Wenn nichts geregelt ist, sitzt der Streit mit am Tisch

Sascha Oertel 00:00

Willkommen zurück beim Problem-Immobilien-Podcast und zu Teil zwei mit Rechtsanwältin Christiane Karthaus. In Teil eins ging es darum, wie man zu Lebzeiten alles richtig regelt — Testament, Pflichtteil, Freibeträge. Heute drehen wir es um: Was passiert, wenn nichts geregelt ist? Erbengemeinschaften, Streit um Quoten, und ein paar Fälle, die selbst Christiane so kein zweites Mal erlebt hat. Los geht's.

Sascha Oertel 00:40

Das ist genau die Konstellation, die ich oft habe: Ich bekomme die Erbengemeinschaft auf der anderen Seite, wenn die Person schon verstorben ist und ich das, was übrig ist, verkaufen soll. Dann sitzen die Leute am Tisch und streiten meistens. Der eine will verkaufen, der andere nicht, und es ist kein Geld da, um den anderen auszuzahlen.

Gast 01:40

Dann ist es klug zu sagen: Wir verkaufen freihändig, also über einen Makler, damit man einen guten Preis erzielt. Denn wenn es streitig wird, kann eine Auseinandersetzung über das Gericht herbeigeführt werden — die Teilungsversteigerung. Das kostet erst einmal immense Gerichtskosten, und wenn dort geboten wird, bleibt man oft unter dem Verkehrswert. Der freihändige Verkauf ist fast immer der bessere Weg.

Sascha Oertel 02:40

Nehmen wir an, in der geerbten Immobilie wohnt jemand und will nicht raus. Hattest du das?

Gast 02:55

Da ist die Frage: Ist die Person Mieter, oder hat sie Wohnungseigentum? Ein Mieter kann wohnen bleiben — die Immobilie wird mit dem bestehenden Mietverhältnis verkauft, der Käufer übernimmt ihn samt Miete, und der Verkaufserlös wird unter den Erben nach Anteilen verteilt.

Anders ist es, wenn ein Kind in einem Einfamilienhaus wohnt, eine Miete zahlt, und das Haus verkauft werden soll. Dann kommt fast sicher jemand, der Eigenbedarf anmeldet. Wer nur zur Kapitalanlage kauft, lässt den Bewohner vielleicht drin — aber wer selbst mit seiner Familie einziehen will, meldet Eigenbedarf an, und das wohnende Kind muss sich etwas suchen. Freikaufen kann es sich meist nicht, weil das Geld dafür fehlt.

Gast 04:00

Ich hatte eine Doppelhaushälfte: Ein Kind hatte die eine Seite, die Eltern die andere — gemeinsam gebaut. Dann verstarben beide Elternteile kurz nacheinander, ohne Testament. Es gab drei Kinder. Das Kind, das direkt nebenan wohnte, wollte die Elternhälfte für die eigene Familie übernehmen, konnte die Geschwister aber nicht auszahlen.

Das Problem: Eine abbezahlte Immobilie kann man beleihen, um die anderen auszuzahlen — aber hier hatte das Haus einen so hohen Wert, dass die Bank es nicht ausreichend beliehen hätte. Damit war klar: Es musste verkauft werden. Alle drei kamen in einen Topf, jeder wollte seinen Anteil, und weil ohne Testament die gesetzliche Erbfolge griff, gab es viel Streit. Zwei der Kinder hatten untereinander ohnehin kaum Kontakt. Am Ende blieb nur der Verkauf und die Teilung durch drei.

Sascha Oertel 07:00

Für mich als Makler ist so eine Runde schwer zu moderieren. Ich brauche ein gemeinsames Ziel — wenn keiner dazu bereit ist, müssen sie sich erst zusammensetzen, bevor ich überhaupt anfangen kann. Ist das Ziel da, dröselt es sich auf.

Sascha Oertel 08:00

Es gibt eine Konstellation, die ich bis dato nicht kannte: die Erbquote. Erklär mal, was das ist.

Gast 08:20

Eine Quote entsteht auf zwei Wegen. Entweder ich lege sie im Testament oder Erbvertrag fest: Ich habe vier Kinder, aber eines soll nur dreißig Prozent bekommen, weil es vorher schon etwas erhalten hat, die anderen entsprechend mehr. Dann wird der Nachlass nach dieser Quote aufgeteilt.

Oder es ist nichts geregelt, dann ergibt sich die Quote aus der gesetzlichen Erbfolge und dem Verwandtschaftsgrad. Verstirbt jemand ohne Kinder, erben etwa die Geschwister; ist ein Geschwister schon verstorben, treten dessen Kinder an seine Stelle, und der Anteil teilt sich weiter auf. So kann eine Gemeinschaft aus fünf Personen entstehen, in der einer nur zwanzig Prozent hält — und genau daraus entsteht oft der Streit, weil die Beteiligten die Quoten und ihre Herkunft nicht verstehen.

Sascha Oertel 09:40

Und im Erbschein steht dann drin, wer mit welcher Quote erbt.

Gast 09:50

Genau, das Gericht schreibt die Quoten in den Erbschein. Damit weiß jeder, woran er ist — auch wenn das den Frieden nicht immer herstellt.

Gast 10:20

Ich hatte einen Testamentsvollstrecker, der mich anrief: Ein Testament sei zu eröffnen, es gebe drei Erben, und es hake, weil einer sofort alles wollte. Manche entwickeln nach einem Todesfall eine regelrechte Gier — obwohl sie keine Leistung erbracht haben, sondern schlicht das Glück hatten, dass jemand verstorben ist. Ich sage meinen Mandanten immer: Ihre Kinder dürfen sich freuen, wenn etwas übrig bleibt, aber sie müssen nicht. Sie haben ihren Kindern eine gute Ausbildung und ein gutes Zuhause gegeben — das ist genug.

Gast 12:00

Der prägendste Fall in diese Richtung: Zwei Eheleute, fleißige Arbeitsleute, hatten sich ein Einfamilienhaus geschaffen und drei Kinder. Sie hatten sich wechselseitig als Erben eingesetzt. Nach dem Tod des Vaters kam ein Sohn und sagte, das Testament zähle für ihn nicht, er wolle den Nachlass nach seinem Vater.

Er verlangte sogar, dass die Mutter über einen Notar ein Verzeichnis über den gesamten Nachlass des Vaters aufnehmen ließ — jeder Hammer, jeder Nagel, jedes Werkzeug. Der Vater war handwerklich sehr aktiv gewesen, also wurde das eine lange Inventarliste, und die Notarstermine kosteten Geld. Dahinter stand: Der Sohn misstraute der eigenen Mutter, sie könne etwas verschweigen. Man muss dazusagen: Ich höre nur eine Seite. Aber die Mutter litt sichtlich darunter, vom eigenen Sohn so vorgeführt zu werden.

Sascha Oertel 14:20

Das ist Vertrauensbruch auf höchster Stufe. Und man muss bedenken: Wenn der Vater hochbetagt war, hat so eine Werkzeugsammlung kaum noch materiellen Wert. Trotzdem kann der Berechtigte es einfordern.

Gast 15:30

Was erfreulich war: Eine Dame kam und sagte, sie sei die Nichte eines verstorbenen Onkels im Ausland, sie wisse aber kaum etwas. Über ein ausländisches Nachlassgericht war eine Person eingesetzt worden, um die Erben zu ermitteln. Es stellte sich heraus, dass eine wertvolle Immobilie zum Nachlass gehörte. Es gab vier Erben, teils hochbetagt, teils traten deren Kinder an ihre Stelle — und am Ende kam ein sehr erfreulicher Betrag zusammen. Es geht also auch anders als im Streit. Für uns war es zudem ein schönes Mandat.

Gast 17:00

Solche Fälle sind nachhaltiger, wenn keine erbrechtliche Lösung existiert: Ohne Testament oder Erbvertrag greift die gesetzliche Erbfolge, und dann muss man die Erben erst suchen — einer ist verschwunden, ein anderer taucht auf. Und das Nachlassgericht dauert. Gerade in Wuppertal merken wir immer wieder, wie überlastet es ist: Bis feststeht, wer was erbt, vergehen schnell anderthalb bis zwei Jahre — und eine Wohnung steht so lange leer, wenn sie nicht vermietet ist.

Gast 18:30

Ein ganz anderer Fall: Eine verstorbene Person hatte eine Schwester, die kaum Kontakt hatte und sagte, sie wolle mit der Abwicklung nichts zu tun haben. Also übernahm ich das. Als ich die Wohnung betrat, war für Bauchschmerzen kein Platz mehr — sie war komplett zugestellt. Die Person hatte über Jahre alles gesammelt, bis in die Wohnung hinein.

Zum Glück hatte ich einen sehr souveränen Haushaltsauflöser, der das mit Ruhe abgewickelt hat. Der Vermieter drängte verständlicherweise, und wir mussten die Wohnung innerhalb der Frist räumen — das hat am Ende gut geklappt. Es war das krasse Gegenteil zu den geordneten Fällen, aber es gehört dazu.

Gast 21:40

Oft geht der Streit um Dinge ohne echten Wert — die dreißig Jahre alte Küche etwa, für die man eigentlich froh sein muss, wenn sie jemand kostenlos abholt. Bei einem Fremden verstünde ich die Nachfrage nach einer Aufstellung noch. Aber wer dreißig Jahre im Elternhaus gelebt hat und weiß, dass die Eltern im hohen Alter keine neue Küche mehr angeschafft haben, sollte darum keinen Aufstand machen. Sobald es ums Geld geht, hört bei manchen die Vernunft auf, und darüber geht viel in Familien kaputt.

Sascha Oertel 22:50

Dabei sollte ein Nachlass den Hinterbliebenen den Alltag erleichtern — oder als Erinnerungsstück in der Familie bleiben, oder als Grundstein fürs eigene Haus dienen. Nicht als Anlass für Streit unter Geschwistern.

Gast 23:30

Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es nie — man kann nicht alles vorausdenken. Aber ich kann allen nur raten, eine Verfügung von Todes wegen zu treffen. Ein Testament ist der einfachste Weg und kostet nicht viel; man muss sich nur hinsetzen und überlegen. Man kann es in die amtliche Verwahrung geben, dann ist es sicher, oder bei komplizierteren Fällen einen Notar hinzuziehen.

Daneben kann man eine Bestattungsverfügung treffen, eine Patientenverfügung und eine Generalvollmacht — sodass man ein ganzes Paket hat. Und man kann sich beraten lassen: Teils übernimmt sogar die Rechtsschutzversicherung die Beratungshilfe, sodass die Kosten überschaubar bleiben.

Sascha Oertel 25:00

Wo findet man euch?

Gast 25:10

Unsere Kanzlei heißt Karthaus und Dörper — mein Name steht zuerst, weil ich schon etwas länger dabei bin als der Kollege. Wir sitzen in Remscheid-Lennep, Am Stadion 1 bis 3, und man kann direkt am Haus parken. Wir sind allgemein ausgerichtet: Der Kollege Dörper ist Fachanwalt für Familienrecht, das ist seine Stärke. Ich bin viel im Verkehrsrecht unterwegs, dazu Arbeitsrecht, etwas Strafrecht — und eben auch Erbsachen und begrenzt Familienrecht. Ins Gesellschaftsrecht gehen wir nicht, da würde man Spezialisten hinzuziehen. Jeder hat seine Stärken.

Sascha Oertel 25:55

Christiane, vielen Dank, dass du da warst — ich habe mich sehr gefreut. Wenn ihr Fragen habt, stellt sie uns gerne. Das war Problem Immobilien mit Christiane Karthaus. Bis zum nächsten Mal.