Erben, Finanzamt, Sachverständiger – drei Zahlen, ein Haus

Sascha Oertel 00:00

Willkommen zurück beim Problem-Immobilien-Podcast. In der letzten Folge hat mir Patrick Hoffmann vom Sachverständigenbüro Köln erklärt, wie ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibung verdoppeln kann — wenn du das noch nicht gehört hast, hör dir gerne Folge 17 an. Heute drehen wir das Thema um: weg von der Steuer, hin zum echten Wert. Denn bei einer geerbten Immobilie stehen regelmäßig drei Zahlen im Raum: Die Erben stellen sich etwas vor, das Finanzamt setzt etwas an, und der Sachverständige ermittelt etwas. Warum die so weit auseinanderliegen, was ein gerichtsfestes Gutachten kostet und was das Gebäudeenergiegesetz gerade mit diesen Preisen macht — darum geht es heute.

Sascha Oertel 00:50

Ist das Restnutzungsdauer-Gutachten euer Daily Business, oder wo liegt euer Kernschwerpunkt?

Gast 00:57

Unsere Schwerpunkte sind alle Gutachten, für die diese Zertifizierung nötig ist. Wenn Erbschaftsfälle vor Gericht gehen, rate ich immer: Solange man sich in der Erbengemeinschaft halbwegs einig ist und nur einen objektiven Wert zum Teilen braucht, reicht eine Kurzbewertung — die machen wir auch. Sobald aber absehbar ist, dass man vor Gericht landet, empfehle ich das vollständige Verkehrswertgutachten nach Baugesetzbuch. Das ist umfassender, es werden Daten geprüft und Behörden angefragt — deshalb dauert es länger, und deshalb hat es vor Gericht Bestand.

Gast 02:30

Gerade bei der „Generation Erbe" gibt die Erbengemeinschaft oft erst eine eigene Schätzung ab, was das Haus ihrer Meinung nach wert ist — für die Erbschaftsteuer. Und das Finanzamt macht eine eigene Schätzung. Die liegen erfahrungsgemäß weit auseinander.

Warum? Die Mitarbeiter im Finanzamt können für eine Immobilie nicht so viel Zeit aufwenden wie wir. Sie machen keine Ortsbegehung, sie wissen nicht, in welchem Zustand das Gebäude ist — sie bekommen eine Handvoll Daten und müssen daraus in kurzer Zeit etwas machen. Dann kann es passieren, dass diese Daten nicht ganz zutreffen und Besonderheiten unberücksichtigt bleiben.

Gast 03:18

Ein klassisches Beispiel ist der Bodenrichtwert. Der wird gern vereinfacht als Länge mal Breite mal Bodenrichtwert gerechnet — so viel sei das Grundstück wert. Das ist einer der häufigsten Punkte, die wir korrigieren, denn es gibt diverse Umrechnungsfaktoren. Je kleiner ein Grundstück, desto wertvoller ist jeder einzelne Quadratmeter. Habe ich in der Stadt ein winziges Grundstück, ist der zusätzliche Quadratmeter viel mehr wert als bei einem Grundstück von 2.000 Quadratmetern. Daran sieht man, dass diese einfache Formel oft nicht stimmt.

Gast 04:14

Dazu kommt das Baufenster: Im Bebauungsplan ist hinterlegt, wie viel man bebauen darf — etwa über die Grundflächenzahl. Habe ich achtzig Prozent des Grundstücks bebaut und der Rest ist Wiese, können wir die bebaubaren achtzig Prozent mit vollem Wert ansetzen, den Rest nur mit zehn, fünfzehn oder zwanzig Prozent. Das hängt stark vom einzelnen Grundstück ab.

Gast 04:55

In Köln haben wir viele schmale, aber sehr tiefe Grundstücke — vorne Haus und Garage, links und rechts kein Platz, aber teilweise zweihundert Meter lang. Bei der Bewertung frage ich dann: Wie nutzen die Leute den Bereich von 190 bis 200 Meter, den letzten Abschnitt? Da ist meist nichts, eine Blumen- oder Bienenwiese, höchstens ein Gartenhäuschen. Niemand käme auf die Idee, für diesen hinteren Teil so viel zu zahlen wie für die vorderen dreißig, vierzig Meter, wo man bauen darf. Solche Dinge berücksichtigen wir individuell — und kommen dann oft zu einem anderen Wert als die finanzamtliche Schätzung. Oft aber auch nicht zu dem Wert, den die Erbengemeinschaft angesetzt hat; wir ermitteln den objektiven Wert, für den es tatsächlich Käufer gäbe.

Sascha Oertel 06:39

Das kenne ich genau. Ich habe oft Erbengemeinschaften und Scheidungen und sitze mit allen am Tisch. Die Miterben kommen oft nicht aus derselben Region: Das Haus steht hier in Wuppertal, aber am Tisch sitzt einer aus München, einer aus Nordrhein-Westfalen und einer aus Schleswig-Holstein. Der aus München sagt, die Immobilie sei eine Million wert, weil er das aus seinem Markt so im Kopf hat. Der aus Schleswig-Holstein sagt, höchstens hunderttausend. Und der aus Nordrhein-Westfalen liegt vielleicht als Einziger ungefähr richtig.

Ich mache die Bewertung über das Sachwert- oder Ertragswertverfahren, je nach Objekt, und hole den Marktpreis über den Vergleichswert aus dem Grundstücksmarktbericht dazu. Und wenn ich den Wert dann nenne, schaue ich in drei Gesichter — der eine sagt, viel zu wenig, der andere, viel zu viel.

Sascha Oertel 08:00

Und dann kommt der Energieausweis dazu. Vielen ist nicht klar: Das Energiegesetz arbeitet gegen den Immobilienpreis, nicht für ihn. Die Banken finanzieren die Immobilie des Anlegers und schauen inzwischen genau auf den Energieausweis. Bei einem alten Mehrfamilienhaus rechnen sie einen Betrag pro Einheit gegen den Verkaufspreis. Versuch das mal einer Erbengemeinschaft klarzumachen, die sagt: Das ist doch nicht mein Problem. Doch — denn sonst bekommt ihr es nicht verkauft.

Gast 09:10

Genau so sichern sich die Banken ab. Ich höre von vielen Maklern, dass die Finanzierung deutlich schwieriger geworden ist, die Prüfzeiten länger sind und mehr abgelehnt wird. Vor einigen Jahren, so 2018 bis 2021, musste man mit einer Finanzierungsbestätigung zum Besichtigungstermin kommen, um überhaupt in Betracht zu kommen. Heute ist man damit weit vorne. Und viele haben noch nicht erkannt, dass bei Häusern aus den 1960ern und 1970ern in den nächsten Jahren viel zu tun ist.

Sascha Oertel 09:34

Die Banken finanzieren nicht den Kaufpreis, sondern arbeiten mit dem Beleihungswert. Eine Immobilie wird selten zu hundert Prozent finanziert. Sehen sie im Energieausweis eine schlechte Klasse, setzen sie einen Betrag pro Einheit gegen und beleihen dann vielleicht nur achtzig Prozent — den Rest muss man als Eigenkapital mitbringen. Siehst du das ähnlich?

Gast 11:20

Ja. Dazu die Zinsen, die von rund einem Prozent auf vier bis fünf gestiegen sind — damit wird alles teurer. Und die Vorschriften: Wird ein Dach komplett erneuert, wird Photovoltaik zum Thema, dann muss auch an der Elektrik etwas gemacht werden. Bei älteren Häusern kommt oft die Heizung dazu, und dann wird es in der Finanzierung spannend.

Ein durchschnittliches Dach beim Einfamilienhaus liegt bei dreißig bis fünfzigtausend Euro, die PV-Anlage kommt mit rund fünfzehntausend obendrauf, dazu die Anpassung der Elektrik und womöglich ein Speicher. Wenn die PV eine neue Heizung unterstützen soll — etwa eine Wärmepumpe —, ergibt das nur mit einer neuen Anlage Sinn. Dafür gibt es den Sanierungsfahrplan, der die Schritte in die richtige Reihenfolge bringt.

Sascha Oertel 14:00

Für mich war wichtig: Die Bewertungen, die ihr macht, haben vor dem Finanzamt und vor Gericht Bestand. Bei einer echten Erbauseinandersetzung ist das elementar, weil es meist um viel Geld geht.

Gast 14:20

Genau, und sie werden auch vom Finanzamt anerkannt. Deshalb sind sie so umfangreich: Wir prüfen alle möglichen Unterlagen und fragen verschiedene Behörden an, damit alles hundertprozentig stimmig ist. Bei Immobilien, wo die Heizung neu muss oder das Dach erneuert werden muss, gehen wir ausführlich rein. Ein Teil davon lässt sich über die Restnutzungsdauer abbilden — aber man geht davon aus, dass im Lauf der Zeit Gewerke ohnehin erneuert werden. Es gibt Immobilien aus den 1970ern, in denen noch alles original ist. Da ist der Instandhaltungsbedarf deutlich höher, und das muss individuell berücksichtigt werden.

Gast 15:44

Wir schauen uns auch den Grundstückszuschnitt genau an. Ein rechteckiges Grundstück ist gut nutzbar; ein dreieckiges ist ungünstig, weil man es schlechter bebauen kann. Solche Dinge kann eine finanzamtliche Schätzung nicht leisten — sie sieht das Gebäude ja nicht. Und wir arbeiten mit dem fiktiven Baujahr: Ein Haus aus den 1970ern, das umfassend modernisiert wurde, bewertet man nicht wie im Originalzustand, sondern über ein neues, fiktives Baujahr und die daraus abgeleitete Restnutzungsdauer.

Sascha Oertel 17:00

Wenn es vor Gericht geht und man dich reinholt — was kostet so ein Gutachten?

Gast 17:12

Es orientiert sich am Gebäudewert und am Aufwand, weil man vorher nicht weiß, worauf man stößt. Gibt es Belastungen im Boden oder im Grundbuch noch Dienstbarkeiten, die bewertet werden müssen, wird es aufwendiger und teurer. Als ganz grobe Hausnummer: Bei einem Einfamilienhaus im Wert von etwa fünfhunderttausend Euro liegen wir bei rund dreitausend Euro.

Sascha Oertel 18:20

Was ist eine Dienstbarkeit, und wie bewertet man die?

Gast 18:35

Ein Wegerecht zum Beispiel: Der Nachbar darf über meinen Weg gehen. Dann kann ich mein Grundstück nicht zu hundert Prozent so nutzen, wie ich möchte — ich bin eingeschränkt, das mindert den Wert. Umgekehrt kann es auch sein, dass ich über das Nachbargrundstück gehen darf; dann ist mein Grundstück gefühlt etwas größer und wertvoller. Beides wird bewertet und eingerechnet, und das macht das Gutachten aufwendiger.

Gast

Für eine ordentliche Bewertung brauchen wir verbindliche Quadratmeterzahlen und Grundrisse. Sind die nicht vorhanden, müssen sie erstellt werden. Gerade bei alten Häusern haben die Bauämter oft nichts — hier in Wuppertal wird es schwierig, wenn das Haus vor 1950 gebaut wurde.

Dazu die Baulasten: Die stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis, das gesondert angefragt wird. Bei einem gerichtsfesten Gutachten fragen wir das an — bei der Kurzbewertung verlassen wir uns dagegen stärker auf die Angaben des Eigentümers. Sagt er, er habe vor zehn Jahren angefragt, es gebe keine Baulasten, glauben wir ihm das; er sollte sein Haus kennen, sofern er es nicht gerade geerbt hat. Das ist einer der Gründe, warum Verkehrswertgutachten deutlich umfangreicher sind: Es werden alle Behörden angefragt, auch ob Erschließung und Anschlüsse bezahlt sind.

Sascha Oertel 21:20

Was war das Spannendste in deiner Zeit als Sachverständiger?

Gast 21:35

Wir hatten richtig coole Aufträge — für die Deutsche Bahn, für Kommunen, Gewerbeparks und Altenheime. Da fuchst man sich wirklich rein, und eine kleine Änderung beim Liegenschaftszins macht schnell mehrere tausend bis hunderttausend Euro aus.

Am meisten Spaß gemacht hat eine Schule: Das Land hatte einen Schulkomplex an einen Träger vermietet und die Miete dreißig Jahre lang nicht angepasst — weder nach Index noch sonst. Gleichzeitig war viel modernisiert und neu gebaut worden. Wir sollten ermitteln, welche Miete bei einer Neuvermietung erzielbar wäre. Dafür gibt es kaum Vergleichsdaten — in den Grundstücksmarktbericht schaut man für eine Schulmiete vergeblich. Das haben wir aufwendig ermittelt, und es diente dann als Verhandlungsgrundlage. Soweit ich weiß, konnte man sich am Ende einigen.

Gast 24:00

Unser Daily Business sind Ein- und Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Gerade bei Gewerbe machen Restnutzungsdauer-Gutachten Spaß, weil die wirtschaftlichen Lebenszeiten kürzer sind — oft fünfzig bis sechzig Jahre oder weniger. Eine Lagerhalle, die hundert Jahre alt ist, hat rechnerisch eine sehr kurze Restnutzungsdauer. Aber solange sie wirtschaftlich genutzt wird und Erträge erzielt, ist sie noch nutzbar. Nur weil sie leer steht, ist sie nicht kaputt — eine gewisse Restnutzungsdauer bleibt, und die ermitteln wir objektspezifisch.

Sascha Oertel 25:20

Auch dein Rechner ist nur ein Anhaltspunkt — danach muss die Person raus und es in Augenschein nehmen. Das sage ich meinen Kunden auch: Die Wertermittlung ist ein Anhaltspunkt, aber ich muss danach nochmal vor Ort nachjustieren. Daran gibt es nichts zu rütteln.

Gast 25:40

Genau. Der Rechner — auch der zur Restnutzungsdauer — führt einen zu einem Anhaltspunkt. Aber danach muss jemand raus und sich das ansehen, um objektiv zu bewerten. Nur anhand von Fotos, die mir ein Auftraggeber schickt, geht das aus meiner Sicht nicht.

Sascha Oertel 26:00

Damit sind wir bei der Seite, die man rechnen kann: Verkehrswert, Bodenrichtwert, Baulasten. Beim nächsten Mal geht es um die Dinge, die man nicht rechnen, sondern regeln muss — das Nießbrauchrecht und die Aussagen von Verkäufern und Nachbarn, die sagen: „Wir haben für 450.000 verkauft." Warum das trügt, hört ihr in der nächsten Folge. Bis dahin.