Wenn man durchs Fenster am Fenster vorbei ins Freie schaut

Sascha Oertel 00:00

Heute bei Problem Immobilien: Marcel Fries, Bausachverständiger. Stell dich kurz vor.

Gast 00:16

Mein Name ist Marcel Fries, ich bin 43 Jahre alt, gebürtiger Bergischer. Ich habe ursprünglich Elektriker gelernt und dann rund zwanzig Jahre im Renovierungs- und Sanierungsbereich mit einer eigenen Baufirma gearbeitet. Vor vier Jahren habe ich — auch aus gesundheitlichen Gründen — die Seite gewechselt und meinen Bausachverständigen gemacht.

Ich habe die Baufirma systematisch heruntergefahren und mich weiter qualifiziert: Energieberater, direkt von der BAFA geprüft — wir waren die ersten, die so geprüft wurden, weil es damals umgestellt wurde. Dazu eine Zertifizierung als Sachverständiger für Bauschadenbewertung, den großen Asbestschein, den TÜV-zertifizierten Sachverständigen für Schimmelsanierung. Ich wollte alles haben, was miteinander harmoniert.

Gast 01:34

Parallel bin ich für Versicherungsschäden unterwegs und bei drei Regulierungsbüros als Sachverständiger gelistet — Wasserschaden, Brandschaden, Glasschaden, quer durch. Dafür braucht man ebenfalls Zertifizierungen, sonst lassen die einen die Schäden teils gar nicht bearbeiten. Deshalb habe ich noch den Sachverständigen für Versicherungsschäden im Bauwesen gemacht. Und dieses Jahr kommt der Sachverständige für Wärmedämmverbundsysteme dazu — dann habe ich wirklich alle Bausteine, die zusammenpassen.

Gast 02:37

Hauskaufberatung ist ein großes Thema. Viele Leute hole ich dabei auf den Boden der Tatsachen zurück. Sie sind in die Immobilie verliebt, teils realitätsfremd: Sie wollen 30.000 investieren und sich dafür einen Palast hinstellen. Ich schaue mir das Objekt an, zeige die Schwachstellen und nehme mir danach in Ruhe Zeit — mache eine grobe Kostenkalkulation: Was kosten neue Fenster, Malerarbeiten, Fliesen, Elektrik? Damit die Leute die Preislage einordnen können. Und dann macht man vielen die Augen auf.

Sascha Oertel 03:38

Du nimmst ihnen die Illusion — aber es ist wichtig, dass du das machst. Ich hole die Leute genauso auf die rationale, sachliche Ebene. Und für die Bank ist das der nächste Schritt: Die wollen wissen, was ein Sanierungsfahrplan kostet, um das Haus auf eine bessere Energieklasse zu bringen.

Gast 04:29

Genau. Und dann kommt das Thema Schadstoffe: Asbest, Formaldehyd. Bis 1993 war Asbest im Umlauf, in den 70ern besonders oft verbaut — in Fensterbänken, im Putz, im Estrich, im Fliesenkleber, in alten Eternitrohren und Fassaden. Manchmal hat ein Handwerker auch einfach eine Handvoll Asbestfasern in den Putz gegeben, um ihn glatt zu bekommen — dann ist die Fläche belastet.

Heute werden die Leute teils verrückt gemacht. Einer legte mir eine Riesenliste vor, was er alles im Haus prüfen lassen wollte. Ich habe im Labor angerufen, und der Mitarbeiter am anderen Ende war erst einmal fünf Minuten still und fragte, was ich von ihm wolle — die Begriffe hatte er noch nie gehört. Ich beruhige die Leute dann: In diesen Häusern haben Menschen gewohnt, die 90 Jahre alt geworden sind. Wäre es so krass belastet, wären die nach und nach umgefallen.

Sascha Oertel 06:20

Das Schöne, dass du das sagst: Asbest wird oft verteufelt, war aber ein Baustoff, den alle benutzt haben — und der teils heute noch benutzt wird. Gefährlich ist er nur, wenn er lungengängig gemacht wird, also wenn man daran schleift.

Gast 06:58

Richtig. Die Krankheit heißt Asbestose. Der Körper nimmt die sehr kleinen Fasern über die Lunge auf, sie setzen sich fest, der Körper bekämpft sie, kann sie aber nicht zerstören — dann bilden sich Tumore um die Fasern, die krebserregend sein können. Solange man den Asbest aber in Ruhe lässt, lässt er einen in Ruhe. Man sollte nicht daran schleifen, bohren oder die Platten zerbrechen und so die Fasern freisetzen. Und überbauen darf man ihn nicht mehr.

Sascha Oertel 07:58

Als ob du in meinen Kopf geschaut hättest — letzte Woche war Antonius Herting hier, der Abbruch macht. Er sagt dasselbe: Wenn du unten die alten PVC-Platten geklebt hast und Laminat oder Vinyl drüberlegst, darfst du das nicht mehr.

Gast 08:10

Genau, das ist vor zwei, drei Jahren gekippt worden. Früher durfte man den schwarzen, asbesthaltigen Kleber auf dem Boden grundieren und eine Ausgleichsmasse darüber machen. Heute muss alles fachgerecht entfernt werden — mit Freimessung und dem ganzen Programm. Bei einem Ortstermin spreche ich die Leute direkt darauf an: Was ist bei einem Sanierungsfahrplan möglich, energetisch und fördertechnisch? Wie alt ist die Heizung, wie viele Wohneinheiten hat das Haus — danach richtet sich die Fördersumme.

Gast 09:28

Wenn die Leute mich als Energieberater beauftragen, erstelle ich den Sanierungsfahrplan und zeichne das Haus komplett in 3D. Mit einer 3D-Zeichnung identifiziert man sich besser mit der Immobilie als mit einer Tabelle. Ich kann das Gebäude auch in 3D scannen. Wenn jemand eine Wand herausnehmen will und es sich nicht vorstellen kann, öffne ich das am Rechner: So sieht der Raum ohne Wand aus.

Den Fahrplan stelle ich per Präsentation vor — das Gebäude im Ist-Zustand, dann die einzelnen Maßnahmenpakete. Ich fange mit kleinen Investitionen an: Kellerdecke dämmen, oberste Geschossdecke, Heizleitungen dämmen. Dann die großen Schritte. Man sieht nach jeder Maßnahme, wie sich die Immobilie verbessert — vom Effizienzhaus H bis potenziell A+. Der Charme des Fahrplans: Alles ist ein Kann, kein Muss, und die Pakete lassen sich über fünfzehn Jahre abrufen, mit fünf Prozent mehr Förderung.

Gast 12:10

Es gibt auch die Möglichkeit über § 35c: Wer selbst in der Immobilie wohnt, kann sich über die Einkommensteuer etwas fördern lassen. Die Heizungsanlage wird über die KfW gefördert. Man kann Anträge bei der BAFA stellen, und wenn die bewilligt sind, damit zur KfW gehen und ein vergünstigtes Darlehen für die Sanierung bekommen. Solche Kombinationen bespreche ich mit den Leuten in Ruhe nach dem Ortstermin.

Sascha Oertel 13:05

Was war das Krasseste, das du gesehen hast — im Sinne von: „so kann man's machen, sollte man aber nicht"?

Gast 13:27

Ein Kunde rief mich als Sachverständigen an — mit Anwalt im Boot. Sie hatten eine Immobilie gekauft und sanieren lassen, ein Energieberater war beteiligt. Als sie das Ergebnis sahen, stimmte etwas nicht. Ich habe darauf hingewiesen, dass ich kein öffentlich bestellter Sachverständiger bin — geht es vor Gericht, will das Gericht in der Regel einen öffentlich bestellten. Aber um so eine Sache ins Laufen zu bringen, braucht es erst einmal ein Gutachten. Das hatte er mit seinem Anwalt besprochen, und ich bin hingefahren.

Gast 15:00

Fenster eingebaut, Fußbodenheizung, Elektrik neu — von Firmen, die versucht hatten, irgendwas schönzumachen. Und dann war die Baustelle komplett abgeräumt, die Handwerker über alle Berge und schon bezahlt.

Ich stand im Haus und dachte: Irgendwas stimmt hier nicht. Ich konnte nach draußen sehen — aber nicht durch die Scheibe, sondern am Fenster vorbei. Nach oben sah ich Tageslicht. Die Fußbodenheizung guckte teils mit den Rohren heraus, der Estrich war nur vier statt der üblichen sechs Zentimeter. Und in der Elektrik: drei Sicherungsautomaten fürs ganze Haus. Heute braucht man fast schon drei nur für ein Kochfeld.

Sascha Oertel 16:20

Hatten die keinen Architekten?

Gast 16:30

Eine Baufirma mit eigenem Energieberater. Es muss komplett zurückgebaut werden — überschlägig locker 400.000 Euro. Riesige Fensterfronten waren mit Trockenbauprofilen an der Fassade befestigt und hingen praktisch draußen. Die Balkontür stand hinten auf Europaletten. Die Fassade war offen, teils mit Gipskartonplatten verkleidet. Der Käufer hatte blauäugig machen lassen und war nicht durchgehend vor Ort. Und der Kaufpreis war zu großen Teilen schon bezahlt, dazu die Sanierung akonto.

Sascha Oertel 17:22

Fenster ist ein Riesenthema. Wir sind ja beide Elektriker — ein Fenster einzubauen ist kein Riesendrama, wenn man weiß, wie es funktioniert. Aber dass man am Fenster vorbei nach draußen sieht — wie schwierig ist das?

Gast 18:00

Das Ziel ist, das Gebäude dicht zu machen, um Energie zu sparen. Fenster sollten so weit wie möglich nach vorne in die Dämmebene gesetzt werden, um Wärmebrücken zu vermeiden. Und sie müssen luftdicht und schlagregendicht eingebaut sein: Von außen gehört ein Kompriband ums Fenster, im Bereich der Fensterbank zwei Abdichtungsebenen — so steht es in der RAL-Vorschrift. Von innen wird ein Dichtband aufs Mauerwerk geklebt und eingeputzt.

Ich empfehle jedem, der Fenster einbauen lässt, einen Blower-Door-Test, um zu prüfen, ob alles dicht ist. Das Fenster sollte der kälteste Punkt an der Wand sein — wenn sich an der Scheibe Kondensat bildet, kann man es wegwischen. In den Anschlussbereichen hat Kondensat aber nichts zu suchen.

Gast 19:50

Ein Lieblingsmaterial mancher Betriebe ist Bauschaum. Da komme ich hin, fünf Zentimeter Bauschaum ums Fenster. „Warum habt ihr die Leibung nicht verkleinert, damit das Fenster besser passt?" — „Wir haben ja Bauschaum genommen, der dämmt doch." Dann lasse ich mir das Material zeigen: Wärmedämmende Wirkung in Ordnung — aber auf der Dose steht „bis 22 Millimeter". Bei 50 Millimetern sind wir weit über der Zulassung, der Hersteller gibt keine Gewähr mehr. Also klassisch falsch.

In dem Fall wurden die Fenster wieder ausgebaut. Der Fensterbauer war zum Glück lösungsorientiert, hat die Leibung verkleinert, die Fenster neu gesetzt, zweite Abdichtungsebene, neue Fensterbänke — jetzt ist alles gut.

Sascha Oertel 21:00

Erklär den Blower-Door-Test — was ist das, und welcher Aufwand?

Gast 21:20

Der Blower-Door-Test erzeugt im Haus einen Unterdruck, und dann wird festgestellt, ob Undichtigkeiten vorliegen. Wenn jemand nur ein Fenster oder eine Haustür tauscht, lohnt sich der Test für rund tausend Euro nicht. Aber wer großflächig saniert — neue Fenster, neues Dach — bei dem muss alles sauber angeschlossen und dicht sein, sonst bildet sich in der Dachkonstruktion Tauwasser. Warme Innenluft steigt ins Dach, trifft auf kalte Außenluft, und wenn das Tauwasser erst in der Dämmung ist, bekommt man es nicht mehr heraus.

Beim Test wird teils Rauch eingeblasen, dann sieht man, wo es undicht ist. Man kennt die Videos, in denen das ganze Dach qualmt, weil die Anschlüsse nicht sauber abgeklebt sind. Genau dafür ist der Test da: das Haus hermetisch abzudichten. Man baut ein Fenster mit fünf, sechs Kammern und Dreifachverglasung ein — und hat dann nur einen schwachen Anschluss. Das ist wie beim schwächsten Glied.

Sascha Oertel 28:40

Erklär den U-Wert mal, als wäre ich sechs Jahre alt.

Gast 28:59

Der U-Wert ist der Wärmedurchgangskoeffizient eines Bauteils. Ganz einfach: Je niedriger der U-Wert, desto besser wird die Wärme im Gebäude gehalten. Für förderfähige Fenster liegt der Wert bei mindestens 0,95, bei Balkon- und Terrassentüren etwas höher. Früher hieß das K-Wert. Wer Fenster mit einem U-Wert von 1,2 oder 1,3 einbaut, hat nicht förderfähige Fenster verbaut — auch das sehe ich immer wieder.

Sascha Oertel 30:21

Das war Teil 1 mit Marcel Fries, Bausachverständiger aus dem Bergischen. Wir haben über Baufusch beim Hausverkauf gesprochen, über Asbest und über Fenster, die man besser nicht einbaut. Wir waren noch lange nicht fertig — im zweiten Teil geht es um Dachdeckerpfusch, Holzwurm und den Keller im Bergischen. Schaltet ein.