Wenn Sie heute nach „GEG" suchen, suchen Sie fast immer nach einer Frage: Was gilt eigentlich noch? Die Antwort fällt 2026 ungewöhnlich aus. Das Gebäudeenergiegesetz wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch fällt, an ihre Stelle tritt die schrittweise Bio-Treppe. Parallel bekommt der Energieausweis durch eine EU-Vorgabe ein neues Gesicht — und genau das wird beim Verkauf zum harten Faktor. Wichtig vorweg: Das GModG ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Bis dahin gilt weiter das GEG 2024.
Stand 28. Mai 2026 — noch kein geltendes Recht
Das GModG liegt als Regierungsentwurf vor, beschlossen vom Bundeskabinett am 13. Mai 2026. In Kraft ist es noch nicht. Bis zum Inkrafttreten — erwartet um den 1. November 2026 — gilt weiterhin das GEG 2024. Im parlamentarischen Verfahren sind Änderungen möglich. Diesen Ratgeber aktualisiere ich, sobald das Gesetz beschlossen ist.
Noch gilt das GEG — aber nicht mehr lange.
Es ist eine Doppelsituation, und genau die sorgt für Verunsicherung. Auf der einen Seite gilt rechtlich weiterhin das GEG 2024 mit seiner 65-Prozent-Regel. Auf der anderen Seite hat das Bundeskabinett am 13. Mai 2026 bereits den Regierungsentwurf für das Nachfolgegesetz beschlossen. Wer jetzt über seine Heizung oder einen Verkauf entscheidet, muss beides im Blick haben: was heute gilt und was in wenigen Monaten gilt.
Mein Rat aus der Praxis: Beschluss ist nicht gleich geltendes Recht. Solange das GModG nicht in Kraft ist, bleibt das GEG 2024 maßgeblich. Wer eine intakte Heizung hat, muss nichts überstürzen — aber wer ohnehin vor einer Entscheidung steht, sollte die neuen Spielregeln schon mitdenken.
Die Zeitachse von GEG zu GModG
24. Februar 2026 — Eckpunkte
Die Koalition veröffentlicht das Eckpunktepapier: Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien soll entfallen.
5. Mai 2026 — Referentenentwurf
Der Entwurf konkretisiert die Inhalte: Bio-Treppe für neue fossile Heizungen, Solarthermie-Option.
13. Mai 2026 — Kabinettsbeschluss
Das Bundeskabinett beschließt den Regierungsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Bis Mitte Juli 2026 — Bundestag
Das Gesetz soll noch vor der Sommerpause behandelt werden; im Bundesrat gilt es als zustimmungsfrei und besonders eilbedürftig.
Um den 1. November 2026 — Inkrafttreten
Erwarteter Start. Beschluss und Inkrafttreten fallen also auseinander — bis dahin gilt das GEG 2024.
Die 65-Prozent-Pflicht fällt — Sie dürfen wieder wählen.
Das Herzstück des GEG 2024 war die Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Genau diese Regel verschwindet. Gestrichen werden die §§ 71 sowie 71b bis 71p GEG — für Neubau und Bestand gleichermaßen.
Was das praktisch heißt: Beim Heizungstausch haben Sie wieder die freie Wahl. Wärmepumpe, Anschluss an die Fernwärme, eine Hybridlösung, Biomasse — und ausdrücklich auch eine neue Gas- oder Ölheizung. Der Einbau fossiler Heizungen bleibt erlaubt.
Ebenfalls gestrichen wird § 72 GEG. Damit entfällt das bisher vorgesehene Betriebsverbot für fossile Brennstoffe ab 2045 und das Verbot, Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre weiter zu betreiben. Aus „du musst" wird „du darfst, aber mit Bedingungen" — und diese Bedingungen heißen Bio-Treppe.
Statt Verbot kommt die Bio-Treppe.
Wer sich nach Inkrafttreten des GModG für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, muss über § 43 GModG schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Als klimafreundlich gelten Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff und ihre Derivate.
Ab 01.01.2029
Solarthermie-Hybride ausgenommen
10 %
erste Stufe
Ab 01.01.2030
Solarthermie-Hybride bis 2034 ausgenommen
15 %
+ 5 Punkte
Ab 01.01.2035
ab hier Nachweis des erneuerbaren Anteils
30 %
+ 15 Punkte
Ab 01.01.2040
höchste Stufe im Entwurf
60 %
+ 30 Punkte
Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe nach § 43 GModG · Regierungsentwurf, Stand 13.05.2026
Wo die Bio-Treppe Luft lässt.
Es gibt eine wichtige Ausnahme für Solarthermie: Bei einer Solarthermie-Hybridheizung — Solarthermie kombiniert mit Gas, Öl oder Flüssiggas — entfällt im Zeitraum 1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2034 die Beimischungspflicht der ersten beiden Stufen. Voraussetzung ist eine Mindestfläche der Solaranlage: bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen 0,04 m² Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche. Wärmepumpen- und Biomasse-Hybridheizungen erfüllen die Anforderungen bis 2035 unter Bedingungen ebenfalls; ab 2035 ist ein fachkundiger Nachweis des erneuerbaren Anteils nötig.
Zusätzlich greift ab 2028 eine Grüngas- und Grünheizöl-Quote für die Inverkehrbringer der Brennstoffe, beginnend bei bis zu einem Prozent und anrechenbar auf die Bio-Treppe. Für Sie als Eigentümer heißt das: Ein Teil der Pflicht wird über den Brennstoffmarkt erfüllt, nicht allein über Ihre eigene Anlage.
Der Energieausweis bekommt 2026 ein neues Gesicht. — schrittweise.
Unabhängig davon, ob das GModG schon in Kraft ist, kommt 2026 Bewegung in ein Thema, das jeden Verkäufer direkt betrifft: Deutschland muss die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie 2024/1275/EU) umsetzen. Die Umsetzungsfrist für den Gesetzgeber läuft am 29. Mai 2026 ab — das ist aber kein Stichtag, ab dem im Markt automatisch jeder Ausweis anders aussieht. Wann und wie die Neuerungen konkret greifen, hängt von der nationalen Umsetzung ab, die in Deutschland voraussichtlich über das GModG erfolgt und sich dadurch verschieben kann. Was auf Sie zukommt:
- Einheitliche EU-Skala A bis G ersetzt die bisherige Skala A+ bis H. A steht für ein Nullemissionsgebäude, G erfasst die energetisch schlechtesten rund 15 Prozent des Bestands. Die Farbskala von Grün bis Rot bleibt.
- Bestehende Energieausweise behalten ihre vollen zehn Jahre Gültigkeit. Kein Zwang zur sofortigen Neuausstellung.
- Erweiterte Vorlagepflicht: künftig auch bei Mietvertragsverlängerung und größeren Renovierungen. Als „größere Renovierung" gilt, wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehülle saniert wird oder die Kosten ein Viertel des Gebäudewerts übersteigen.
- Vereinfachung für Wohngebäude: Der aufwendigere Bedarfsausweis ist nicht mehr zwingend — ein Verbrauchsausweis genügt.
- Erweiterte Inhalte: Der Ausweis weist künftig CO₂-Werte und konkrete Sanierungsempfehlungen aus.
- Pflichtangaben in jeder Immobilienanzeige: Effizienzklasse, Endenergiebedarf, Energieträger, Baujahr, Ausweistyp. Wer sie weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
- Ausblick: Ab 2030 sind nur noch Nullemissions-Neubauten zulässig.
Die Energieklasse wird zum Preisschild.
Gute Klasse (A–C)
Breiterer Käuferkreis und leichtere Finanzierung. Am Markt werden für gute Klassen Aufpreise beobachtet. Banken verlangen bei der Finanzierung zunehmend einen aktuellen Ausweis — eine gute Einstufung wird damit zum Türöffner.
Schwache Klasse (F–G)
Engerer Käuferkreis und spürbare Preisabschläge, ebenfalls als Marktbeobachtung. Klassen schlechter als C gelten zunehmend als Risiko für „Stranded Assets", weil Banken vorsichtiger finanzieren. Hier lohnt die ehrliche Abwägung: vor dem Verkauf sanieren oder mit Abschlag verkaufen.
Was das für den Altbau-Bestand im Bergischen heißt.
Theorie ist das eine, der Bestand vor unserer Haustür das andere. Wuppertal, Solingen und Remscheid sind von Vor- und Nachkriegsbauten geprägt — viele schöne, solide Häuser, die energetisch aber selten in den oberen Klassen landen. Hohe Decken, große Fassadenflächen, alte Heizzentralen im Keller: Das sind genau die Merkmale, die in der neuen A-bis-G-Skala nach unten ziehen.
Dazu kommt unsere Topografie. In Cronenberg, auf dem Lichtscheid oder in den Elberfelder Hanglagen steht das Haus oft am Hang, mit aufwendiger Erschließung und über Jahrzehnte gewachsener Heiztechnik. Energetische Sanierung und Hanglage greifen ineinander — wer das eine plant, sollte das andere mitdenken. Welche Rolle die Lage für den Wert spielt, habe ich im Hanglagen-Ratgeber ausführlich beschrieben.
Für Verkäufer im Bergischen ist die Botschaft klar: Eine mittelmäßige Energieklasse ist hier der Normalfall, keine Ausnahme. Entscheidend ist nicht, ob Ihr Haus eine A bekommt, sondern dass Sie die Klasse kennen, die Unterlagen beisammen haben und beim Preis ehrlich einordnen.
So gehen Sie es als Eigentümer jetzt an.
Energieausweis prüfen
Schauen Sie nach, ob Sie einen gültigen Energieausweis haben und wie lange er noch läuft. Bestehende Ausweise gelten ihre vollen zehn Jahre — Sie müssen nicht sofort neu ausstellen lassen.
Heizungsalter klären
Notieren Sie Baujahr und Zustand Ihrer Heizung. Eine intakte Anlage müssen Sie nicht austauschen — weder nach dem GEG 2024 noch nach dem kommenden GModG.
Nicht vorschnell tauschen
Solange das GModG nicht in Kraft ist, gilt das GEG 2024. Wer auf das neue Gesetz wartet, gewinnt beim Heizungstausch deutlich mehr Wahlfreiheit. Überstürzen lohnt selten.
Förderung prüfen
Klären Sie vor jeder Investition die aktuellen Programme von BEG, BAFA und KfW. Förderkulisse und Gesetzeslage ändern sich 2026 parallel — beides zusammen betrachten.
Vor dem Verkauf sortieren
Bringen Sie Energieklasse, Ausweis und Pflichtangaben für die Anzeige rechtzeitig zusammen. Fehlende Energiedaten in der Anzeige können bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten.
“Tauschen Sie nicht hektisch die Heizung, weil ein Gesetz in der Zeitung steht. Erst wissen, was heute gilt und was kommt — dann entscheiden. Beim Verkauf zählt am Ende nicht die perfekte Energieklasse, sondern dass Sie Ihre Zahlen kennen und ehrlich auf den Tisch legen.”
Häufige Fragen
Was Eigentümer und Käufer am häufigsten fragen.
Die Fragen, die in den letzten Wochen am häufigsten in meinen Gesprächen vorkamen.
Gilt das GEG 2026 überhaupt noch — oder ist es schon abgeschafft?
Es gilt noch. Das GEG 2024 ist bis zum Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes maßgeblich, erwartet wird das um den 1. November 2026. Der Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 ist erst ein Entwurf, noch kein geltendes Recht.
Muss ich meine alte Öl- oder Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Eine funktionierende Heizung müssen Sie weder nach dem GEG 2024 noch nach dem kommenden GModG austauschen. Austauschpflichten greifen nur in bestimmten Fällen, etwa bei sehr alten Konstanttemperaturkesseln — und auch hier wird das Verbot mit dem GModG entschärft.
Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Mit dem GModG fällt die 65-Prozent-Pflicht, neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt. Ab 2029 müssen Sie bei einer neuen fossilen Heizung aber schrittweise klimafreundliche Brennstoffe beimischen — die Bio-Treppe.
Was ist die Bio-Treppe und ab wann greift sie?
Die Bio-Treppe nach § 43 GModG verlangt bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Für Solarthermie-Hybride gibt es eine Ausnahme bei den ersten beiden Stufen.
Brauche ich beim Verkauf einen neuen Energieausweis nach der A–G-Skala?
Nicht zwingend sofort. Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig. Die neue EU-Skala A bis G kommt erst zum Tragen, wenn ein neuer Ausweis fällig wird — und wann die Vorgaben praktisch greifen, hängt von der nationalen Umsetzung ab, nicht starr vom EU-Fristdatum. Bei Wohngebäuden reicht künftig ein Verbrauchsausweis.
Verliert mein Haus mit schlechter Energieklasse an Wert?
Tendenziell ja. Für schlechte Klassen werden am Markt Abschläge beobachtet, für gute Klassen Aufpreise. Wie stark, hängt stark von Lage und Objekt ab. Im Bergischen mit viel Altbau ist eine mittlere Klasse aber der Normalfall, kein Ausschlusskriterium.
Lohnt sich eine energetische Sanierung vor dem Verkauf?
Das ist eine Einzelfallrechnung. Manchmal hebt eine gezielte Maßnahme den Preis spürbar, manchmal verkauft sich das Haus unsaniert schneller und der Käufer saniert selbst. Genau das schauen wir uns vor dem Verkauf gemeinsam an.
Was passiert, wenn ich in der Anzeige keine Energiedaten angebe?
Die Pflichtangaben — Effizienzklasse, Endenergiebedarf, Energieträger, Baujahr und Ausweistyp — sind verpflichtend. Wer sie weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Gilt das alles auch für geerbte Immobilien und Erbengemeinschaften?
Ja, dieselben Regeln gelten. Bei geerbten Objekten ist der Energieausweis oft veraltet oder fehlt — und in Erbengemeinschaften muss die Entscheidung über Sanierung oder Verkauf gemeinsam getroffen werden. Genau bei solchen Fällen unterstütze ich.
Quellen und Datenstand
Dieser Ratgeber gibt den Stand vom 28. Mai 2026 wieder. Das GModG befindet sich im Gesetzgebungsverfahren; Änderungen sind möglich. Verwendete Quellen, Behörden zuerst:
Bundesregierung
Kabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz, Wegfall 65 %, freie Heizungswahl
13.05.2026
BBSR / GEG-Infoportal des Bundes
Gesetzestitel, Bio-Treppe, EPBD-Umsetzung
gmg-aktuell.de
Zeitplan, Eilbedürftigkeit, Status des Regierungsentwurfs
13.05.2026
Öko-Zentrum NRW
Gestrichene Paragrafen (§§ 71, 71b–71p, 72), Bio-Treppe
IWPro
§ 43 GModG, Bio-Treppe, Solarthermie-Ausnahme, Mindestflächen
Unsicher, was die neue Gesetzeslage für Ihr Haus bedeutet?
Wir schauen uns Energieklasse, Zustand und Zeitpunkt gemeinsam an — sachlich, ohne Verkaufsdruck und mit Blick auf das Bergische Land. Ein Erstgespräch klärt, ob jetzt sanieren, jetzt verkaufen oder erst abwarten der richtige Weg ist. Kostenfrei und unverbindlich.