Wenn man den Deckenbalken mit dem Finger wegbröseln kann

Sascha Oertel 00:00

Willkommen zurück bei Problem Immobilien. Beim letzten Mal war Marcel Fries schon hier, es ging um Baufusch und den großen Schadensfall. Heute machen wir weiter — vom Dach über den Holzwurm bis runter in den Keller, wo viele Häuser im Bergischen ihre Schwäche haben. Los geht's.

Gast 00:29

Ein komplett neues Dach, und wieder klassisch: Ein Dachdecker wollte dafür 80.000, der andere machte es für 40.000 — da sollte man stutzig werden. Ich bin mit der Drohne drüber geflogen und dachte, was ist denn hier passiert? Er hatte nur eine Folie darübergelegt, und beim nächsten kurzen Starkregen war das Dach vollflächig offen, überall lief es rein.

Ich habe dem Kunden gesagt, er soll dafür sorgen, dass das Gebäude beim Arbeiten dicht gemacht wird. Eine Woche später schickte er Bilder: Jetzt war eine Dampfsperre von außen drauf — genau falsch herum. Die Unterspannbahn kommt nach außen, die Dampfsperre nach innen. So etwas darf einem Dachdeckermeister nicht passieren. Meist schicken die ihre Leute und kontrollieren nicht.

Gast 02:18

Deshalb empfehle ich: Wer saniert, sollte sich jemanden dazunehmen — Architekt oder Bausachverständiger, der die Arbeit begleitet. Das muss nicht riesig teuer sein. Ich sage den Leuten klar: Ich komme nur zu den wichtigen Punkten und schaue mir die an. Es ist mir egal, wie der Maler die Rolle schwingt. Wichtig sind Hülle und Anschlüsse: Fenster, Fassade, Dach, Estrich, dazu Elektrik und Sanitär.

Gast 02:46

Die Abdichtung im Badezimmer nach DIN ist ganz wichtig und muss richtig ausgeführt werden. Das sind die Punkte, auf die man achten muss — dann kommt man auch kostentechnisch in eine Richtung, mit der jeder zurechtkommt.

Gast 03:10

Am Ende sparen die Leute dadurch Geld. Der Kunde aus dem großen Schadensfall — hätte er vorher einen Sachverständigen oder Architekten für vielleicht 10.000 Euro dazugeholt, hätte er trotzdem 590.000 gespart. Denn jetzt hat er einen Schaden von rund 600.000 Euro. Vorher weiß man es natürlich nicht, man entscheidet emotional und kann die Substanz als Laie oft nicht beurteilen. Deshalb gibt es Leute wie mich — nur leider kommen die meisten erst im Nachhinein.

Gast 03:50

Und genau deshalb machst du die Hauskaufberatung im Vorfeld — du begleitest eine Familie zum Objekt, bist der neutrale Blick, und sie wissen danach, worauf sie sich einlassen. Die meisten machen den Blindflug, gehen zur Bank und nehmen zu wenig auf, weil sie die Folgekosten nicht kennen.

Sascha Oertel 04:29

Hattest du schon mal Hausschwamm oder Holzwurm? Wir sind hier im Bergischen mit viel Fachwerk.

Gast 04:44

Eine Kundin bat mich, eine Immobilie anzuschauen — sie wollte zu ihrem Lebensgefährten einziehen und das Bad neu machen, und fragte, ob sich die Investition in dem alten Gebäude noch lohnt. Der Eigentümer hatte gerade in Eigenregie draußen eine Leitung legen wollen, dabei eine Frischwasserleitung getroffen, und der ganze Keller war vollgelaufen.

Ich stand zwischen Bautrockner und Baustützen, altes bergisches Fachwerkhaus. Die Deckenbalken konnte ich schon mit dem Finger wegknabbern — überall Holzwurm, die kleinen Löcher, das Bohrmehl, das klassische Zeichen. Und es standen bereits Baustützen da.

Gast 06:24

Ich fragte den Eigentümer, ob er einen Statiker dagehabt habe. Das war der falsche Satz — er reagierte sehr abweisend, meinte, er wisse selbst, was zu tun sei, seine Frau sei Architektin, er habe ja schon Stützen gestellt, alles nicht so schlimm.

Ich habe trotzdem gemessen: bis auf zwei Meter Höhe sehr hohe Feuchtewerte, mein Gerät geht bis zum Maximum und war fast am Anschlag. Es war wirklich kritisch. Ich bin dann noch zur Wohnung hoch, habe mir die Dämmung im Dach angeschaut — wieder das Thema Anschlüsse, wieder Tauwasserproblematik vorprogrammiert. Mit der Wärmebildkamera habe ich die Schwachstellen gezeigt.

Gast 08:24

Es wohnten mehrere Parteien im Haus. Ich habe mich unten mit den Bewohnern und der Frau des Eigentümers zusammengesetzt und alles erklärt; sie sah die Punkte ein. Der Eigentümer kam noch einmal dazu, blieb aber bei seiner Haltung, alles sei Unsinn.

Weil ich eine angegriffene Tragkonstruktion in einem bewohnten Haus gesehen hatte, war ich verpflichtet, das zu melden. Ich habe die zuständige Stelle informiert und eine Fotodokumentation geschickt. Was daraus geworden ist, weiß ich nicht. Es geht dabei nicht darum, jemandem etwas anzutun — im Gegenteil, man schützt die Substanz und vor allem die Menschen, die dort wohnen. Wenn die Tragkonstruktion so angegriffen ist, dass man sie mit den Fingern wegbröseln kann, muss etwas passieren.

Sascha Oertel 09:50

Wir sind hier im Bergischen — viele Hanglagen, viele Häuser am Berg. Es gibt Häuser ohne klassischen Keller, die auf Bruchstein stehen. So ein Bruchstein-Keller ist ja schon älter. Wie bekommt man den dicht, und wann ergibt das überhaupt Sinn?

Gast 10:12

Man muss sich immer alles vor Ort detailliert anschauen, gerade bei älteren Baujahren — da hat man damals die Steine genommen, die gerade da waren. Früher waren Keller einfach Keller und hatten eine gewisse Grundfeuchte. Das ist nicht schlimm und schadet dem Gebäude nicht.

Man kann alles dicht machen, aber man muss prüfen, ob das zum Baustoff und zur Immobilie passt — sonst hat man später mehr Schäden als vorher.

Gast 12:25

Ein klassischer Fall: gemauerter Keller, Putz drauf, gestrichen, und alles nass gemessen. Ich habe dem Kunden gesagt: Erst den Putz herunter, das Mauerwerk sauber trocknen lassen, Trockner rein, dann messen wir und schauen weiter. Er hatte schon ein Angebot einer Firma zur Kellertrockenlegung — 40.000 Euro.

Der Kunde hat den Putz heruntergemacht und trocknen lassen. Am Ende war es eine kleine Undichtigkeit: Draußen verlief eine Treppe, und der Anschluss von der Treppe zum Mauerwerk war defekt, dort lief Wasser hinein. Verschlimmert wurde es durch den falschen Putz — es war Gipsputz aufgetragen, der die Feuchtigkeit aufsog und im ganzen Keller verteilte. Erst den Treppenanschluss instand setzen, den Rest bewerten. Der Kunde hat viel Geld gespart.

Gast 14:07

Will man aus dem Keller Wohnraum machen, ist es besser, von draußen auszuschachten und nachträglich abzudichten — und sinnvoll zu dämmen, das lässt sich fördern. Geht das nicht, weil man in der Stadt nicht aufreißen kann, setzt man von innen eine Horizontalabdichtung: Löcher werden in bestimmtem Abstand relativ tief gebohrt, etwa acht bis zehn Zentimeter vom äußeren Mauerwerk bleiben stehen. Dann kommt ein Zweikomponentenmaterial hinein, oder Sticks, die mit Feuchtigkeit reagieren und die aufsteigende Feuchte im unteren Bereich halten.

Klassisch liegt in Häusern über der Bodenplatte eine Abdichtung, dann kommt die erste Steinreihe, die Kimmlage, und zwischen erster und weiterer Reihe eine Trennlage — früher gern eine Schweißbahn, macht man heute noch. Sie verhindert, dass Feuchte von unten nach oben steigt. Ist sie defekt, setzt man unten die Horizontalsperre. Bei einem Problem von oben, durch Erdreich oder eine beschädigte Abdichtung, setzt man sie höher — Faustformel: eine Handbreit über dem Erdreich. Darüber noch ein Sperrputz, dann ist es dicht.

Sascha Oertel 16:40

Was passiert, wenn man so ein altes bergisches Haus — Klinker oder Bruchstein — hermetisch dicht macht?

Gast 17:00

Dann schadet man dem Mauerwerk. Manche Aufbauten brauchen eine gewisse Grundfeuchte — nimmt man sie ihnen, schadet man der Substanz. Das ist wie beim Fachwerk: Da gehört ein diffusionsoffenes System drauf, auf keinen Fall eine Styroporplatte. Machst du die drauf, kannst du dir nach drei Jahren ein Zelt holen, dann war's das mit dem Haus — weil der alte Wandaufbau dafür nicht geeignet ist.

Man muss im Detail prüfen und berechnen: Welche Materialien sind verbaut, brauchen sie Luft, sind sie diffusionsoffen? Man kann nicht einfach eine 16er-Dämmung draufsetzen. Die Materialien müssen mit dem Gebäude harmonieren, sonst macht man mehr kaputt, als man erreichen will.

Sascha Oertel 19:20

Was rätst du Menschen, die gerade ein Bestandshaus kaufen wollen?

Gast 19:33

Immer jemanden dazunehmen. Eine Hauskaufberatung kostet nicht die Welt. Wer keinen Sachverständigen möchte, hat vielleicht einen Handwerker in der Familie, der mitschaut. Die Leute haben oft die rosarote Brille auf, sind verliebt und kommen von der Realität ab — „das kriegen wir hin" — und stehen später vor einem Fass ohne Boden und in finanziellen Problemen.

Wichtig: Der Begleiter sollte unabhängig sein, am besten nicht der eigene Sohn oder Vater, sonst kommt das Emotionale wieder mit ins Spiel. Ein Bekannter ist in Ordnung, solange er objektiv bleibt. Und wenn Fragen aufkommen, die ich nicht beantworten kann — etwa größere Risse — hole ich meinen Statiker dazu. Auch ich weiß nicht alles, aber ich habe das Netzwerk dahinter.

Sascha Oertel 21:40

Das ist der Punkt: Du bist nicht nur der Sachverständige, du hast das Netzwerk dahinter. Genau wie ich — wenn ich ein Haus verkaufe und dich brauche, rufe ich dich an. Wir könnten das sogar verzahnen: Wenn ich ein Objekt in den Verkauf bekomme, machst du einen First Check und gibst mir eine kurze Liste, die ich Interessenten mitgeben kann — mit dem Hinweis, dass sie bei Rückfragen direkt den Sachverständigen anrufen können.

Gast 22:50

Das Wichtigste ist, ehrlich und geradeheraus zu sein. Manche fragen, wie ich bestimmte Dinge so direkt sagen kann — aber die Leute wissen dann, woran sie sind. Ich hatte Ortstermine, bei denen ich vorsichtig sein musste, was ich vor allen Beteiligten sage, weil ich so viel festgestellt hatte, dass selbst der Makler fragte, was hier eigentlich los sei. Mit einigen dieser Makler arbeite ich heute zusammen — gerade weil ich geradeheraus bin.

Gast 24:30

Bei der Bauüberwachung hilft, dass ich selbst vom Bau komme — man weiß, wie man mit den Leuten umgeht. Man muss auch nicht immer stur auf die Norm pochen. Die Normen haben ihre Berechtigung, aber es gibt Fälle, in denen man mit dem Handwerker eine Lösung findet, statt auf dem Recht zu beharren. Lösungsorientiert sein.

Auch bei dem Fenster mit dem falschen Bauschaum aus Teil 1: Der Handwerker hatte im Baumarkt einen Schaum mit Dämmwirkung verlangt und erst mal alles richtig gemacht — nur liest niemand das Datenblatt, ob der Schaum bei 22 Millimetern aussteigt. Wenn der Handwerker dann lösungsorientiert ist und will, dass der Kunde zufrieden ist, spricht man das vor Ort durch. Das ist der beste Weg: offen und ehrlich.

Sascha Oertel 25:50

Marcel, das hat richtig Spaß gemacht — danke, dass du da warst. Wir sehen uns garantiert nochmal, Themen haben wir genug. Das war Problem Immobilien mit Marcel Fries, Bausachverständiger aus dem Bergischen. Bis zum nächsten Mal.