Der Rohertragsfaktor aus den Marktberichten liegt im Städtedreieck bei 15 bis 15,5 — daraus ergibt sich rechnerisch eine Bruttorendite um 6,5 Prozent. Nach nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltung und Mietausfall bleiben etwa 3,5 bis 4,5 Prozent netto. Der oft zitierte Liegenschaftszinssatz ist dagegen keine Rendite, sondern eine Modellgröße — und zwischen den Städten nicht vergleichbar.
Warum Kapitalanleger ins Bergische schauen
Wer im Rheinland eine Anlageimmobilie sucht, rechnet inzwischen oft im Bergischen weiter. Der Grund ist simpel: Die Kaufpreise sind hier deutlich niedriger als in Düsseldorf oder Köln, die Mieten aber nicht im gleichen Verhältnis.
Das schlägt sich in den Zahlen nieder. In Solingen kamen 2025 rund 30 Prozent der Käufer von außerhalb, knapp zwei Drittel davon aus dem Kölner und Düsseldorfer Raum. In Wuppertal ist der Anteil auswärtiger Käufer aus dem übrigen Bundesgebiet von 6,6 Prozent im Jahr 2021 auf 10,2 Prozent gestiegen.
Diese Seite rechnet nach, was dabei tatsächlich herauskommt — mit den veröffentlichten Kennzahlen der drei Gutachterausschüsse und ohne die Renditeversprechen, die in Verkaufsprospekten stehen.
Was das Bergische tatsächlich abwirft
Der Rohertragsfaktor sagt, das Wievielfache der Jahres-Nettokaltmiete ein Käufer gezahlt hat. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Stand 01.01.2026:
Rohertragsfaktor Mehrfamilienhaus Wuppertal
rechnerische Bruttomietrendite rund 6,5 %
15,5-fach
Baujahr bis 1948
Rohertragsfaktor Mehrfamilienhaus Solingen
rechnerische Bruttomietrendite rund 6,7 %
15-fach
unter 20 % Gewerbeanteil
Rohertragsfaktor Mehrfamilienhaus Remscheid
rechnerische Bruttomietrendite rund 6,6 %
15,1-fach
bis 20 % Gewerbeanteil
Eigentumswohnung Wuppertal, Wiederverkauf
Neubau im Vergleich: rund 4.300 €/m²
1.785 €/m²
+2 % gegenüber Vorjahr
Geldumsatz am Immobilienmarkt 2025
Solingen 423,5 Mio. € (+26 %), Remscheid 252 Mio. € (−2,7 %)
906 Mio. €
Wuppertal, +13 %
Quellen: Grundstücksmarktberichte 2026 der Gutachterausschüsse Wuppertal, Solingen und Remscheid, Stichtag 01.01.2026. Die Rohertragsfaktoren sind Modellgrößen aus unterschiedlich geschnittenen Teilmärkten und untereinander nur eingeschränkt vergleichbar.
Von brutto zu netto: was wirklich übrig bleibt
Rund 6,5 Prozent Bruttorendite klingen gut. Nur ist brutto nicht das, was ankommt. Von der Jahres-Nettokaltmiete gehen ab:
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten — Verwaltung, Bankgebühren, ein Teil der Versicherungen
- Instandhaltungsrücklage — bei Bestandsobjekten im Bergischen realistisch 10 bis 15 € je Quadratmeter und Jahr, bei Altbau mit Sanierungsstau deutlich mehr
- Mietausfallwagnis — üblicherweise mit rund 2 Prozent des Rohertrags angesetzt
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds
Nach diesen Abzügen bleibt von 6,5 Prozent brutto in der Praxis eine Nettorendite im Bereich von 3,5 bis 4,5 Prozent — vor Steuern, vor Finanzierung und ohne jede Berücksichtigung größerer Instandsetzungen.
Das ist keine schlechte Zahl. Aber es ist eine andere Zahl als die, mit der viele in den Kauf gehen. Wer mit 6,5 Prozent kalkuliert und bei 4 landet, hat sich nicht verrechnet — er hat die falsche Größe verwendet.
Wie sich die Abzüge verteilen, zeigt die folgende Rechnung in Größenordnungen.
Der Liegenschaftszinssatz ist keine Rendite
Der Liegenschaftszinssatz aus den Marktberichten — in Wuppertal 3,9 Prozent, in Solingen 3,8, in Remscheid 3,0 — wird regelmäßig als „Rendite im Bergischen" zitiert. Das ist falsch.
Er ist eine Modellgröße im Ertragswertverfahren und beschreibt, mit welchem Zinssatz sich Verkehrswerte einer Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinsen. Die Gutachterausschüsse schreiben ausdrücklich, dass er nicht mit Kapitalmarktanlagen vergleichbar ist.
Hinzu kommt: Die drei Städte schneiden ihre Teilmärkte unterschiedlich — Wuppertal nach Baujahr, Solingen und Remscheid nach Gewerbeanteil. Ein Zahlenvergleich über die Stadtgrenze hinweg führt deshalb in die Irre. Warum das so ist, steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung und ihren Verfahren.
Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung?
Mehrfamilienhaus
Ein Objekt, mehrere Mieter, ein Dach. Die Verwaltung läuft gebündelt, Entscheidungen trifft man allein.
Dafür: volle Kontrolle über Sanierung und Vermietung, Skaleneffekte bei Handwerkern, kein Hausgeld und keine Eigentümerversammlung.
Dagegen: höherer Kapitaleinsatz, Klümpchenrisiko an einem Standort, und Dach oder Heizung treffen alle Einheiten gleichzeitig.
Eigentumswohnung
Kleinere Einstiegssumme, leichter finanzierbar, im Zweifel schneller wieder verkäuflich — der Käuferkreis ist größer.
Dafür: Streuung über mehrere Lagen möglich, geringeres Einzelrisiko.
Dagegen: Hausgeld läuft auch bei Leerstand, Sonderumlagen kann die Gemeinschaft ohne Sie beschließen, und bei einer einzelnen Wohnung schlägt jeder Mieterwechsel voll durch.
Wuppertal, Solingen oder Remscheid?
Die drei Städte stehen 2026 an sehr unterschiedlichen Punkten — und das gilt für Anleger genauso wie für Verkäufer.
Solingen hat das größte Momentum: Geldumsatz plus 26 Prozent, Preisindex bei 217,6 und der höchste Anteil auswärtiger Käufer. Wer hier kauft, kauft in einen anziehenden Markt — und zahlt das inzwischen mit.
Wuppertal ist der größte Markt der Region mit 906 Millionen Euro Umsatz und der breitesten Objektauswahl. Der Preisindex liegt praktisch wieder auf dem Niveau von Anfang 2022.
Remscheid ist der günstigste Einstieg und der ruhigste Markt — Umsatz leicht rückläufig, Index seit zwei Jahren nahezu unverändert. Das kann Chance oder Stillstand sein, je nachdem, worauf man setzt.
Wichtiger als die Stadt ist ohnehin die Lage darin. Was eine Adresse konkret bedeutet, steht auf den Stadtteilseiten — etwa für Barmen, Elberfeld und Vohwinkel in Wuppertal, Ohligs und Solingen-Mitte oder Alt-Remscheid und Lüttringhausen. Die aktuellen Preisniveaus finden Sie in den Marktberichten für Wuppertal, Solingen und Remscheid.
Wie eine Anlageentscheidung belastbar wird
Ist-Miete prüfen, nicht die Potenzialmiete
Nettokaltmiete je Einheit, Mietverträge, letzte Erhöhungen, Leerstandshistorie. Ohne diese Zahlen ist jede Renditeangabe eine Behauptung. Bei Wohnungen kommt die Hausgeldabrechnung der letzten drei Jahre dazu.
Instandhaltungsstau beziffern
Dach, Heizung, Elektrik, Fenster, Leitungen. Bei Bestandsobjekten im Bergischen ist der Zustand der Elektrik regelmäßig der übersehene Posten. Rechnen Sie die nächsten zehn Jahre durch, nicht das nächste Jahr.
Energetische Pflichten einrechnen
Was gilt heute, was kommt mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz? Bei vermieteten Objekten schlägt das doppelt durch — einmal in den Kosten, einmal in der Umlagefähigkeit. Der Stand steht im Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz.
Netto gegen Zins rechnen
Nettorendite nach allen Abzügen, gegen die Finanzierungskosten gestellt. Erst diese Differenz sagt, ob sich das Objekt trägt. Wie sich eine laufende Finanzierung beim Wechsel verhält, steht im Ratgeber zur Finanzierung beim Immobilienwechsel.
Den Ausstieg mitdenken
Wer kauft das Objekt in zehn Jahren, und zu welchem Faktor? Bei Anlageimmobilien entscheidet der Wiederverkauf oft mehr über die Gesamtrendite als die laufende Miete.
Typische Fehler bei Anlageimmobilien
Fünf, die in der Kalkulation regelmäßig den Ausschlag geben:
- Mit der Bruttorendite kalkulieren. Der häufigste Fehler — und er kostet in der Rechnung rund zwei Prozentpunkte.
- Die Potenzialmiete ansetzen. Was theoretisch erzielbar wäre, zählt erst, wenn der Mieter gewechselt hat. Bis dahin gilt die Ist-Miete.
- Instandhaltung als Restposten behandeln. Dach, Heizung und Leitungen kommen nicht einzeln und selten spät.
- Renditen über Stadtgrenzen vergleichen. Die Kennzahlen der drei Gutachterausschüsse beruhen auf unterschiedlichen Modellen.
- Den Verwaltungsaufwand unterschätzen. Vermieten ist eine Tätigkeit, keine Geldanlage. Wer das nicht will, sollte es vorher wissen — die Abwägung steht im Ratgeber verkaufen oder vermieten.
Brutto oder netto – die Frage, die alles entscheidet
Wenn mir jemand eine Anlageimmobilie zeigt und von acht Prozent Rendite spricht, frage ich als Erstes, ob das brutto oder netto ist. In neun von zehn Fällen ist es brutto, und in der Hälfte der Fälle ist es die Potenzialmiete statt der Ist-Miete. Dann sind aus acht Prozent schnell dreieinhalb geworden.
Das ist kein Grund, es zu lassen. Dreieinhalb bis vier Prozent netto aus Substanz im Bergischen sind eine solide Sache — vorausgesetzt, man rechnet von Anfang an damit und nicht erst nach dem Kauf.
Als Elektrotechnikermeister schaue ich außerdem zuerst in den Keller und auf den Zählerschrank. Bei Mehrfamilienhäusern aus den Fünfzigern und Sechzigern liegt dort regelmäßig ein fünfstelliger Posten, den keine Renditeformel abbildet.
Eine Rechnung, die auch nach dem Kauf noch stimmt
Ob ein Anlageobjekt sich trägt, entscheidet sich an der Ist-Miete, am Instandhaltungsstau und am Zins — nicht am Prospekt. Wir sehen uns das Objekt an, rechnen mit den Kennzahlen des Gutachterausschusses und legen die Herleitung offen.
Schriftlich, kostenfrei und ohne Auftragspflicht.
Häufige Fragen
Fragen zur Immobilie als Geldanlage im Bergischen Land
Was uns Anleger und Bestandshalter am häufigsten fragen:
Welche Rendite ist im Bergischen Land realistisch?
Aus den Rohertragsfaktoren der Gutachterausschüsse ergibt sich zum 01.01.2026 eine rechnerische Bruttomietrendite von rund 6,5 Prozent — in Wuppertal, Solingen und Remscheid auf ähnlichem Niveau. Nach nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis bleiben davon in der Praxis etwa 3,5 bis 4,5 Prozent netto, vor Steuern und Finanzierung.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahres-Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht vorher alles ab, was der Eigentümer selbst trägt: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und bei Wohnungen den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds. Der Unterschied beträgt regelmäßig zwei bis drei Prozentpunkte — er ist der häufigste Grund für Entäuschungen nach dem Kauf.
Kann ich den Liegenschaftszinssatz als Rendite verwenden?
Nein. Der Liegenschaftszinssatz ist eine Modellgröße im Ertragswertverfahren und beschreibt die durchschnittliche marktübliche Verzinsung von Verkehrswerten einer Grundstücksart. Die Gutachterausschüsse weisen ausdrücklich darauf hin, dass er nicht mit Kapitalmarktanlagen vergleichbar ist. Wer damit rechnet, rechnet mit der falschen Größe.
Welche der drei Städte lohnt sich am meisten?
Das hängt weniger von der Stadt als vom Objekt und vom Ziel ab. Solingen hat 2025 das größte Momentum gezeigt — Geldumsatz plus 26 Prozent — und ist entsprechend teurer geworden. Wuppertal bietet die größte Auswahl. Remscheid ist der günstigste Einstieg bei derzeit stagnierendem Preisniveau. Renditekennzahlen zwischen den Städten zu vergleichen ist wegen der unterschiedlichen Modelle allerdings problematisch.
Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnung — was ist besser?
Beim Mehrfamilienhaus haben Sie volle Kontrolle, gebündelte Verwaltung und kein Hausgeld — dafür höheren Kapitaleinsatz und das Risiko, dass Dach oder Heizung alle Einheiten gleichzeitig treffen. Die Eigentumswohnung ist der leichtere Einstieg und im Zweifel schneller wieder verkäuflich, aber Sonderumlagen kann die Eigentümergemeinschaft ohne Sie beschließen, und jeder Mieterwechsel schlägt voll durch.
Wie stark schlagen die energetischen Pflichten auf die Rendite durch?
Erheblich. Energetische Anforderungen treffen vermietete Objekte doppelt — einmal in den Investitionskosten, einmal in der Frage, was davon auf die Miete umgelegt werden darf. Bei Bestandsobjekten aus den Fünfzigern bis Siebzigern gehört eine Abschätzung der nächsten zehn Jahre in jede Kaufentscheidung, nicht nur der laufende Zustand.
Quellen und Datenstand
Alle Kennzahlen stammen aus den Grundstücksmarktberichten der drei Gutachterausschüsse, Berichtsjahr 2025, Stichtag 01.01.2026. Die Renditeangaben sind rechnerische Ableitungen und keine Anlageberatung. Stand: 2. September 2026.
Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Wuppertal
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser, Preise für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf und Neubau, Umsatzzahlen 2025.
02.09.2026
Grundstücksmarktbericht 2026 für die Klingenstadt Solingen
Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren, Herkunft der Käufer und Umsatzentwicklung 2025.
02.09.2026
Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Remscheid
Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Mehrfamilien- und Dreifamilienhäuser, Umsatzentwicklung 2025.
02.09.2026
BORIS.NRW – Bodenrichtwertinformationssystem
Kostenfreier Abruf sämtlicher Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen.
02.09.2026