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Ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft sich nicht über schöne Fotos. Es verkauft sich über eine Mietliste, die stimmt, Unterlagen, die vollständig sind, und einen Käuferkreis, der weiß, was ein Rohertragsfaktor ist. Wir bereiten Ihr Objekt so vor, dass Investoren ein belastbares Gebot abgeben können — und führen den Prozess so, dass Ihre Mieter dabei ruhig bleiben.
Geerbt, Erbengemeinschaft, Sanierungsstau oder einfach genug von der Verwaltung?
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4,9
aus über 250 Bewertungen
Von Eigentümern und Käufern aus Wuppertal und Umgebung empfohlen.
Wer im Bergischen ein Einfamilienhaus verkauft, verkauft ein Zuhause. Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, verkauft eine Ertragslage — und die wird nach einem völlig anderen Verfahren bewertet. Der Käufer rechnet mit Ihren Ist-Mieten, nicht mit dem, was möglich wäre. Er zieht Bewirtschaftungskosten ab, setzt einen Liegenschaftszinssatz an und prüft jede fehlende Unterlage als Risiko. Unsere Aufgabe ist es, dieses Zahlenwerk vor der Vermarktung so aufzubereiten, dass in der Verhandlung nichts mehr auftaucht, das den Preis drückt.
Der entscheidende Unterschied
Investoren entscheiden anhand einer Tabelle, bevor sie das Haus je gesehen haben. Darin steht pro Einheit: Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, Vertragsart, Kautionshöhe, letzte Mieterhöhung, offene Rückstände. Ist die Tabelle unvollständig oder erkennbar geschönt, ist das Gespräch beendet.
Wir stellen dieses Zahlenwerk mit Ihnen zusammen — inklusive der Unterlagen, die die meisten Eigentümer nicht griffbereit haben: Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Kautionsnachweise, Wartungs- und Prüfprotokolle, Instandhaltungshistorie mit Rechnungen. Letztere ist der Nachweis, mit dem sich eine verlängerte Restnutzungsdauer begründen lässt, und das ist der wirksamste Werthebel im ganzen Verfahren.
Wie der Ertragswert im Detail entsteht und welche Stellschrauben es gibt, steht im Ratgeber Mehrfamilienhaus bewerten.
Drei Städte, drei Märkte
In Wuppertal steht der größte Mehrfamilienhausbestand des Städtedreiecks — vor allem Gründerzeit entlang der Talachse. Der Stadtteil entscheidet hier stärker über den Faktor als der Gebäudezustand. Das größte Preisthema sind Bestandsmieten, die seit Jahren nicht angepasst wurden.
In Solingen liegt der Wohnungsleerstand unter zwei Prozent. Käufer kalkulieren ein geringeres Mietausfallwagnis und akzeptieren höhere Faktoren — derzeit die günstigste Ausgangslage der drei Städte. Häufig mit im Paket: ein Ladenlokal im Erdgeschoss.
In Remscheid liegen die Faktoren niedriger, dafür sind die Verhandlungen kürzer. Die Käufer sind eher Entwickler als Bestandshalter — sie stören sich weniger an Sanierungsstau, solange er vollständig offengelegt ist.
Dazu kommen der Kreis Mettmann und das Umland, wo teils andere Regeln gelten: Erkrath, Hilden, Langenfeld und Ratingen unterliegen der NRW-Mieterschutzverordnung, das Städtedreieck nicht.
Was wir mitbringen
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus entscheidet die Vorbereitung über den Preis, nicht die Reichweite. Wer ohne belastbares Zahlenwerk in die Verhandlung geht, verhandelt nicht über den Wert, sondern über das Misstrauen des Käufers.
Ertragswertermittlung auf Basis Ihrer tatsächlichen Mieteinnahmen
Aufbereitung des kompletten Datenraums für die Due Diligence
Technikcheck: Heizzentrale, Steigleitungen, Zählerplatz, Allgemeinstrom
Diskrete Ansprache vorgemerkter Investoren ohne Portalinserat
Im direkten Vergleich
Preisfindung
Quadratmeterpreis der Nachbarschaft hochgerechnet — und dann irritiert über Gebote 20 bis 30 Prozent darunter
Ertragswert mit Plausibilisierung
Bewertung auf Basis der Ist-Mieten, abgeglichen mit tatsächlichen Kauffällen des Gutachterausschusses
Unterlagen
Mietverträge in drei Ordnern, einer davon unauffindbar — jede Lücke wird in der Verhandlung als Risiko bepreist
Vollständiges Datenpaket
Mietaufstellung, Verträge, drei Jahre Nebenkosten, Kautionen, Prüfprotokolle — vor dem ersten Gespräch beisammen
Käufer
Portalanfragen von Selbstnutzern, die das Haus leer haben wollen, und Schnäppchenjägern ohne Finanzierung
Vorgemerkte Investoren
Gezielte Ansprache von Bestandshaltern und Entwicklern mit geprüfter Bonität — auf Wunsch ohne öffentliches Inserat
Mieter
Das Haus erfährt vom Verkauf über das Portalinserat — Unruhe, schwierige Besichtigungen, vorsichtigere Gebote
Geordnete Kommunikation
Mieter werden zum gewählten Zeitpunkt sachlich informiert, Besichtigungen gebündelt und angekündigt
So läuft das ab
Klar, ruhig, ohne Druck. Sie entscheiden in jedem Schritt, ob es weitergeht.
Wir nehmen das Objekt auf, erstellen die Mietaufstellung und prüfen die Unterlagenlage. Parallel schauen wir uns die Technik an — Heizzentrale, Warmwasser, Steigleitungen, Zählerplatz, Prüfprotokolle. Was fehlt, holen wir gemeinsam ein.
Ermittlung auf Basis der Ist-Mieten, Sachwert zur Plausibilisierung, Abgleich mit den tatsächlichen Kauffällen des örtlichen Gutachterausschusses. Sie bekommen eine Spanne mit Begründung — und die zwei bis drei Punkte, die den Preis am stärksten bewegen.
Bestandshalter, Entwickler oder Selbstnutzer mit Vermietungsabsicht sind drei verschiedene Ansprachen. Erst danach entscheidet sich, ob offen inseriert oder diskret vermarktet wird. Bei laufenden Mietverhältnissen empfehlen wir meistens den zweiten Weg.
Wir begleiten die Prüfung, verhandeln in Ihrem Auftrag und bereiten den Notartermin vor. Beim Mehrfamilienhaus kommt die Übergabe hinzu, die es sonst nicht gibt: Kautionsübertragung, Stichtagsabgrenzung der Nebenkosten, Mieterinformation über den Eigentümerwechsel.
Erst Zahlen, dann Entscheidungen
Für eine belastbare Einschätzung brauche ich drei Dinge: die Mietaufstellung, das Baujahr mit der Sanierungshistorie und die Adresse. Daraus lässt sich sagen, in welcher Größenordnung sich Ihr Objekt bewegt. Ohne Vertrag, ohne Alleinauftrag — und auch dann, wenn Sie sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden.
Persönlicher Kontakt
Geschäftsführer · Oertel Immobilien GmbH
• Persönliche Abstimmung statt Standardprozess
• Regionale Marktkenntnis im Bergischen Land
• Klare Begleitung von Bewertung bis Abschluss
Was wir beim Verkauf konkret übernehmen
Der Verkauf eines Renditeobjekts ist Verwaltungs-, Technik- und Verhandlungsarbeit zugleich.
Mietaufstellung, sämtliche Verträge mit Nachträgen, drei Jahre Nebenkostenabrechnungen, Kautionsnachweise, Baulastenverzeichnis, Energieausweis. Vollständig aufbereitet, bevor der erste Käufer fragt.
Fernablesbare Zähler, Legionellenprüfung, Rauchwarnmelder, Zustände von Dach, Heizzentrale und Elektrik. Als Elektrotechnikermeister sehe ich am Zählerplatz in zwei Minuten, was in der Verhandlung teuer wird.
Wir sprechen vorgemerkte Bestandshalter und Entwickler gezielt an, prüfen Bonität und Finanzierung vor dem ersten Termin und bündeln Besichtigungen. Auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Inserat.
Ihre Mieter erfahren vom Verkauf zu einem Zeitpunkt, den Sie bestimmen — sachlich und ohne Gerüchte über Eigenbedarf. Das hält die Besichtigungen ruhig und die Gebote stabil.
Häufige Fragen
Fünf Fragen zur Zusammenarbeit. Die inhaltlichen Fragen zu Bewertung, Steuern und Mietrecht beantwortet der Ratgeber.
Ja, und das ist der Regelfall. Wir vermarkten Mehrfamilienhäuser im vermieteten Zustand an Bestandshalter und Investoren. Ein Leerzug vor dem Verkauf ist fast nie sinnvoll — laufende Mietverträge sind bei dieser Käufergruppe der Wert, nicht das Hindernis.
Über eine diskrete Vermarktung: kein Portalinserat, keine Innenfotos im Netz, Ansprache eines vorqualifizierten Käuferkreises und gebündelte Besichtigungen erst nach Unterlagenprüfung. Ihre Mieter erfahren vom Verkauf zu einem Zeitpunkt, den Sie bestimmen. Mehr dazu unter diskreter Immobilienverkauf.
Wir arbeiten mit einem gewachsenen Kreis regionaler Bestandshalter und Entwickler sowie mit Investoren aus dem Rheinland, für die das Bergische die günstigere Alternative zum Düsseldorfer Umland ist. Vor jedem Termin prüfen wir Bonität und Finanzierungsnachweis — Sie verlieren keine Zeit mit unverbindlichen Anfragen.
In der Regel länger als bei einem Einfamilienhaus, weil die Prüfung auf Käuferseite umfangreicher ist. Realistisch sind drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zum Notartermin, bei diskreter Vermarktung eher am oberen Ende. Der größte Zeitfresser sind fehlende Unterlagen — deshalb steht das Zahlenwerk bei uns am Anfang.
Die Provision wird erst bei erfolgreichem Verkauf fällig. Bewertung, Erstgespräch, Unterlagenprüfung und die Strategiephase sind kostenfrei und unverbindlich. Bei Objekten mit überwiegendem Wohnanteil gilt die gesetzliche Teilungspflicht nach §§ 656a bis 656d BGB, die den Verkäuferanteil in Nordrhein-Westfalen auf die Hälfte begrenzt.
Diese Beiträge ordnen den Kontext ein und helfen bei der Entscheidung.
Mehrfamilienhaus bewerten
Ertragswertverfahren, Kaufpreisfaktor und die fünf Stellen, an denen der Preis verhandelt wird.
Zum Ratgeber →Verkaufsunterlagen im Bergischen Land
Welche Unterlagen vor dem ersten Gespräch vollständig vorliegen sollten.
Zum Ratgeber →Diskreter Immobilienverkauf
Vermarktung ohne Portalinserat — für Objekte mit langjährigen Mietverhältnissen.
Mehr erfahren →Verkaufen oder vermieten?
Die Abwägung, bevor die Verkaufsentscheidung fällt.
Zum Ratgeber →Schriftlich, nachvollziehbar, kostenfrei. Innerhalb eines Werktags melden wir uns — diskret und ohne dass Ihre Mieter etwas mitbekommen.
Mehrfamilienhaus bewerten lassen
Mietaufstellung, Baujahr, Adresse — mehr brauche ich für die erste Einordnung nicht. Den Rest klären wir persönlich, auf Wunsch vollständig vertraulich.
Bewertung und Erstgespräch sind unverbindlich und kostenfrei.