Was die Bank wirklich prüft – und was Käufer vorher wissen sollten

Sascha Oertel 00:00

Heute im Podcast Problem Immobilien: Peter Rexin von Dr. Klein. Schön, dass du da bist. Wir sprechen heute über Finanzierung — wie finanziert man eine Immobilie, was passiert beim Kauf, und was kommt in den Jahren danach? Erzähl kurz: Wer bist du, was machst du?

Gast 00:31

Danke für die Einladung. Mein Name ist Peter Rexin, ich bin seit rund fünfzehn Jahren für Dr. Klein in Remscheid tätig und seit dreißig Jahren als Finanzierer in diesem Bereich aktiv.

Sascha Oertel 00:52

Was war das Krasseste, was du in der Zeit erlebt hast?

Gast 01:04

Was mir Spaß macht, ist die Bandbreite: Menschen zu helfen, ein Eigenheim zu realisieren. Das reicht von ganz jungen Leuten ohne Eigenkapital, die fragen, ob das überhaupt geht, bis zu denen, die es bar bezahlen könnten und trotzdem überlegen, ob ein Darlehen sinnvoll ist.

An eine Familie erinnere ich mich besonders. Der Vater kam immer mit seinem etwa fünfjährigen Sohn, der bei der Beratung regelmäßig einschlief und mit dem Kopf auf dem Tisch lag. Eine Familie, die wirklich nicht viel verdient hat — mit etwas Kreativität haben wir es hinbekommen, und ich wurde zur Einweihungsparty eingeladen.

Dort sagte ich zur Mutter, was für einen tollen Sohn sie hätten. Und sie antwortete, das sei ein Wunschkind gewesen, ein sehr teures. Es hatte nicht von selbst funktioniert, es war der sechste, siebte, achte Versuch, und jeder hat viel Geld gekostet. Eine Familie ohne üppige Verhältnisse, die es geschafft hat, gleichzeitig für eine Immobilie zu sparen und das durchzustehen. Das ist mir im Gedächtnis geblieben.

Sascha Oertel 03:14

Was sind deine typischen Fälle? Was ist das Tagesgeschäft?

Gast 03:22

Der Klassiker: Der Kunde hat gesucht, ist fündig geworden und möchte Haus oder Wohnung finanzieren. Manchmal kommen Kunden auch früher und wollen sich erst orientieren, was sie sich überhaupt leisten können.

Das Gespräch dauert dann gut eine Stunde. Was sind die Wünsche, welche Fragen sind offen? Am Ende steht: In diesem Rahmen ist es möglich, zu diesen Bedingungen. Der Kunde kann eine ganze Reihe Fragezeichen klären und weiß, wie es weitergeht.

Sascha Oertel 04:04

Was ist der Vorteil gegenüber einer klassischen Bank? Du kannst ja mehrere Banken abfragen. Was hat ein Kunde davon, der dich vorher nicht kannte?

Gast 04:48

Zum einen die Zeitersparnis. Einzeln viele Banken anzulaufen bedeutet jedes Mal einen Weg und jedes Mal dieselbe Darstellung. Bei mir ist es ein Weg, und man hat sofort einen Überblick über eine große Zahl von Banken.

Bundesweit haben wir rund 900 Bankpartner im Portfolio, regional sind es weniger — aber es finanziert nicht jede regionale Sparkasse in Remscheid oder Wuppertal. Es sind auch Institute dabei, von denen Kunden noch nie gehört haben. Es gibt zum Beispiel eine Münchner Spezialbank, die hier finanziert. Die wenigsten Kunden würden für ein Gespräch nach München fahren — aber für bestimmte Situationen bietet sie sehr gute Lösungen.

Gast 05:44

Zum anderen: Bei einer einzelnen Bank trifft man auf eine Richtlinie, die gilt. Jede Bank hat aber einen anderen Blickwinkel. In einer Filiale hören Sie oft „ja" oder „nein". Bei mir hören Sie erst einmal häufig „das kommt darauf an", weil ich die Rahmenbedingungen und Wünsche abklopfen muss. Und dann gibt es meist ein bis drei Banken, die genau das bieten.

Ein Beispiel: Es gibt eine große Direktbank, die ich sehr schätze — berechenbar und mit guten Angeboten. Aber bei einem Kunden ohne Eigenkapital ist das Gespräch dort schnell beendet. Ich habe dafür Lösungen, sodass auch eine Finanzierung mit sehr wenig Eigenkapital zu bezahlbaren Konditionen zustande kommt.

Oder ein Selbstständiger — ein Klassiker, der bei bestimmten Banken direkt mit dem Satz draußen ist. Viele Selbstständige haben das schon bei ihrer eigenen Bank erlebt: Nach deren Richtlinien wird es teurer wegen des Selbstständigkeitsrisikos. Andere Banken bewerten das völlig anders.

Sascha Oertel 07:41

Nehmen wir eine junge Familie, die ein Eigenheim finanzieren möchte. Was sind die Eckdaten, die du brauchst?

Gast 08:02

Grob ist das schnell umrissen. Zur Immobilie: Haus oder Wohnung, Wohnfläche, Baujahr, Energieausweis und Energieeffizienzklasse, Grundstücksgröße, Ausstattung, Modernisierungsgrad. Für den Feinschliff kommen Grundbuchauszug und Wohnflächenberechnung dazu.

Vom Kunden: Einkommensverhältnisse, Bonität, Familienverhältnisse, sonstige laufende Darlehen. Damit findet man den roten Faden und weiß schnell, ob es in diese Richtung Sinn ergibt. Wenn es konkret und verbindlich wird, braucht man dann tatsächlich alle Unterlagen.

Sascha Oertel 09:48

Wie funktioniert das konkret? Du sitzt mit dem Kunden am Rechner und kannst Rahmenbedingungen durchspielen — Tilgung, zehn oder fünfzehn Jahre Zinsbindung. Gibst du auch deine Erfahrung dazu? Für den einen ist der Zinssatz entscheidend, für den anderen vielleicht der Ansprechpartner vor Ort.

Gast 10:44

Genau so. Jeder Kunde tickt anders. Es geht um viel Geld, die Kondition muss stimmen, niemand gibt Geld umsonst aus. Gleichzeitig gibt es individuelle Wünsche — Sondertilgungen, andere Sicherheiten, besondere Konstruktionen.

Und es gibt Kunden, die sagen: Bei dieser Variante fühlen wir uns nicht wohl, wir hätten lieber eine regionale Bank statt eines großen Instituts. Darauf gehe ich ein. Nicht jedes Gefühl kann man mit Zahlen bezahlen — Sie müssen sich mit Ihrer Finanzierung langfristig wohlfühlen. Wenn eine Bank Bedingungen mitbringt, die nicht zu Ihnen passen, wo die Flexibilität fehlt oder der direkte Ansprechpartner, dann sage ich das.

Einem Kunden, der in einer halben Stunde mit dem Auto bei seiner Bank sein möchte, empfehle ich keine Direktbank in München.

Sascha Oertel 12:17

Aus Maklersicht: Für mich und für den Eigentümer ist wichtig, dass Interessenten eine Finanzierungsbestätigung mitbringen. Ich schätze, bei achtzig Prozent der Besichtigungstermine liegt keine vor. Deckt sich das mit deiner Erfahrung?

Gast 12:56

Ein grundsätzliches Gefühl dafür, in welche Richtung es gehen kann, haben die meisten — und da ist oft viel Wahrheit drin.

Bei der Finanzierungsbestätigung muss man zwei Dinge unterscheiden: die verbindliche und die unverbindliche. Die unverbindliche erstelle ich in kurzer Zeit, da kann ich schnell reagieren. Dann kann der Kunde zum Makler gehen und sagen: Wir haben uns prüfen lassen, für 350.000 Euro sind wir gut aufgestellt.

Die verbindliche geht erst, wenn alle Unterlagen vorliegen. Aber die unverbindliche kann man eigentlich immer nur empfehlen.

Sascha Oertel 14:09

Ich sage es genauso, wenn Kunden zur Besichtigung kommen: Waren Sie schon bei der Bank? Besichtigungstourismus ist gefragt — man führt durch, und dabei weiß man genau, dass es nicht passt. Wenn ich im Porsche-Zentrum sitze und mir den teuersten Wagen ansehe, obwohl ich weiß, dass es nicht geht, ist das für beide Seiten unbefriedigend. Wer eine Absage bekommt, weiß es beim nächsten Mal besser und kann starten.

Sascha Oertel 14:54

Jetzt liegt die Bestätigung vor, der Kunde will konkret werden. Wie läuft es ab?

Gast 15:13

Dann brauche ich alle Unterlagen, der Antrag wird erstellt, der Kunde unterschreibt, und es geht zur Bank.

Auch hier ist die Bandbreite groß. Manche Banken schaffen eine verbindliche Zusage innerhalb von 24 Stunden. Bei anderen — und aktuell ist sehr viel zu tun — haben wir in der Spitze fünf bis sechs Wochen Bearbeitungszeit.

Das hängt vom Kunden ab. Wenn der Verkäufer keinen Druck macht und alle entspannt sind, ist eine Bank mit fünf Wochen völlig in Ordnung. Sagt der Kunde aber, es gebe viele Interessenten und er brauche die Zusage in zwei Tagen, dann ist die Sechs-Wochen-Bank die falsche — selbst wenn sie die günstigste wäre. Dann nimmt man lieber etwas schlechtere Konditionen und hat die Zusage in zwei Tagen.

Gast 16:31

Liegt die Zusage vor, kommt es wieder darauf an. Manche Banken sind großartig aufgestellt: Ich bekomme die Nachricht, dass bewilligt ist, und rufe sofort an — gute Nachrichten überbringe ich sofort. Manchmal hat der Kunde die SMS schon drei Minuten vorher bekommen.

Bei anderen dauert es Tage, bis die Verträge beim Kunden sind, manchmal zwei Wochen. Sobald es verbindlich ist, gebe ich in jedem Fall Bescheid — auch weil es bis zum Notartermin noch einmal ein paar Tage dauert.

Sascha Oertel 18:12

Das ist die Crux aus Maklersicht: Sobald der Kunde in die Finanzierung geht, bin ich raus — und ich habe die Fäden gerne in der Hand. Deshalb lasse ich mir meist den Finanzierer nennen, damit ich ein Gefühl dafür bekomme, ob dort jemand sitzt, der Tempo macht.

Verkäufer haben selten Zeit. Meist steht ein Auszug an, ein Umzug ins Ausland, eine Verkleinerung — oder es ist schon etwas gekauft und eine Zwischenfinanzierung läuft. Den Notarvertrag bereite ich parallel vor. Aber zum Notar gehen die meisten nur mit einem guten Gefühl, wenn die Finanzierung durch ist.

Sascha Oertel 20:18

Beim Notar kommt dann die Grundschuldbestellung. Was ist das, und wozu dient sie?

Gast 20:35

Im Grunde einfach: Die Bank bekommt eine Sicherheit, nämlich die Immobilie. Wichtig dabei — die Immobilie gehört deshalb nicht der Bank, sie gehört weiterhin dem Eigentümer. Es ist die formelle Umsetzung, dass die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen dient.

Eingetragen wird die Grundschuld auf die anfängliche Darlehenssumme. Das heißt aber nicht, dass die Bank später auf diese volle Summe zugreifen könnte — im Ernstfall kann sie immer nur auf die tatsächliche Restschuld zurückgreifen.

Also: keine Angst vor der Grundschuld. Sie kommt nur zum Tragen, wenn wirklich der Worst Case eintritt und jemand sein Darlehen nicht mehr tragen kann. Bis dahin schläft man mit Grundschuld genauso gut wie ohne.

Sascha Oertel 21:38

Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen, der Käufer bleibt Eigentümer. Sie wird aber nicht automatisch aktualisiert — beim späteren Verkauf steht dort noch die Summe von damals, obwohl möglicherweise schon getilgt wurde. Ist das Darlehen abbezahlt, bekommt man von der Bank eine Löschungsbewilligung und kann die Grundschuld beim Notar löschen lassen. Das ist der Best Case.

Sascha Oertel 22:31

Jetzt wohnen die Leute im Haus. Die Finanzierung lief über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre — aber bezahlt ist das Haus dann meistens noch nicht. Was passiert nach den zehn Jahren, und was müssen die Menschen tun?

Gast 23:01

Damit nichts passiert, müssen sie eigentlich gar nichts tun — sie haben vom ersten Tag an Sicherheit. Der Darlehensvertrag läuft über die gesamte Laufzeit; die Zinsbindung beträgt meist zehn Jahre, sie kann auch fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahre betragen. Die zehn Jahre sichern nur zu, wie hoch die Rate in dieser Zeit ist.

Danach gibt es Möglichkeiten. Wer nichts tut, dessen Vertrag verlängert sich, geht aber in eine variable Verzinsung über — das ist der seltenste Fall. Üblich ist: Nach etwa neuneinhalb Jahren kommt ein Angebot der eigenen Bank für eine neue Zinsbindung. Das kann der Kunde annehmen oder nicht.

Aus meiner Sicht ist es immer empfehlenswert, sich erneut zu informieren — genau wie beim Kauf. Es ist nicht gesagt, dass die eigene Bank das günstigste Angebot macht. Der Kunde hat die Freiheit, mit dem gesamten Darlehen zu einem neuen Partner zu wechseln. Das sind die zwei wesentlichen Wege.

Nicht unerwähnt: Zum Ende der Zinsbindung kann der Kunde eine Sondertilgung von null bis hundert Prozent nutzen. Wer also 20.000, 30.000 oder 40.000 Euro zur Verfügung hat — etwa aus einem auslaufenden Bausparvertrag — kann das auf einen Schlag einbringen und finanziert danach nur noch die verbleibende Summe.

Gast 25:09

Damit sind wir beim Thema Risiko. Niemand weiß, wo der Zins in zehn Jahren steht — dazu gibt es Meinungen in alle Richtungen. Das Risiko ist, dass der Kunde in zehn Jahren zu einem höheren Zinssatz verlängern muss. Das wirkt sich auf die Rate oder die Laufzeit aus, und darüber muss man sich Gedanken machen: Wie weit will und kann ich damit leben, welche Absicherung treffe ich?

Möglich sind eine längere Zinsbindung, ein Bausparvertrag — oder ein Forward-Darlehen. Wer vor sechs Jahren mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen hat, sitzt heute nicht wie das Kaninchen vor der Schlange und muss abwarten, was kommt. Man kann sich heute schon den Zins für einen Zeitpunkt bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

Sascha Oertel 27:04

Und wenn ich ein Forward-Darlehen abgeschlossen habe — kann ich das wieder auflösen? Etwa wenn ich vorher komplett tilgen möchte?

Gast 27:34

Das geht nicht ohne Weiteres. Ich nehme die Sicherheit in Anspruch und gehe damit auch eine Verpflichtung ein — umgekehrt gibt die Bank die Sicherheit und will den Vertrag erfüllt sehen. Wer nicht abnimmt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung.

Wie damit umgegangen wird, ist sehr individuell und von Bankpartner zu Bankpartner unterschiedlich. Es ist eine Frage der Kulanz — darauf, dass eine Bank jemanden aus dem Vertrag entlässt, würde ich mich niemals verlassen.

Sascha Oertel 29:07

Du hattest vorhin die Rückabwicklung eines Kaufvertrags angesprochen. Was ist das, wie muss man sich das vorstellen?

Gast 29:20

Der schlimmste Fall, den sich niemand wünscht. Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommt, gibt es einen Weg dorthin. Zuerst suchen Bank und Kunde das Gespräch und eine Lösung. Ist keine in Sicht, wird als Erstes versucht, die Immobilie auf dem freien Markt zu verkaufen.

Und dann ist die Empfehlung eindeutig: Gehen Sie zum Makler und verkaufen Sie frei. Über den freien Markt erzielen Sie erfahrungsgemäß mehr als in der Zwangsversteigerung. Manche Kunden sperren sich dagegen, dann kommt die Immobilie in die Versteigerung — das ist wirklich der Worst Case, auch für den Kunden selbst.

Man muss sich das vorstellen: Ein Makler, der mit Vertriebskönnen verkauft, erzielt tendenziell einen besseren Preis als eine Versteigerung unter völlig anderen Voraussetzungen.

Sascha Oertel 30:52

Zumal in den meisten Gutachten steht, dass eine Besichtigung nicht stattfinden konnte — weil der Eigentümer sie verweigert hat. Dann muss ein Abschlag gemacht werden. Der Verkäufer schneidet sich also ins eigene Fleisch.

Gast 31:16

Im Ergebnis wird die Immobilie verkauft. Vom Erlös wird zuerst die Restschuld getilgt. Bleibt etwas übrig, geht es gegebenenfalls an den Verkäufer.

Sascha Oertel 31:43

Ich hatte einen Kunden mit zwei Mehrfamilienhäusern in der Zwangsversteigerung, der auf mich zukam. Der eigentliche Grund waren ausschließlich Rückstände bei den kommunalen Grundabgaben — alles andere war in Ordnung. Der Gläubiger war also nicht die Bank, sondern die Kommune.

Ich habe ihm gesagt: Wir bekommen das wieder heraus, wenn Sie die Rückstände begleichen. Aber das geht nur einmal. Wer ein zweites Mal hineinrutscht, bleibt drin. Das musste uns beiden klar sein.

Wir haben das über den Rechtspfleger geklärt. Die Kommune musste schriftlich bestätigen, dass gezahlt wurde, der Gläubiger hat seinen Antrag zurückgezogen, und vom Amtsgericht kam die Aufhebung. Danach war das Objekt wieder frei verkäuflich — und wir hatten im Verkauf deutlich mehr Spielraum als in der Versteigerung.

Was man dabei sehen muss: Der Gläubiger hat zu diesem Zeitpunkt längst ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen, das Geld gekostet hat. Und bis eine Zwangsversteigerung überhaupt stattfindet, ist das Gutachten oft schon ein Jahr alt — womöglich ohne Innenbesichtigung erstellt.

Sascha Oertel 34:29

Ja, leider. In dreißig Jahren erlebt man alles. Deshalb kann man nur immer wieder sagen: erst zum Notar, wenn die Bestätigung der Bank vorliegt. Ich bin da kein Neunundneunzig-Prozent-Mensch, sondern hundertprozentig — ohne Bankbestätigung würde ich niemals zum Notar gehen.

Auf dem Weg dorthin kann viel passieren, und vieles davon dient dem Schutz des Kunden: Ich prüfe, die Bank prüft den Immobilienwert. Solange die Bank nicht definitiv zugesagt hat, würde ich es nicht tun.

Sascha Oertel 35:35

Was für Kosten entstehen bei einer Rückabwicklung, und wer trägt sie?

Gast 35:42

Auch da ist die Bandbreite groß. Ein Fall aus der Praxis: Ein Kunde wollte ein Haus bauen, die Finanzierung lief über einen Versicherer. Baupläne, Architekt — alles vorbereitet.

Nach der notariellen Unterschrift meldete sich die Stadt: Das Grundstück lag in einem Mischgebiet, in dem ein bestimmter Gewerbeanteil vorhanden sein muss. Ursprünglich war die Auskunft, es lasse sich so umsetzen wie geplant. Bis zum verbindlichen Zeitpunkt hatten aber andere Bauherren im Gebiet ihre Gewerbeanteile ausgeschöpft. Plötzlich hieß es: Zwei Gewerberäume müssen hinein, sonst keine Genehmigung. Und die Bank sagte, bei diesem Gewerbeanteil stehe sie nicht mehr zur Verfügung.

Glücklicherweise war der Versicherer sehr kulant — der Kunde kam vergleichsweise günstig heraus. Es gibt aber Fälle, in denen es schnell in hohe fünfstellige Beträge geht. Das habe ich so noch nicht erlebt, aber ich würde nicht die Hand dafür ins Feuer legen, dass es nicht vorkommt.

Sascha Oertel 38:23

Bepreisen die Banken inzwischen die Energieeffizienzklasse mit? Hast du damit Erfahrung?

Gast 38:39

Ja, das spielt eine immer größere Rolle. Grundsätzlich ist alles finanzierbar, und es gibt Förderungen, die man in Anspruch nehmen kann — sehr individuell je nach Objekt.

Es gibt inzwischen Tarife, bei denen eine Immobilie mit besserer Energieklasse günstigere Konditionen bekommt als eine mit schlechterer. Und es gibt Sondertarife für Immobilien, die von einer schlechten auf eine bessere Klasse modernisiert werden sollen. Auch dort gibt es Konditionsvorteile.

Gast 39:24

Ich hatte gestern Susanne Hendel hier, es ging um Sanierung im Bestand und Fördermittel. Der Förderdschungel ist wirklich unübersichtlich — das schafft niemand allein, dafür braucht es Fachleute.

Gast 39:58

Ich hatte gerade ein Telefonat dazu. Ein Kunde möchte ein altes Haus kaufen und sanieren, und dafür gibt es ein wirklich gutes KfW-Programm: „Jung kauft Alt". Man kauft eine ältere Immobilie und saniert sie — nicht in riesigem Umfang, es reicht ein vergleichsweise kleiner Schritt. Dann bekommt man ein sehr günstiges Darlehen mit einer Null vor dem Komma.

Ich rufe also bei einer Bank an, und die sagt: Bei diesem KfW-Programm sind wir raus, das machen wir nicht. Bei anderen ist es kein Thema. Manche Banken finden die Abwicklung zu kompliziert.

Schade, denn jetzt kommen die Immobilien aus den siebziger und achtziger Jahren auf den Markt — Einfamilienhäuser, die energetisch wirklich schlecht dastehen. Abreißen kann man die nicht alle. Modernisieren kostet Geld, und das muss finanziert werden.

Sascha Oertel 41:57

Was sind die größten Fehler, die du bei Leuten siehst, die finanzieren wollen?

Gast 42:04

Zu viele Schulden für Dinge, die keine Immobilie sind. Der Mixer, der Urlaub, der Fernseher — auf Raten finanziert. Das ist Gift für eine Finanzierung, daran scheitert es am ehesten.

Ein Erlebnis aus den letzten Tagen: Ein Kunde sagte, er habe „so etwas". Es waren sechs oder sieben verschiedene Positionen, darunter 24,90 Euro monatlich über zwölf Monate bei einem Internetanbieter. Da steht dann: Zahlen Sie jetzt oder in zwölf Monaten? Ein Knopfdruck, und die meisten wählen zwölf Monate.

Selbst eine Null-Prozent-Finanzierung ist für die Immobilienfinanzierung tödlich. Finger weg von dem Knopf. Im schlechtesten Fall haben Sie eine rote Ampel wegen 24,90 Euro.

Sascha Oertel 43:42

Wann ergibt eine Nachfinanzierung Sinn?

Gast 43:47

Meist entsteht sie aus Notwendigkeit. Sinnvoll ist sie eigentlich nicht, wenn man das Eigenkapital hätte, um es selbst zu bezahlen — Nachfinanzierungen sind in der Regel teurer als die Erstfinanzierung.

Deshalb ist es bei der Planung so wichtig, von vornherein einen Puffer einzubauen. Das gilt für Neubau wie für Sanierung gleichermaßen.

Und es gibt gute Lösungen dafür: Manche Bankpartner ermöglichen von vornherein, einen Puffer einzuplanen. Wenn es dann günstiger wird als geplant, kann ich den nicht benötigten Teil einfach nicht abrufen. Das kostet nichts, der Vertrag bleibt unberührt, Rate und Zins bleiben gleich. Diese Möglichkeit sollte man auf jeden Fall nutzen.

46:15

Was gibst du jemandem mit, der über einen Immobilienkauf nachdenkt?

Gast 46:34

Drei Dinge.

Erstens: sich über das Budget klar werden. Eine Haushaltsrechnung, ein Kassensturz — was kann und will ich mir leisten, welche Rate stelle ich mir vor? Dabei nicht vergessen: In der jetzigen Miete sind Nebenkosten enthalten, die fallen beim Haus genauso an. Das muss man zusammen betrachten.

Zweitens: nach Möglichkeit mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital mitbringen. Es gibt Lösungen, wenn das nicht da ist — aber wenn es geht, ist es der beste Weg.

Drittens: dann zu einem Berater kommen.

Sascha Oertel 47:21

Ich mache aus den drei Punkten zwei: erst zu dir, dann der Kassensturz — und dann sagst du, was funktioniert und was nicht. Peter, danke, dass du da warst.