Wenn einer nicht unterschreibt – Erbengemeinschaft und Notar

Sascha Oertel 00:00

Heute zu Gast bei Problem Immobilien: Dr. Fabis. Es geht um Verträge mit Erben. Ich habe im Verkauf oft Kunden, die in einer Erbengemeinschaft sind — und beim Notar fällt dann manchmal noch etwas auf. Was sind die Grundlagen, die man braucht, um eine Erbengemeinschaft überhaupt zum Notar zu bringen?

Gast 00:35

Ein Verkauf durch eine Erbengemeinschaft ist immer etwas problematisch. Die Erbengemeinschaft ist von ihrer Struktur her ein schwerfälliges Vehikel, weil bei Verkaufsentscheidungen grundsätzlich alle Miterben einverstanden sein müssen.

Aus der Praxis wissen wir: Innerhalb von Erbengemeinschaften herrscht oft nicht reine Harmonie. Die Aufgabe im Vorfeld ist, alle Erben unter einen Hut zu bringen, sodass wirklich alle zustimmen. Das ist nicht einfach, weil familiäre und emotionale Aspekte hineinspielen oder die Gemeinschaft weit verstreut ist — einer will schnell Geld sehen, der andere wartet auf einen höheren Preis.

Sascha Oertel 01:40

Wir sagen der Erbengemeinschaft im Vorfeld ganz klar: Wir können nur in den Verkauf gehen, wenn Einigkeit besteht. Sonst brauchen wir gar nicht anzufangen, weil es beim Notar endet, sobald einer Nein sagt. Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Gast 02:20

Grundsätzlich müssen alle Miterben im Beurkundungstermin mitwirken, also den Vertrag unterschreiben. Die Ausnahme ist ein Testamentsvollstrecker — eine Person, die der Erblasser im Testament festlegt und die befugt ist, die Erbengemeinschaft nach außen zu vertreten. Dann müssen nicht alle Einzelpersonen unterschreiben, das ist eine Erleichterung.

Gast 03:10

Zunächst muss klar sein, wer überhaupt Erbe ist. Rein theoretisch kann man für unbekannte Erben einen Abwesenheitspfleger bestellen, aber das ist exotisch — ob der zu einer Veräußerung neigt, ist zweifelhaft. Im Normalfall muss die Identität der Erben geklärt sein, damit man einen vernünftigen Vertrag machen und ihn auch abwickeln kann.

Sascha Oertel 04:15

Die Erben sind ermittelt, der Vertrag wird beim Notar vorbereitet. Welche Voraussetzungen müssen dann gegeben sein?

Gast 04:38

Man muss die handelnden Miterben kennen und klären, wer im Termin erscheint. Wer weit weg wohnt — in Stuttgart, in Übersee — kann vertreten werden, auch vollmachtlos.

Dann schauen wir ins Grundbuch und prüfen, ob die Erbengemeinschaft dort überhaupt schon als solche eingetragen ist. Häufig stellt sich heraus, dass noch die verstorbenen Personen im Grundbuch stehen.

Gast 05:20

Stehen noch Verstorbene im Grundbuch, ist ein Zwischenschritt nötig: Die Erbengemeinschaft muss an ihrer Stelle eingetragen werden. Dafür braucht das Grundbuchamt einen Erbnachweis — in der Regel den Erbschein, den das Amtsgericht ausstellt und in dem festgestellt wird, wer Erbe geworden ist.

Mit dem Erbschein beantragt man die Grundbuchberichtigung. Anstelle des Verstorbenen — sagen wir Onkel Alois — werden dessen Erben A, B und C eingetragen. Erst durch diese Eintragung haben sie die grundbuchmäßige Legitimation, die Immobilie zu verkaufen.

Sascha Oertel 06:35

Kann man das zeitgleich zum Notartermin machen, wenn man Erbschein und Unterlagen mitbringt — oder muss das im ersten Schritt passieren?

Gast 06:55

Abwicklungstechnisch kann man es zeitgleich machen. Aber Erbnachweis und Grundbuchberichtigung sind ein vorgeschalteter logischer Schritt. Solange der im Grundbuch nicht vollzogen ist, kann man die eigentliche Abwicklung — Vormerkung für den Käufer, Zahlungsaufforderung, Eigentumsumschreibung — nicht durchführen. Erst muss die Legitimation der Erbengemeinschaft stehen.

Gast 09:00

Stellt sich bei der Vertragsvorbereitung heraus, dass noch kein Erbschein da ist, wird das idealerweise gleichzeitig vorbereitet — manchmal auch erst nach dem Kaufvertrag. Dann steht im Vertrag, dass die Verkäufer A, B und C aufgrund eines noch zu erteilenden Erbscheins Erben geworden sind. Die weitere Abwicklung hängt dann davon ab, dass der Erbschein erteilt wird.

Deshalb die Handlungsempfehlung: Bei geplanten Verkäufen vorab über den Notar oder die Eigentümer einen Grundbuchauszug besorgen und hineinschauen, ob Vorarbeiten nötig sind. Die Leute erwarten oft, dass nach dem Beurkundungstermin in wenigen Wochen der Kaufpreis fließt. Fehlen die Vorarbeiten im Grundbuch, kann es ein halbes Jahr oder länger dauern — schwierig, wenn Verkäufer dringend auf das Geld angewiesen sind.

Sascha Oertel 09:59

Angenommen, in der Erbengemeinschaft spielt einer nicht mit. Was passiert im Worst Case — können sie dann verkaufen oder nicht?

Gast 10:15

Grundsätzlich nicht. Es gibt Fälle, in denen zwei von drei Miterben erscheinen und sagen, es sei alles abgesprochen. Dann wird der Vertrag beurkundet. Unterschreibt der Dritte nachher nicht, ist der Vertrag nicht wirksam geworden — er ist, wie die Juristen sagen, schwebend unwirksam. Das Ding hängt in der Luft. Für den Käufer ist das schwierig, weil er sich vielleicht schon um ein Darlehen gekümmert hat.

Gast 11:20

Bei einer vollmachtlosen Vertretung ohne Nachgenehmigung kann der Käufer den Verkäufer nach dem Gesetz auffordern, die Genehmigung mit Fristsetzung zu erteilen. Kommt sie nicht innerhalb angemessener Frist, gilt der Vertrag als endgültig nicht zustande gekommen — damit der Käufer irgendwann Klarheit hat.

Dem Miterben, der nicht nachgenehmigt hat, kann man das nicht aufdrücken, es sei denn, er hat vorher schriftlich zugesichert, dass er nachgenehmigt. Haben die anderen Verkäufer zu optimistisch zugesichert, kann eine Haftung im Raum stehen — das sind Nachweisfragen und im Zweifel streitig.

Sascha Oertel 12:40

So einen Fall hatten wir. Es musste rückabgewickelt werden, und der Käufer konnte sein Darlehen nicht abrufen. Die Widerrufsfrist war verstrichen, also musste er warten, bis die gesetzte Frist abgelaufen war. Erst als der Notar bestätigte, dass der Vertrag nicht zustande gekommen ist, hat die Bank das Darlehen rückabgewickelt.

Gast 13:20

Wenn dadurch ein Schaden entsteht, sagt die Bank: Der Kreditvertrag war wirksam. Wer vorher raus will, zahlt dafür. Die Bank hält sich an den Käufer, weil er der Vertragspartner ist. Ob der Regress bei der Erbengemeinschaft nehmen kann, hängt davon ab, was vorher kommuniziert wurde. Hieß es „wir vermuten, dass der Dritte genehmigt, garantieren können wir es nicht", ist es schwierig. Das sollte man als Käufer vorher klären.

Sascha Oertel 14:20

Jemand kann sich also vollmachtlos vertreten lassen — „ich komme nicht, aber ich genehmige nach". Ist das ein gängiges Prozedere?

Gast 14:40

Ja, ein häufiges Mittel. Die Zahl der Verträge mit bundesweit oder im Ausland verstreuten Beteiligten nimmt zu, und nicht jeder kann oder will anreisen. Vollmachtlose Vertretung heißt: Ein anderer Miterbe gibt die Erklärung für den Abwesenden mit ab, und der genehmigt im Nachhinein bei einem Notar seiner Wahl an seinem Wohnort. Diese Zustimmung wird beglaubigt — so schließt man den Vertrag schnell und unkompliziert.

Die Alternative wäre eine vorab erteilte Vollmacht. Die ist umständlicher, und bei ihr ist nicht genau erkennbar, wie der Vertrag am Ende aussieht. Bei der vollmachtlosen Vertretung bekommt die Person nachher die beurkundete Fassung, kann alle Details prüfen und genehmigt dann — sie hat also mehr Kontrolle.

Sascha Oertel 16:15

Könnte ich als Makler für Käufer oder Verkäufer als vollmachtloser Vertreter einspringen?

Gast 16:25

Grundsätzlich können dritte Personen als vollmachtlose Vertreter agieren, auch ein Makler. Man muss nur schauen, dass keine direkten Interessenkonflikte entstehen.

Gast 17:20

Der Ablauf: Bei der Beurkundung wird die abwesende Person vollmachtlos vertreten, das wird in der Urkunde vermerkt. Da steht dann etwa: „handelnd Herr Günther Meier im eigenen Namen und als Vertreter ohne Vertretungsmacht, Genehmigung vorbehalten, für seine Schwester Elise Meier in Stuttgart."

Nach der Beurkundung wird eine Abschrift an die vollmachtlos vertretene Person geschickt, mit dem Entwurf einer Genehmigungserklärung. Sie leistet die Unterschrift bei einem Notar an ihrem Wohnort, das beglaubigte Original geht zurück an den beurkundenden Notar — und dann ist der Vertrag scharf geschaltet und die Abwicklung kann laufen.

Sascha Oertel 19:00

Was sind aus Ihrer Erfahrung die häufigsten Fehler und Probleme bei so einem Erbverkauf?

Gast 19:15

Nicht selten treten im Beurkundungstermin selbst Unstimmigkeiten auf, oft bei der Frage, wie der Kaufpreis verteilt wird. Grundsätzlich gelten die Quoten aus dem Erbschein oder dem notariellen Testament — drei Erben, jeder ein Drittel.

Im wirklichen Leben hat aber seit dem Ableben oft jemand Auslagen getätigt: Der eine hat eine Reparatur bezahlt und sich um die Verwaltung gekümmert, der andere anderes. Dann kommen Dinge auf den Tisch, die zwischen den Beteiligten streitig sind, und plötzlich blockiert eine Kleinigkeit den Abschluss. Da sagt einer: „Wenn ich nicht die 3.000 Euro Grundabgaben bekomme, die ich ausgelegt habe, unterschreibe ich gar nichts."

Gast 20:50

Manchmal kann man das im Termin entschärfen: „Wenn Sie das an den letzten 3.000 Euro scheitern lassen, passiert heute gar nichts, alle gehen nach Hause, und wahrscheinlich sitzen Sie in vier Wochen wieder hier." Bei manchen geht es dann ums Prinzip, und die Beurkundung platzt. Kommt vor.

Gast 21:26

Gier schaltet Hirn aus — das erleben wir oft. Ich versuche solche Befindlichkeiten vorher an meinem Tisch in einer Art Mediation zu klären. Wenn das erst im Beurkundungstermin hochkommt, ist es schwierig. Sie als Notar sind ja eigentlich der, der nur noch den Vollzug macht — und werden dann auch mal zum Vermittler.

Gast 22:20

Wir sind unparteiisch, müssen Verkäufer und Käufer gleichermaßen bedienen. Aber man kann helfen, wenn sich nachrangige Themen zu echten Hindernissen entwickeln. Dann sagt man auf sachlicher Ebene: „Sie haben doch ein gemeinsames Ziel, und wenn der Vertrag gemacht ist, sind Sie im Wesentlichen auseinander." Das verfängt schon mal — aber nicht immer.

Sascha Oertel 23:30

Wie lange dauert so ein Termin? Bei einer Erbengemeinschaft mit vier, fünf Leuten?

Gast 23:50

Eine Stunde bis anderthalb würde ich sagen. Bei entsprechender Komplexität kann sich das aufs Doppelte verlängern.

Sascha Oertel 24:40

Ganz anderes Thema: die Teilungsversteigerung. Was ist das, und wann kommt sie bei einer Erbengemeinschaft zum Tragen?

Gast 25:00

Eine Erbengemeinschaft ist rechtlich eine Gesamthand — Vermögen, das an die Gesamtheit der Personen gebunden ist. Verfügungen erfordern die Mitunterschrift aller. Wenn einer gegen alles ist und sagt „ich unterschreibe nichts", ist die Gemeinschaft handlungsunfähig.

Die Auflösung, die das Gesetz dafür bietet, ist die Teilungsversteigerung. Ein Mitglied kann das Vermögen in eine Zwangsversteigerung nach ZVG einbringen. Dadurch wird das gebundene Gemeinschaftsvermögen liquidiert und nach Quoten verteilt. Das Verfahren läuft beim Amtsgericht.

Gast 27:00

Die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung ist ein gewisser Hebel: Sie kann die Einigungsbereitschaft der anderen erhöhen. Und der Miterbe, der sie beantragt, kann in der Versteigerung mitbieten — es ist also auch ein Vehikel, um Miterben herauszukaufen, wenn es keine vertragliche Einigung gibt.

Sascha Oertel 27:45

Das gibt es nicht nur bei Erbengemeinschaften, sondern auch bei Scheidungen.

Gast 27:50

Bei Scheidungen genauso, wenn es Miteigentümergemeinschaften sind — die Möglichkeit ist da.

Sascha Oertel 28:20

Was kann man Menschen in einer Erbengemeinschaft mitgeben, damit der Weg vom Todesfall bis zum Notartermin möglichst reibungslos läuft?

Gast 28:40

Ein Todesfall nimmt zunächst alle auf der persönlichen Ebene mit, da wird noch nicht über Veräußerungen diskutiert. Danach ist die Frage: Gibt es einen Miterben, der die Immobilie selbst erwerben will, oder kommt nur ein Verkauf an Dritte infrage? Wenn im Nachlass ein Reihenhaus in Wuppertal-Ronsdorf ist und die Kinder in Berlin, Hamburg und München wohnen, übernimmt es keiner zur Eigennutzung — dann bleibt nur der externe Verkauf.

Bei einem externen Verkauf ist die Frage: Was ist es wert? Jeder hat schnell eine Meinung, ob die marktgerecht ist, ist offen. Das kann ein Makler oder Sachverständiger besser beurteilen. Sich fachkundig beraten zu lassen, vielleicht ein Gutachten machen zu lassen, ist sinnvoll — damit man eine objektive Grundlage hat.

Sascha Oertel 30:20

Genau das sage ich in meinen Erbengemeinschaften: Ich möchte neutral bleiben. Wenn mich einer aus der Gemeinschaft kennt, heißt es sonst schnell, ich hätte für den schöngerechnet. Mit einem Gutachten hat man eine objektive Zahl, und die Gemeinschaft kann entscheiden, ob intern oder am Markt verkauft wird.

Gast 30:50

Der Vorteil ist eine objektive Zahl als Ausgangspunkt. Nicht immer lässt sich der Gutachterwert am Markt erlösen — aber ohne ihn sagt der eine, der in München wohnt, das Reihenhaus müsse mindestens 800.000 bringen, und der andere vor Ort sagt, hier werde alles für 300.000 verkauft. Das Gutachten vereinfacht das.

Man kann es offiziell beim Gutachterausschuss beauftragen — aufwendiger und länger — oder ein normales Gutachten machen lassen, etwa von Dekra oder TÜV, die inzwischen auch für die Versteigerung tätig sind.

33:00

Wir machen das gerade fürs Betreuungsgericht. Wenn ein Betreuer bestellt ist, ist ein Gutachten vorgegeben. Manchmal sagen wir dann: In der aktuellen Marktsituation ist dieser Wert nicht umsetzbar — hoher Investitionsstau, dazu das Energiethema. Wurde vor einer Gesetzesnovelle begutachtet und die Novelle kommt, entsteht das Dilemma: Der Wert steht auf dem Papier, aber keiner finanziert ihn, weil die Bank sagt, zu diesen Konditionen beleihen wir nicht. Eine Zahl ist eine Zahl — der Verkauf ist eine andere.

Gast 34:20

Und ältere Gutachten passen schon mal nicht mehr. Ein Gutachten von Ende 2021 hat wahrscheinlich höhere Zahlen als die, die heute gemacht werden.

Sascha Oertel 34:40

Was passiert, wenn im Grundbuch noch Alteintragungen stehen?

Gast 34:50

Zuerst muss die Erbengemeinschaft als Eigentümer eingetragen sein — das war die Grundbuchberichtigung. Darüber hinaus stehen in den anderen Abteilungen oft überholte Eintragungen aus Lebzeiten des Verstorbenen.

Ein Beispiel: ein altes Wohnungsrecht. Hat jemand die Immobilie vor vierzig Jahren von den Eltern bekommen und diese sich ein lebenslanges Wohnungsrecht eintragen lassen, muss das beim Verkauf gelöscht werden. Ein Wohnungsrecht kann man meist mit einem Todesnachweis löschen — man braucht nur die Sterbeurkunde der Berechtigten.

Gast 36:10

Bei einem Nießbrauch ist es anders — der erlischt nicht automatisch mit dem Tod, ebenso wenig eine Rückauflassungsvormerkung. Die kann man nicht mit einem Todesnachweis löschen. Dann muss man nachschauen, wer für die eingetragene Person eine Löschungsbewilligung unterschreiben kann. Beim Grundbuchamt gilt: Wer etwas löschen will, braucht die Zustimmung dessen, zu dessen Gunsten das Recht eingetragen war. Ist diese Person verstorben, muss man deren Erben ermitteln.

Gast 37:30

Typischerweise überträgt ein Vater ein Mehrfamilienhaus auf den Sohn, will aber die Mieteinnahmen behalten — also lässt er sich einen Nießbrauch eintragen. Der Sohn wird Eigentümer. Stirbt der Sohn und dessen Erben verkaufen, muss man zusätzlich die Erben des Vaters ermitteln, um den Nießbrauch zu löschen. Und die sind nicht immer deckungsgleich mit denen, die die Immobilie bekommen haben.

Hatte der Vater kein Testament und drei Kinder, und ein Sohn bekam das Mehrfamilienhaus mit Nießbrauch, und vierzig Jahre später verkauft dessen Erbengemeinschaft — dann muss man nach den Erben des Vaters fahnden, das sind die drei Kinder. Der verstorbene Sohn und dessen Erben können den Nießbrauch nicht allein löschen, die anderen müssen mitwirken.

Sascha Oertel 39:40

Und wenn es ein Testament gäbe — wäre das damit abgegolten?

Gast 40:00

Bei einem notariellen Testament braucht man kein Erbscheinverfahren — die erbberechtigte Person steht drin, und mit dem eröffneten Testament kann der Erbscheinantrag geführt werden. Ein notarielles Testament wird beim Amtsgericht hinterlegt und automatisch eröffnet.

Bei einem handgeschriebenen Testament gibt es die Verpflichtung, es einzureichen — ob das immer geschieht, ist eine andere Frage. Mit einem Testament ist es einfacher, weil man nicht über die gesetzliche Erbfolge und die Verwandtschaftsverhältnisse den Kreis der Erben recherchieren muss.

Gast 42:30

Ein weiteres Thema sind alte Grundschulden — etwa wenn Verwandte mal Geld geliehen und sich damit abgesichert haben. Eine Grundschuld sichert Geldforderungen im Grundbuch ab. Sind diese Rechte sehr alt und die Gläubiger verstorben, muss man wieder deren Erben ermitteln.

Bei Briefrechten muss man unter Umständen den Brief aufbieten. Deshalb die Empfehlung: Unabhängig von Erbgängen gelegentlich ins Grundbuch schauen, ob uralte Eintragungen vorhanden sind. Oft kann man die herausnehmen — und besser in Ruhe vorab als unter dem Zeitdruck eines Verkaufs.

Sascha Oertel 44:40

Die Leute sagen dann oft: „Das sind aber 300, 400 Euro für die Löschung" — und sparen sich das. Dabei ist es demjenigen, der verstorben ist, ohnehin egal.

Gast 45:00

Man ist gut beraten, diese Altrechte beizeiten herauszunehmen. Oft sind es Grundschulden über Bagatellbeträge, teils noch in D-Mark. Der Aufwand wird nicht kleiner, je länger man wartet — irgendwann kommt der nächste Erbgang, und es wird noch unübersichtlicher.

Das liegt auch daran, dass Banken früher empfohlen haben, die Grundschuld nach Tilgung stehen zu lassen, falls man wieder Geld braucht. Im Grundsatz nicht falsch — aber irgendwann muss man das bereinigen.