, sodass man das noch anpassen kann, aber als Anhalt taugt die Tabelle.

Das Finanzamt ist angehalten, diese Werte als Basis zu nutzen, solange sie nicht offensichtlich an den Haaren herbeigezogen sind. Wer 99 Prozent Gebäude und ein Prozent Grundstück ansetzt, bei dem wird das zu Recht gekippt. Aber wer die Aufteilung sauber in den Notarvertrag schreibt, hat eine starke Indizwirkung.

Sascha Oertel 08:20

Wenn ich diese Aufteilung beim Kauf nicht gemacht habe — kann ich mich noch retten?

Gast 08:40

Ja. Häufig legt der Steuerberater dann einen Wert fest — wie genau, ist sehr individuell, das kann ich nicht beurteilen. Er braucht eine Abschreibungsgrundlage und rechnet den Gebäudeanteil aus den vorhandenen Daten heraus. Die Alternative: Wenn man ohnehin ein Restnutzungsdauer-Gutachten machen möchte, beauftragt man die Aufteilung gleich mit. Das wird dann teurer — schlauer wäre gewesen, es im Notarvertrag festzuhalten. Deshalb ist meine klare Empfehlung, das mindestens in den Notarvertrag zu schreiben.

Gast 10:00

Zurück zum eigentlichen Gutachten: Die zwei Prozent sind die typisierte Abschreibung. Ein Objekt von 1930, das ich heute kaufe, hält höchstwahrscheinlich keine fünfzig Jahre mehr, sondern deutlich weniger. Sagen wir, es hält noch 25 Jahre — dann schreibe ich mit vier Prozent ab, also doppelt so viel.

Eine Zahl: Bei 100.000 Euro Gebäudewert sind das nicht 2.000, sondern 4.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Bei einem Gebäudewert von einer Million entsprechend von 20.000 auf 40.000 Euro. Das Gutachten amortisiert sich dadurch oft schon binnen weniger Monate oder Jahre.

Gast 11:20

Wir stellen den Gebäudezustand genau fest: Welche Böden sind verlegt, in welchem Zustand sind die Bäder, wann wurden sie modernisiert, von wann ist die Elektrik? Wir gehen alle Gewerke durch und bewerten den aktuellen Zustand und die letzten Modernisierungen — denn jede Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer.

Gast 12:07

Ein wichtiger Punkt: Wer ein Haus von 1930 komplett kernsaniert hat — und kernsaniert heißt wirklich, es war nur noch die Hülle da, Dach neu, Strom, Wasser, sogar der Putz neu —, für den lohnt sich das Gutachten nicht. Man hat die Nutzungsdauer so weit verlängert, dass man über die fünfzig Jahre hinauskäme. Man will ja nicht weniger, sondern mehr abschreiben. Also: Je weniger Restnutzungsdauer, desto effektiver das Gutachten.

Sascha Oertel 12:50

Ich habe die Restnutzungsdauer in meinem Sachwert- und Ertragswertverfahren auch mit drin — ich schaue mir an, wann welche Modernisierung gemacht wurde, und meine Software sagt mir dann, wir haben noch eine Restnutzung von, sagen wir, dreißig Jahren.

Gast 13:23

Bei einer Restnutzungsdauer von dreißig Jahren rechnet man einfach: 100 geteilt durch 30 ergibt den Abschreibungssatz, also rund drei Prozent. Zur Gegenprobe: 100 geteilt durch 50 sind zwei Prozent, 100 geteilt durch 25 sind vier Prozent. So rechnet man die Restnutzungsdauer in den AfA-Satz um.

Sascha Oertel 14:20

Wenn jemand feststellt, sein Objekt ist alt und wenig modernisiert, und er will die Abschreibung erhöhen — wie läuft das ab, und was kostet es?

Gast 14:41

Für eine erste Abschätzung gibt es auf unserer Website unter dem Thema Restnutzungsdauer einen Online-Rechner zur Restnutzungsdauer. Dort vergibt man je Gewerk Modernisierungspunkte — wann wurde was in welchem Umfang gemacht — und bekommt einen ersten Anhalt. Wenn das sinnvoll aussieht, ruft man an oder schreibt eine Mail. Wir gehen die Eingaben gemeinsam durch, damit keine Tippfehler das Ergebnis verzerren, und vereinbaren dann eine Ortsbesichtigung. Wir fahren selbst raus, machen Bilder, und bewerten das Ganze anschließend im Büro.

Für Eigentumswohnungen geht es inklusive Ortsbesichtigung bei 1.089 Euro brutto los; je größer das Objekt, desto aufwendiger und entsprechend teurer. Wir staffeln nach Wohneinheiten, nicht nach Quadratmetern.

Gast 16:25

Bei einem Mehrfamilienhaus besichtigen wir nicht jede einzelne Wohnung — bei einem Zehn- oder Zwanzigparteienhaus wäre das unverhältnismäßig. Wir müssen einen repräsentativen Anteil der Wohnungen sehen, um uns einen Eindruck vom Gesamtzustand zu machen. Wir mitteln dabei nicht einzelne Restnutzungsdauern, sondern den Modernisierungszustand: Sind von zehn Bädern fünf neu, haben wir fünfzig Prozent Modernisierung im entsprechenden Jahr, der Rest ist aus dem Baujahr. So gehen wir vor — das macht mehr Aufwand, und danach staffelt sich der Preis.

Sascha Oertel 18:20

Wenn das Gutachten fertig ist, bekommt es der Kunde — und geht damit zum Steuerberater?

Gast 18:30

Genau. Der Steuerberater trägt den Wert ein, den wir errechnet haben — wir sind keine Steuerberater und machen keine steuerliche Beratung. Er nimmt die Restnutzungsdauer, rechnet 100 durch diesen Wert und trägt den AfA-Satz ein. Das Gutachten selbst schickt man in der Regel nicht automatisch mit, sondern hält es vor: Man muss nicht alle Belege gleich beim Finanzamt einreichen, sondern erst, wenn es angefordert wird. Manche Steuerberater machen das proaktiv, das ist individuell.

Sascha Oertel 19:40

Ihr sitzt in Köln, wir sind hier in Wuppertal. In welchem Bereich arbeitet ihr?

Gast 19:55

Schwerpunkt ist Köln, Bonn, Düsseldorf, aber wir bearbeiten ganz NRW. Für weiter entfernte Aufträge sammeln wir ein bisschen — für eine einzelne Wohnung bis in den Norden von NRW zu fahren, lohnt für niemanden. Wenn wir dort vier, fünf, sechs Wohnungen zusammenhaben, fahren wir einmal hin und arbeiten die Besichtigungen an einem Tag ab. So halten wir die Fahrtkosten im Rahmen, damit der Kunde wirklich profitiert.

Es ist ohnehin kein Produkt, das man morgen braucht. Wenn man weiß, man muss nächste Woche die Steuererklärung abgeben, bekommt man es im Einzelfall noch hin — schöner ist ein Vorlauf. Übrigens: Für meine eigenen Immobilien schreibe ich die Gutachten nicht selbst, das könnte zu Rückfragen führen. Genau das will man vermeiden.

Sascha Oertel 21:20

Bei welchen Objekten macht es Sinn — ab welchem Alter?

Gast 21:35

Es kommt aufs Volumen an: Je wertvoller das Objekt, desto eher lohnt jedes Zehntelprozent mehr Abschreibung. Als Daumenregel: Alles, was jünger ist als rund dreißig Jahre — also ab etwa 1995 —, muss man kaum anfragen, weil man dort selbst bei linearer Abschreibung ungefähr bei fünfzig Jahren herauskäme. Lineare Abschreibung heißt, dass jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird. Die Ausnahme wäre ein völlig heruntergewirtschaftetes Gebäude, das keine fünfzig Jahre mehr hält — das ist aber ungewöhnlich.

Gast 22:21

Wir rechnen im Schwerpunkt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, der ImmoWertV. Die geht bei Wohnimmobilien von einer Gesamtnutzungsdauer von achtzig Jahren aus. Das Finanzamt sagt: Kaufe ich 2020, hält es fünfzig Jahre. Daraus ergibt sich ein Delta von dreißig Jahren — und solange die Immobilie dreißig Jahre oder jünger ist, also ab etwa 1995, hat man nach ImmoWertV keinen Mehrwert. Je älter das Objekt und je höher das Volumen, desto sinnvoller das Gutachten.

Sascha Oertel 23:30

Und der Faktor Denkmal — ist das noch ein Thema, weil dort eine andere Abschreibung gilt?

23:45

Das sind Sonderregelungen. Deshalb sage ich eingangs „typisierte" zwei Prozent. Alles, was älter ist als 1925, hat ohnehin — ob Denkmal oder nicht — eine Abschreibung von 2,5 Prozent, also über vierzig Jahre. Auch da lohnt sich ein genauerer Blick. Wenn wirklich kernsaniert wurde, eher nicht; wer nur ab und zu etwas repariert oder ein Fenster getauscht hat, bei dem ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich die Bewertung lohnt.

Zur Wahrheit gehört: Ist ein Gebäude schon hundert Jahre alt, die Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV aber nur achtzig, dann ist es älter, als das Modell vorsieht. Setzt man in die Formel 120 Jahre ein, funktioniert sie nicht mehr. Deshalb braucht es Sachverständige, die vor Ort sind und das aufs Objekt abstimmen — nur am Schreibtisch in einen Rechner eintragen genügt nicht.

Sascha Oertel 24:40

Ich habe gerade ein Beispielobjekt im Kopf, das ich bewirtschafte: Baujahr rund 1910, Dach 1997 gemacht, Fenster in den Neunzigern, Elektrik ebenfalls in den Neunzigern, die Substanz sonst alt. Ich schaue direkt mal in den Restnutzungsdauer-Rechner des Sachverständigenbüros Köln — den wir übrigens im Podcast und auf der Website verlinken, damit die Leute selbst herausfinden können, ob es sich für sie lohnt.

Sascha Oertel 26:00

Damit haben wir das Restnutzungsdauer-Gutachten einmal komplett durch: was es ist, was es kostet und ab wann es sich lohnt. Beim nächsten Mal geht Patrick einen Schritt weiter — raus aus der Steuer, rein in den echten Wert: Verkehrswertgutachten, Erbengemeinschaften, Scheidung und die Frage, warum das Finanzamt bei derselben Immobilie zu einer ganz anderen Zahl kommt als der Sachverständige. Das gibt es nächste Woche. Danke fürs Zuhören.