Geerbtes Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten — die Entscheidung in Ruhe treffen

Wer erbt, steht meist unter doppelter Last: Da ist die Trauer, und da ist eine Immobilie, die plötzlich Entscheidungen verlangt. Die Frage „verkaufen oder vermieten?" wird oft so gestellt, als gäbe es nur diese zwei Möglichkeiten. Tatsächlich sind es drei — und der dritte wird gern übersehen.

Sie können verkaufen und damit sofort Klarheit und Liquidität schaffen. Sie können vermieten und einen laufenden Ertrag erzielen. Oder Sie können erst einmal halten — nichts tun, bis sich die Lage geklärt hat und Sie in Ruhe nachdenken konnten. Das Halten ist eine legitime Option, solange Sie wissen, dass auch sie Geld kostet: Grundsteuer, Versicherung und bei Leerstand der schleichende Wertverlust laufen weiter.

Welcher Weg richtig ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt davon ab, ob Sie Geld jetzt brauchen oder später, ob Sie allein erben oder mit mehreren, in welchem Zustand das Objekt ist und wie viel Zeit Sie für eine Vermieterrolle übrig haben. Die Grafik zeigt diese Fragen als Entscheidungspfad — vier nüchterne Fragen, die zur Tendenz führen. Kein einzelner Punkt entscheidet; es zählt das Gesamtbild. Auf den nächsten Abschnitten gehen wir die Faktoren ehrlich durch, mit beiden Seiten der Medaille.

Für die Vermietung spricht zuerst der laufende Ertrag. Eine vermietete Immobilie liefert Monat für Monat Mieteinnahmen, sie kann langfristig im Wert steigen, und Sachwerte gelten vielen als Schutz gegen Inflation. Dazu kommt oft ein emotionaler Grund: Das Elternhaus zu behalten, fällt leichter, als es herzugeben. Steuerlich lässt sich bei vermieteten Objekten die Gebäudeabschreibung (AfA) geltend machen, was die laufende Steuerlast mindert.

So weit die eine Seite. Die andere wird in der Begeisterung gern übersehen. Vermieten heißt arbeiten: Mieter suchen und prüfen, Nebenkostenabrechnungen erstellen, auf Schäden reagieren, im schlechten Fall einen Mietausfall oder eine Räumung durchstehen. Instandhaltung kostet Geld, oft genau dann, wenn man es nicht eingeplant hat — ein neues Dach, eine Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz. Und das Kapital bleibt gebunden: Was in der Immobilie steckt, steht Ihnen für anderes nicht zur Verfügung.

Die ehrliche Faustregel: Vermieten lohnt sich, wenn das Objekt in gutem Zustand ist, die Mietrendite nach Kosten stimmt und Sie Zeit und Nerven für die Vermieterrolle mitbringen — oder bereit sind, eine Verwaltung dafür zu bezahlen. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, wird aus der vermeintlich passiven Geldanlage schnell eine Last.

Für den Verkauf spricht vor allem die Klarheit. Ein Verkauf schafft sofortige Liquidität, beendet alle Verwalterpflichten und macht aus einer ungeteilten Immobilie einen teilbaren Geldbetrag — was gerade bei mehreren Erben den Streit von vornherein entschärft. Wer einen Sanierungsstau vor sich herschiebt oder den energetischen Pflichten nach dem GEG nicht hinterherlaufen will, findet im Verkauf den saubereren Schnitt.

Die Kehrseite ist ebenso schlicht: Sie erhalten einen einmaligen Erlös, aber keinen laufenden Ertrag mehr. Was Sie verkaufen, ist verkauft — eine spätere Wertsteigerung des Objekts kommt dann jemand anderem zugute. Und ein unter Trauer oder Zeitdruck überhastet angenommener Preis lässt sich nicht zurückholen.

Verkaufen ist meist der richtige Weg, wenn Sie Liquidität brauchen, mit mehreren Erben eine saubere Teilung suchen, das Objekt größere Investitionen verlangt oder Sie die Vermieterrolle schlicht nicht wollen. Eine belastbare Wertermittlung ist dabei kein Luxus, sondern die Grundlage jeder ruhigen Entscheidung — sie schützt vor dem überhasteten Verkauf genauso wie vor unrealistischen Erwartungen.

Steuern entscheiden die Frage „verkaufen oder vermieten" selten allein — aber sie verschieben die Rechnung oft deutlich. Drei Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie sich festlegen.

Die Spekulationsfrist — und warum sie beim Erbe oft schon (fast) abgelaufen ist. Wird eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, fällt Spekulationssteuer an. Der entscheidende Punkt beim Erbe: Sie starten keine neue Frist, sondern übernehmen die Frist des Erblassers. Maßgeblich ist also, wann die verstorbene Person die Immobilie gekauft hat, nicht der Erbfall. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie als Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Lag der Kauf erst kurz vor dem Tod, läuft die Restfrist weiter — dann kann es sich lohnen, mit dem Verkauf bis zum Fristablauf zu warten. Bei vermieteten Objekten ist diese Zehnjahresfrist maßgeblich; ziehen Sie selbst ein, greift zusätzlich die Eigennutzungsregel (Verkaufsjahr plus die zwei vorangegangenen Kalenderjahre).

Erbschaftsteuer. Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Freibetrag ab. Für Ehegatten und für Kinder gelten hohe Freibeträge; in vielen Familienfällen bleibt die geerbte Immobilie deshalb steuerfrei oder gering belastet. Eine besondere Rolle spielt die Familienheim-Klausel: Bewohnen Ehepartner oder Kinder das geerbte Familienheim selbst weiter (Kinder bei einer Wohnfläche bis 200 m²), kann die Erbschaftsteuer auf die Immobilie ganz entfallen — unter der Bedingung der Selbstnutzung über zehn Jahre. Diese Klausel kann eine Vermietung steuerlich teuer machen, weil sie dann nicht greift.

Bei Vermietung: AfA als Gegengewicht. Wer vermietet, kann die Gebäudeabschreibung und die Werbungskosten steuerlich absetzen — das mindert die Last auf die Mieteinnahmen. Wichtig dabei: Als Anschaffungskosten für die AfA gilt der ursprüngliche Kaufpreis des Erblassers, nicht der heutige Wert.

Diese Punkte sind eine Orientierung, keine Berechnung Ihres Einzelfalls. Welcher Weg steuerlich günstiger ist, hängt von Zahlen ab, die nur Ihr Steuerberater kennt.

Sobald mehrere Personen gemeinsam erben, verändert sich die Frage „verkaufen oder vermieten" grundlegend. Denn nun muss nicht eine Person entscheiden, sondern alle müssen sich einig sein.

Vermieten ist in der Erbengemeinschaft oft die unpraktischere Lösung. Wer kümmert sich um die Verwaltung? Wer streckt eine unerwartete Reparatur vor? Wie wird der Ertrag geteilt, und was passiert, wenn ein Miterbe Geld braucht und die anderen nicht? Eine vermietete Immobilie hält die Gemeinschaft auf Jahre zusammen — und Konflikte, die im Erbfall ohnehin oft mitschwingen, bekommen dauerhaft Nahrung.

Der Verkauf schafft dagegen eine saubere Teilung: Aus einer ungeteilten Immobilie wird ein Geldbetrag, der sich nach Erbquoten aufteilen lässt. Das ist meist der Weg, der den Frieden in der Familie eher bewahrt als gefährdet. Die Hürde bleibt: Ohne Einstimmigkeit geht es nicht. Blockiert ein Miterbe, droht am Ende die Teilungsversteigerung — für alle Beteiligten in der Regel die teuerste Variante. Deshalb lohnt sich bei Erbengemeinschaften ein moderiertes, ergebnisoffenes Erstgespräch, bevor sich die Fronten verhärten. Wie ein Verkauf in der Erbengemeinschaft geordnet abläuft, zeigt unser Bereich geerbte Immobilie verkaufen.

Ein kurzer Hinweis zur Abgrenzung: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus, ein Ladenlokal oder ein Gewerbeobjekt geerbt haben, gelten andere Regeln als beim Einfamilienhaus oder der Eigentumswohnung. Hier zählt das Ertragswertverfahren statt des Vergleichswerts, das Gewerbemietrecht weicht vom Wohnraummietrecht ab, und Themen wie Betreiberrisiko oder gewerbliche Vermietung verlangen eine eigene Betrachtung. Diese Welt sprengt den Rahmen dieses Ratgebers. Wenn Sie eine geerbte Gewerbe- oder Anlageimmobilie einordnen lassen möchten, sprechen Sie uns gezielt darauf an.

Nicht jedes Erbe ist ein Gewinn. Manchmal stecken in einer geerbten Immobilie mehr Schulden als Wert — eine hohe Restschuld, aufgelaufene Lasten, ein Sanierungsbedarf, der den Verkehrswert übersteigt. Dann ist weder Verkaufen noch Vermieten der richtige erste Gedanke, sondern die Frage, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen sollten.

Das Ausschlagen der Erbschaft ist in diesem Fall ein legitimer Weg. Die Frist dafür ist kurz: in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall, erklärt gegenüber dem Nachlassgericht. Wer ausschlägt, gibt allerdings das gesamte Erbe auf, nicht nur die Immobilie. Diese Entscheidung gehört in die Hände eines Anwalts oder Notars, nicht eines Maklers — wir sagen Ihnen das offen, weil es der ehrliche Hinweis ist. Wenn ein Erbe sich nicht trägt, führen wir Sie lieber aus dem Prozess heraus, als Ihnen einen Verkauf zu verkaufen, der Ihnen nicht hilft.

Bevor Sie verkaufen oder vermieten, brauchen Sie eine Zahl, auf die Sie sich verlassen können: den realistischen Wert der Immobilie. Er ist die Grundlage für beide Wege — er steht im Nenner der Mietrendite, und er ist der Maßstab für jeden Verkaufspreis.

Genau hier setzen wir an. In einem ergebnisoffenen Erstgespräch ermitteln wir den Wert Ihrer geerbten Immobilie und legen die drei Rechnungen — Rendite, Spekulationsfrist, Aufwand — gemeinsam neben Ihre Lebenssituation. Am Ende wissen Sie, welcher Weg zu Ihnen passt. Wenn das Halten oder Vermieten die bessere Antwort ist, sagen wir Ihnen das genauso wie beim Verkauf. Wie ein geordneter Verkauf einer geerbten Immobilie dann abläuft, lesen Sie auf der Seite geerbte Immobilie verkaufen.