Maklerprovision in NRW: wer zahlt wie viel und wann sie fällig wird

Bis Ende 2020 war es in Nordrhein-Westfalen üblich, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision trug. Seit dem 23. Dezember 2020 geht das nicht mehr: Ein Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten hat die Regeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser neu geordnet.

Die Folge für NRW: Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision, jeder trägt 3,57 Prozent des Kaufpreises. Zusammen sind das 7,14 Prozent — 6 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.

Diese Seite erklärt, woraus sich die Zahl ergibt, für welche Objekte die Teilungspflicht nicht gilt und was zusätzlich an Kaufnebenkosten anfällt. Was ein Makler für dieses Geld tatsächlich tut — Stunden, Schritte, Fallstricke — steht auf einer eigenen Seite: Was ein Makler wirklich macht.

Vier Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch regeln seit Ende 2020 die Verteilung. Sie gelten für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist.

• § 656a BGB – Textform. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Mündliche Absprachen begründen keinen Provisionsanspruch.
• § 656c BGB – gleiche Höhe. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er die Provision nur von beiden in gleicher Höhe verlangen. Weicht er davon ab, ist die Vereinbarung unwirksam — und zwar gegenüber beiden Parteien.
• § 656d BGB – höchstens die Hälfte. Schließt nur eine Partei den Maklervertrag, darf sie höchstens die Hälfte ihrer Provision auf die andere abwälzen. Und die andere Seite muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
• § 656b BGB stellt klar, dass diese Regeln nur greifen, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Praktisch heißt das: Der früher verbreitete Satz „Die Provision zahlt der Käufer" ist bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen seit Ende 2020 nicht mehr zulässig. Wer heute eine Provisionsvereinbarung unterschreibt, in der die Anteile ungleich verteilt sind, sollte nachfragen.

Entscheidend ist dabei die Objektart — und genau die wird oft übersehen. Welche Immobilien unter die Teilungspflicht fallen und welche nicht, zeigt die folgende Übersicht.

Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur die halbe Provision. In Nordrhein-Westfalen kommen zusammen:

• Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent — einer der höchsten Sätze in Deutschland, unverändert seit 2015. Bayern liegt bei 3,5 Prozent.
• Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent — gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar.
• Maklerprovision 3,57 Prozent — der Käuferanteil.

Zusammen sind das rund 11,5 Prozent auf den Kaufpreis obendrauf. Bei dem Reihenhaus aus dem Beispiel oben, 345.000 Euro, ergibt das etwa 40.000 Euro Nebenkosten — Geld, das in der Regel nicht mitfinanziert wird und aus Eigenkapital kommen muss.

Für Verkäufer ist das keine Nebensache: Die Nebenkosten bestimmen mit, welchen Kaufpreis ein Käufer überhaupt darstellen kann. Ein Preis, der die Finanzierung sprengt, produziert Besichtigungen ohne Abschluss. Wie ein realistischer Preis entsteht, steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung und ihren Verfahren.

Nicht zu verwechseln mit der jährlichen Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an, die Grundsteuer jedes Jahr.

Nebeneinandergestellt zeigt sich, was in der Diskussion um Maklerkosten meist untergeht: Der größte Einzelposten auf der Käuferseite ist nicht die Provision, sondern die Steuer.

Der Provisionsanspruch entsteht nicht mit dem Auftrag und nicht mit der Besichtigung, sondern erst, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Beurkundet der Notar nicht, gibt es keine Provision.

Daraus folgen ein paar Dinge, die Eigentümer wissen sollten:

• Keine Vorauszahlung. Wer vorab Geld für Exposé, Fotos oder Inserate verlangt, arbeitet nicht auf Erfolgsbasis. Das ist zulässig, muss aber ausdrücklich vereinbart sein — und Sie sollten wissen, worauf Sie sich einlassen.
• Platzt der Kauf, entfällt die Provision. Springt der Käufer vor der Beurkundung ab, ist die Arbeit umsonst gewesen. Das ist das Risiko des Maklers, nicht Ihres.
• Widerrufsrecht. Bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen werden, steht Verbrauchern in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Die Belehrung darüber ist Pflicht.
• Verkaufen Sie selbst, während ein einfacher Auftrag läuft, entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag kann das anders geregelt sein — das steht im Vertrag, und es lohnt sich, dort nachzulesen, bevor unterschrieben wird.