Vor 1993 gebaut? Dann gilt: Nichtwissen schützt nicht

Sascha Oertel 00:00

Heute bei Problem Immobilien: Antonius Herting, der im Bereich Asbestsanierung unterwegs ist. Schön, dass du da bist. Stell dich kurz vor.

Gast 00:23

Mein Name ist Antonius Herting, ich komme aus Burscheid und habe dort eine Firma. Wir machen Abbruch im Bestand, Baumfällung und Entrümpelung — und das eine bedingt das andere, so bin ich zur Schadstoffsanierung gekommen. Ich bin Sachverständiger für Asbestarbeiten, schreibe Gutachten und Ausschreibungen und kann eine Baustelle auf Wunsch auch überwachen, damit fachgerecht mit den Schadstoffen umgegangen wird.

Sascha Oertel 01:20

Was war die krasseste Baustelle, die du betreut hast?

Gast 01:36

Wir haben eine große Konzernzentrale entrümpelt. Das Besondere: Es hat den Auftraggeber fast nichts gekostet. Ich habe angeboten, das Material nicht nur zu entsorgen, sondern zu sortieren — dann bekommt der Auftraggeber Geld dafür, und davon werde ich bezahlt.

Es lagen ganze Hallen voller Ordner, teils 30, 40 Jahre aufgehoben. Aus jedem Ordner haben wir den Metallrücken herausgenommen — Edelstahl — bis wir einen 34-Kubik-Container nur damit gefüllt hatten. Reines Papier und Pappe wurden damals noch gut bezahlt, ebenso das Edelstahlmaterial. Bei den Schreibtischen haben wir Holz und Metall getrennt, statt alles in den Container zu werfen. So konnte der Auftraggeber sogar verdienen. Ein wunderschöner Auftrag.

Sascha Oertel 05:30

Die Geschichte ist stark — durch die Nachhaltigkeit warst du wettbewerbsfähig, ohne über den Preis zu gehen. Jetzt zu meinem Thema: Wir haben uns bei einem Objekt kennengelernt, bei dem wir Asbest vermutet hatten und du es bestätigt hast. Wie sollte ein Eigentümer mit Schadstoffen umgehen, der vielleicht verkaufen muss? Und wie kann eine Privatperson überhaupt feststellen, dass Asbest verbaut ist?

Gast 06:31

Das Allerwichtigste für jeden Eigentümer, der mit einem Umbau liebäugelt: Nichtwissen schützt vor Strafe nicht. Ich muss mich schlaumachen, worauf ich achten muss. Die schlimmsten Fälle sind Leute, die nichtsahnend anrufen — dann ist das Kind schon in den Brunnen gefallen.

Als Verkäufer muss ich prüfen, was ich überhaupt verkaufe. Das ist wie bei einem Auto: Ist das ein Zwei-Liter- oder ein Fünf-Liter-Motor? Ein stark belastetes Gebäude oder ein neues? Damit muss ich mich beschäftigen — entweder ich gehe zum Makler, der darauf hinweist, oder ich informiere mich selbst.

Gast 07:36

Der Staat hat grundsätzlich alle Gebäude, die vor 1993 gebaut wurden, als schadstoffbelastet eingestuft. Der Eigentümer ist verpflichtet, jedem Unternehmer, der bei ihm arbeiten soll, sagen zu können, was ihn erwartet. Im Gegenzug ist der Unternehmer verpflichtet zu fragen: Gibt es hier ein Schadstoffgutachten?

Oft ist der Fliesenkleber schadstoffbelastet. Der Fliesenleger muss fragen, ob es eine Analyse gibt. Wenn nicht, dürfte er eigentlich gar nicht weiterarbeiten.

Sascha Oertel 08:39

Ich habe bei dir gelernt: Überdeckungsverbot.

Gast 08:45

Genau. Er darf die alten Fliesen nicht einfach abstemmen — und er darf auch keine neuen darüberkleben, wegen des Überdeckungsverbots. Er darf sie nicht einmal überstreichen. Der Eigentümer muss sich also im Klaren sein, was er hat. Der erste Schritt bei einem Umbau ist, Fachleute zu holen — namhafte aus der Gegend, die einen guten Ruf zu verlieren haben.

Als Arbeitgeber bin ich außerdem in der Pflicht meinen Mitarbeitern gegenüber. Ich kann sie nicht irgendwohin schicken, ohne zu wissen, was sie dort vorfinden. Bei Asbest gilt: Wir dürfen nur unter bestimmten Bedingungen arbeiten.

Gast 10:36

Als Unternehmer muss ich sieben Tage vor Beginn eine Anzeige beim Amt für Arbeitsschutz stellen — je nachdem, wo die Baustelle liegt. Höre ich nichts, können wir anfangen. Aber ich muss immer damit rechnen, dass sie vorbeikommen und prüfen: Halte ich mich an die Richtlinien, arbeite ich mit einer Schleuse? Das ist fair allen gegenüber. Mit solchen Dingen muss sich der Eigentümer im Vorfeld beschäftigen, bevor überhaupt angefangen wird.

Sascha Oertel 11:40

Gibt es Stellen, an denen ich mich als Eigentümer informieren kann? Fürs Auto habe ich einen Fahrzeugschein, fürs Gebäude nicht.

Gast 12:00

Den kann man sich erstellen lassen — über einen fachkundigen Makler, der sich das Gebäude anschaut. Bei bestimmten Baujahren müssen alle Alarmglocken angehen. Die ersten Fertighäuser aus den 70er und 80er Jahren zum Beispiel: Da ist oft viel Asbest verbaut, dazu PAK.

PAK sind Stoffe, die nicht richtig aushärten und ausdünsten — solche Häuser haben einen typischen Eigengeruch. Da muss der Makler sofort sagen: Wir bewerten das Haus. Und dann kann der Eigentümer sehen, was es wert ist — mit den Mängeln, die er entweder behebt oder im Preis mit verkauft. Das ist fair für den Weiterverkauf.

Sascha Oertel 14:30

Ich sage Verkäufern immer: Nennt mir Stärken und Schwächen des Hauses. Wer arglistig verschweigt, riskiert die Rückabwicklung. Ich hafte nicht, der Eigentümer haftet. Jetzt die spannendere Konstellation: eine Eigentümergemeinschaft. Wir haben uns in so einem Block aus den 70ern kennengelernt, rund achtzig Wohnungen. Jemand verkauft eine einzelne Wohnung, hat sie damals nur als Investment gekauft, keine Baubeschreibung, keine Ahnung, was verbaut ist. Wie geht so jemand vor?

Gast 16:20

Ganz einfach. Verkäufer oder Käufer treten an den Makler heran, der sagt: Das ist ein älteres Gebäude, lasst uns einen Fachmann reinholen. Ein Sachverständiger nimmt Proben — von Fensterbänken, Fliesen, Estrich, Kleber — und gibt sie ins Labor. Das wertet aus, welche Schadstoffe darin sind. Die Proben werden fotografiert und dokumentiert, und ich bekomme die Analyse zurück.

Dann setzen wir uns hin: Wie wird was abgebaut, wie darf ich asbestbelasteten Putz demontieren? Dafür gibt es Verfahren. Der Kunde bekommt von mir also nicht nur die Feststellung, was im Haus ist, sondern auch die Demontageanleitung — und vor allem, wie das Material entsorgt werden muss. Ein Privatmann kann das in der Regel gar nicht selbst; er braucht eine Fachfirma.

Gast 18:13

Mit dem Gutachten kann der Käufer klar ausschreiben: Ich möchte das nach einem bestimmten BT-Verfahren demontiert haben. Die Arbeiten an Asbest sind in ein enges Korsett geschnürt — nicht jeder macht es, wie er meint, sondern es gibt festgelegte Verfahren. Die kann man auch nachschlagen.

Dazu kommt der Entsorgungsschlüssel: Der Betrieb muss nachweisen, dass er das Material korrekt entsorgt hat, und das bekomme ich als Dokument. Das ist wichtig, weil während oder auch ein Jahr nach den Arbeiten das Amt fragen kann, wie das Material entsorgt wurde. Wer das nicht nachweisen kann, bekommt Ärger.

Sascha Oertel 20:10

Was kostet so eine Beprobung — sagen wir für eine 80-Quadratmeter-Wohnung?

Gast 20:21

Ein Gutachten liegt zwischen 2.500 und 5.000 Euro. Da sitzt man im Nachhinein eine ganze Zeit dran: auswerten, Verfahren heraussuchen, dokumentieren. Das Ganze muss so aufgebaut sein, dass es vor Gericht standhält.

Gast 20:51

Ein krasses Beispiel: Ein junges Ehepaar kauft so ein früheres Fertighaus, überschuldet sich, will mal eben renovieren. Dann stellt sich heraus, dass so viel Asbest drin ist, dass es niemand haben will. Jetzt möchte es rückabwickeln. Ein Gericht fragt dann: Wie kommen Sie darauf? Und da sitze ich mit meinem Kunden und erkläre es anhand von Dokumentation und Analysen.

Eine komplette Schadstoffsanierung so eines Gebäudes liegt schnell bei 200.000 bis 300.000 Euro — die der Kunde nicht hat. Deshalb will er rückabwickeln. In einem guten Gutachten steht deshalb alles: mit wem ich gesprochen habe, wann, wer anwesend war, wer der Vormieter war. Damit sich ein Richter ein Bild machen kann, was verkauft wurde und was im Nachhinein festgestellt wurde.

Sascha Oertel 22:40

Rechnen wir es durch: 80-Quadratmeter-Wohnung, Verkaufspreis rund 100.000 Euro. Ziehe ich 5.000 Euro fürs Gutachten ab, bin ich bei 95.000. Dann kommt die Sanierung dazu — sagen wir 1.000 Euro pro Quadratmeter, also 80.000. Damit lande ich bei rund 15.000 Euro. Aus so einem Objekt kann eine Nullnummer werden oder sogar ein Zuschussgeschäft. Hast du das erlebt?

Gast 24:10

Zuschussgeschäft nicht, aber Nullnummer ja. Deshalb ist es so wichtig, das früh zu klären — Beprobung, dann der Quadratmeterpreis für die Sanierung. Dann überlegt man sich gut, ob man verkauft, oder ob man es behält und vererbt. Das ist eine Nummer, aber der müssen wir uns stellen, das ist unsere Verantwortung.

Sascha Oertel 25:20

Du machst auch Entrümpelung — da siehst du beim Leerräumen schon viel. Worauf machst du aufmerksam?

Gast 25:58

Bei einer Messi-Wohnung sage ich dem Kunden: Sanier jetzt nicht sofort. Wenn hier jahrelang alles lag und roch, braucht es mehr — wegen der Speckkäfer, die wir aus Estrich, Fußleisten und Türen herausholen. Wenn du alles neu saniert hast, kommen die irgendwann wieder, weil sie gegen viele Pestizide immun sind. Sie ziehen sich zurück und kommen in Scharen zurück, wenn Ruhe ist und es wieder gut riecht. Dann sanierst du erneut.

Dann gebe ich eine Adresse: Sprecht mit einem Kammerjäger, unabhängig von dem, was ich gesagt habe. Zu 99 Prozent klingelt nach vierzehn Tagen das Telefon, und der Kunde sagt: Danke für die Beratung. Das ist für mich das Größte.

Gast 28:14

Holt euch Unternehmen, die ihren Job lieben — und aus der Region. Ich hatte einen Fall, in dem ein Auftraggeber einen auswärtigen Dachdecker holte, weil er der Günstigste war. Der baute ein Gerüst auf, das nicht TÜV-abgenommen war — an jedes Gerüst gehört ein Zertifikat — legte Bretter über die Garage und warf asbesthaltiges Material einfach herunter, in den Garten, vor das Haus. In einer Gegend, in der viele Menschen spazieren gehen.

Wir mussten das erst absperren, das Material binden, damit die Fasern nicht bei jedem Windzug aufwirbeln, und das Amt für Arbeitsschutz einschalten. Solche Fälle entstehen, wenn nur der Preis zählt.

Sascha Oertel 30:30

Ich bin auch für Regionalität — das Geld soll da bleiben, wo es erwirtschaftet wird. Aber wenn jemand von weiter weg kommt, heißt das nicht automatisch, dass er keine Ahnung hat. Wichtiger ist: Prüft, ob er die Zulassung und die Befähigung für Asbestarbeiten hat.

Gast 31:20

Richtig. Ein Betrieb muss dafür befähigt sein — die Asbestscheine haben. Und eines möchte ich klarstellen: Fachkunde hat nichts mit der Herkunft zu tun. Es gibt viele hervorragende Betriebe mit ausländischem Hintergrund, die sich teils besser auskennen als andere. Worauf es ankommt, ist die Befähigung, nicht das Schild an der Tür.

Was mich ärgert, ist das reine Preisargument. Wenn ich vier Leute von weit her anfahren lasse, sind die ersten Stunden schon für die Fahrt weg — das rechne ich in den Auftrag. Wer dann behauptet, günstiger zu sein als ein Betrieb vier Kilometer entfernt, bei dem stimmt etwas nicht. Ein regionaler Unternehmer hat vor Ort seinen Ruf zu verlieren. Fragt im Bekanntenkreis, im Netzwerk, beim Architekten — so findet man die Richtigen.

Sascha Oertel 34:00

Wie hat sich die Nachfrage über die rund zehn Jahre entwickelt, die du das machst?

Gast 34:32

Gleichbleibend gut. Nicht mal mehr, mal weniger — konstant.

Sascha Oertel 34:45

Das ist wichtig, weil viele sagen, das Thema werde aufgebauscht. Wenn die Nachfrage konstant ist, ist es das nicht — wir klären nur auf.

Gast 35:09

Ich empfehle jungen Leuten, früh genug zu bauen — dann bekommt man bessere Zinsen. Und wenn ich höre, alles sei so teuer geworden: Früher war das Bauen teurer als heute. Meine Eltern haben in den Neunzigern dreizehn Prozent Zinsen gezahlt, heute sind es zwei bis fünf.

Wir wollen nur zu viel und zu schnell. Wer jung baut, muss die ersten Jahre zurückstecken — dafür schafft man sich einen echten Wert und ist freier. Die Miete bleibt sonst bis in alle Ewigkeit. Ich würde es als junger Mensch immer wieder tun.

Sascha Oertel 38:10

Was sind deine typischen Auftraggeber?

Gast 38:27

Sehr unterschiedlich. Ich arbeite für Architekten, für die Deutsche Bahn, für Krankenhäuser, aber auch viel für Privatkunden. Wir haben einen Eisenbahntunnel mit zubauen dürfen — ein toller Auftrag. Früher habe ich über die Bahn gelästert, warum alles so lange dauert. Heute weiß ich es: Der Privatmann hat schon viele Vorschriften, die Bahn noch viel mehr. Die Mitarbeiter tun mir fast leid — aber es macht immer wieder Spaß, für sie zu arbeiten.

Sascha Oertel 40:50

Erzähl von einem Projekt, bei dem du dachtest „das wird eine Nummer", das aber gut gelöst wurde. Wo lagen die Fallstricke?

Gast 41:10

Das Wichtigste als Unternehmer ist, Ruhe zu bewahren — das musste ich lernen und habe viel Geld dafür bezahlt.

Wir haben vor Kurzem ein Gebäude weggemacht, das schon zu drei Vierteln abgerissen war. Der vorherige Eigentümer war einfach mit einem Bagger angefahren und hatte es ohne Genehmigung und außerhalb der erlaubten Zeiten umgelegt — kein Abfallkreislauf, keine Sortierung. Die Nachbarn riefen die Polizei. Danach stritt er sich jahrelang mit Ämtern, verkaufte schließlich an einen neuen Eigentümer, dem ebenfalls Steine in den Weg gelegt wurden.

Am Ende haben wir das übernommen: Angebot abgegeben, Stadt hinzugeholt, Entsorgungsschlüssel besorgt. Für eine bestimmte Tonnage braucht man den, damit die Stadt zuordnen kann, woher der Müll stammt. Wir haben drei Wochen gearbeitet, sehr viel per Hand sortiert. Am Ende kam die Bauabnahme, alles in Ordnung — und der Mitarbeiter der Stadt sagte, bei so etwas sollten wir uns wieder melden. Solche Momente tun gut. Es ging nicht darum, mich zu pushen, sondern darum, dass der schadstoffbelastete Müll schnell und korrekt wegkam.

Gast 46:20

Asbest ist kein schönes Thema, aber man kann etwas Gutes daraus machen, wenn man es richtig gestaltet — man darf sich ihm nicht verschließen. Viele haben es früher übertrieben: mal eben etwas Asbest im Garten eingebuddelt, dann das Haus verkauft. Der Nächste stößt darauf und hat plötzlich eine Sondermülldeponie im Grundstück. Das kann bis zum Grundbucheintrag gehen und sehr ärgerlich werden. Genau deshalb hat man das in ein Regelwerk gefasst.

Gast 47:19

Früher war der Unternehmer derjenige, der hinweisen musste. Heute werden die Strafen dreifach ausgestellt: Der Eigentümer wird belangt, gegebenenfalls der Architekt und der Unternehmer. Die Ausrede „wenn ich sage, ihr braucht erst ein Gutachten, bekomme ich den Auftrag nicht" zählt nicht mehr. Der Kunde braucht dieses Gutachten. Geht offen damit um und habt Verantwortung euren Mitarbeitern gegenüber.

Sascha Oertel 48:00

Antonius, das war eine supercoole Nummer. Vielen Dank, dass du da warst — und komm gerne wieder, wenn du ein anderes Thema oder eine besondere Baustelle hast.